GazdaságSzerző: index 59 perccel ezelőtt 6 percnyi olvasás
A kivárás évei után új fejlesztési ciklus küszöbére érhet a magyar ingatlanpiac.
A kivárás után ismét élénkül a magyar ingatlanbefektetési piac, de a növekedési adatokat érdemes a helyükön kezelni. A CBRE ingatlan-tanácsadó adatai szerint 2026 első felében 460 millió eurót tett ki a hazai befektetési forgalom, közel 60 százalékkal meghaladva az egy évvel korábbit. A látványos emelkedés ugyanakkor rendkívül alacsony bázisról következett be. Az egész éves tranzakciós volumen a várakozások szerint 900 millió és 1 milliárd euró között alakulhat: ez a kilábalás kezdetét jelezheti, általános fellendülést azonban még nem igazol.
Székely Ádám, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke szerint a következő évek beruházásait az ipari és logisztikai fejlesztések, a lakásépítések, valamint a kereskedelmi ingatlanok piacának erősödése hajthatja. Az ágazat várakozásaiban fontos szerepet kap a Magyarország számára elérhetőként bemutatott, mintegy 16,4 milliárd eurós uniós forráscsomag, amely lakhatási és infrastrukturális beruházásokat ösztönözhet.
A pénz mellett a befektetői bizalom is számít. Székely Ádám az országkockázat mérséklődését és az euró bevezetése melletti kormányzati elköteleződést emelte ki. Az utak, vasutak és elektromos hálózatok korszerűsítése, illetve a megújulóenergia-kapacitások bővítése olyan helyszíneket is vonzóbbá tehet, amelyek korábban kevésbé kerültek a befektetők látóterébe.
A fordulat egyik legfontosabb próbája a lakáspiac lehet. Országosan mintegy 30 ezer lakás épül, ezek hozzávetőleg kétharmada Budapesten. A beruházások átadása a fővárosban a korábbi évi 3–4 ezerről akár 8–10 ezerre emelheti az elkészülő új lakások számát.
A kínálat bővülése azonban önmagában nem garantálja az értékesítést. Az új lakások iránti érdemi keresletnövekedés egyelőre elmaradt: az ismertetett adatok szerint az Otthon Start Program 3 százalékos hitelével vásárlók mintegy 90 százaléka használt ingatlant választott.
A következő időszak kulcskérdése ezért az lesz, hogy az épülő lakások ára és elhelyezkedése találkozik-e a fizetőképes kereslettel.
Másfajta lakhatási igényt szolgálhatnak ki a tervezett bérlakások és diákotthonok. Szemerey Samu, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkára szerint a Wekerle Sándor Lakásépítési Program mintegy 550 millió eurós helyreállítási, azaz RRF-forrásra támaszkodhat. Bankok, az Európai Beruházási Bank, ingatlanalapok és magánfejlesztők társfinanszírozásával ez akár 2 milliárd eurós beruházási volument mozgósíthat.
A célterületek a jó közlekedésű, alulhasznosított budapesti és vidéki barnamezős, rozsdaövezeti ingatlanok. Ezek hasznosítása egész városrészek megújulását alapozhatja meg, ha a lakások mellé megfelelő szolgáltatások és közlekedési kapcsolatok is társulnak.
Az államtitkár a kiszámítható szabályozást, a piaci versenyt és az önkormányzatokkal való együttműködést hangsúlyozta; ehhez az építészeti és az állami építési beruházásokat szabályozó törvény módosítását tervezik. A fejlesztők ugyanakkor bizonytalanságként jelölték meg az év végével kifutó kedvezményes újlakás-értékesítési áfa további sorsát is.
A lakhatási keresletet vidéken jelentősen alakíthatja az ipar. A BMW, a CATL és a Mercedes beruházásainak, kapacitásbővítéseinek felfutása új raktárak mellett lakások, szálláshelyek, üzletek és közlekedési fejlesztések iránt is igényt teremthet. Ez Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza és Kecskemét fejlődésében egyaránt fontos tényező lehet.
A magyar logisztikai ingatlanállomány mintegy 6,5 millió négyzetméter.
Az első félévben hozzávetőleg 250 ezer négyzetméter új kapacitás jelent meg, 30 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A nettó kereslet ugyancsak 30 százalékkal emelkedett, mintegy 367 ezer négyzetméterre. A területi különbségek azonban erősödnek: Budapesten a magasabb üresedés óvatosabb fejlesztői magatartással párosul, vidéken szorosabb a kapcsolat az új kínálat és a tényleges igények között.
