Ahogy arról nemrég egy elemzésben beszámoltunk, továbbra is kérdéseket vet fel a Tisza-kormány lakhatási válságot enyhítő politikája. A már a választási programjukban is helyet kapó bérlakásépítési program az uniós támogatások hazahozatalának köszönhetően felpörgött, részleteket azonban továbbra sem tudunk – bár rajta vagyunk.

A cél azonban egyértelmű: lazítani az Orbán-kormányok kizárólag a tulajdonszerzést támogató politikájával, és egy átfogó bérlakásprogrammal enyhíteni a társadalom nagy részét sújtó lakhatási válságon.

Addig is azonban nézzük meg, mi az aktuális helyzet az ingatlanpiacon. Egy biztos, továbbra is csillagászati árakkal találkozhatunk.

Budapest behúzta a féket

Augusztusban országosan 0,6 százalékkal emelkedtek, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek a lakásárak júliushoz képest – derül ki az ingatlan.com lakásárindexéből. Az éves drágulás országosan 11,5, a fővárosban 6,7 százalékra lassult. Budapesten tavaly augusztusban még 21,5 százalékos növekedést mértek: ennek mára nagyjából a harmada maradt.

Balogh László, a portál vezető gazdasági szakértője „szitáló stagnálásnak” nevezi a helyzetet: a kisebb emelkedéseket korrekciók követik, összességében alig mozdul az árszint. Közép-Dunántúlon a júliusi 1,3 százalékos csökkenést augusztusban 2 százalékos emelkedés, Dél-Dunántúlon az 1,7 százalékos mínuszt 1,