Konkrét beruházások is mutatják ezt az átalakulást. Albrecht Armand, az INPARK vezérigazgatója a Halms Hungary miskolci fejlesztését emelte ki: az elkészült 23 ezer négyzetméteres csarnok egy később 100 ezer négyzetmétert meghaladó autóipari központ része lesz. A háttéranyag szerint a létesítmény több mint ezer munkahelyet teremt.
Nagykanizsán a 2014 óta transzformátorgyártással foglalkozó METH közel 8000 négyzetméteres új csarnoka automatizált termelést szolgál majd, napenergia-termeléssel kiegészítve. Debrecenben 44 ezer négyzetméteres csarnok építése kezdődött meg. Az energiaellátás fejlesztése is megjelent a beruházások között: Gyulán és Pátyon egyenként 700 kilowatt teljesítményű akkumulátoros energiatároló rendszereket telepítettek.
A továbblépéshez azonban a gyártáson túlmutató tevékenységek is kellenek. Buday Bence, a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség vezérigazgatója szerint a szervezet a kutatás-fejlesztést, mérnöki és innovációs feladatokat Magyarországra hozó beruházásokat kívánja ösztönözni, erősítve a hazai vállalatok bekapcsolódását.
Az ügynökség saját összesítése szerint 2014-es alapítása óta több mint 2300, összesen 66 milliárd eurót meghaladó beruházási projektet támogatott, amelyek csaknem 187 ezer új munkahely létrejöttéhez járulnak hozzá. A 2025-ben támogatott kutatás-fejlesztési döntések értékét csaknem 570 millió euróban, illetve 270 milliárd forintban adta meg. Az üzleti szolgáltató központoknál 13 új beruházásról született döntés, amelyek révén 3236 munkahely jön létre.
A magasabb hozzáadott értékű munkahelyek az irodapiacnak is adhatnak lendületet, de itt különösen fontos a kereslet pontos felmérése. Budapesten 12,2 százalék az üresedési ráta, miközben 2026-ban újabb 480 ezer négyzetméternyi iroda készül el. Ezeket 80 százalékban már előzetesen bérbe adták, ugyanakkor az új területek jelentős része állami bérlőkhöz kapcsolódott.
Az előzetes bérbeadottság tehát önmagában nem mutatja a magánszektor keresletének erejét. A jó elhelyezkedésű, korszerű, fenntartható épületeknek továbbra is lehet piacuk, miközben a meglévő irodák felújítása és új funkciókkal való megtöltése is felértékelődhet.
A kereskedelmi ingatlanoknál a fogyasztás mérsékelt bővülése és a korlátozott új kínálat javíthatja a kilátásokat. Idén mintegy 65 ezer négyzetméter átadása várható, további 170–180 ezer négyzetméternyi projekt pedig előkészítés alatt áll. Az új építések mellett bevásárlóparkok korszerűsítése, illetve nagyobb bevásárlóközpontok átalakítása és bővítése kerülhet előtérbe.
A szállodáknál stabilabb a kereslet: az éves vendégéjszakaszám közelíti a 20 milliót, a kereslet évente mintegy 5–6 százalékkal nő. A fejlesztések főként Budapestre, a felső-közép-, felső- és prémium kategóriára összpontosulnak, de vidéki nagyvárosokban is megjelenhetnek nemzetközi márkák. A különböző részpiacokat így ugyanaz a kérdés köti össze: a tervezett kapacitások mögött mekkora tényleges vásárlói vagy bérlői igény áll?
Ezekkel a tervekkel és várakozásokkal készülnek a magyar szereplők az október 5–7. között megrendezett müncheni EXPO REAL ingatlanpiaci kiállításra. Az IFK szervezésében megvalósuló közös standon fejlesztők, befektetők, a HIPA és az INPARK mellett Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza és Pécs is bemutatkozik, a CBRE szakmai támogatásával. Szemerey Samu a közlekedési infrastruktúra városfejlesztő szerepéről szóló nemzetközi panelben vesz részt. Az expón a magyar ingatlanpiac meghatározó szereplői, az Adventum Group, a Faedra Group, a Forestay Group, a HelloParks (Futureal-csoport), az Indotek Group, az IGPark-okat fejlesztő Innovinia, a Liget Budapest, a Metrodom, a Nhood, a Property Market (Market Csoport), a Seven Pearl (Polat Hungary), a Skanska, a Weerts Logistics Parks, a Westend, valamint az OTP Bank és a Gránit Alapkezelő is bemutatkoznak.
(Borítókép: Metrodom. Fotó: Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület)
Napi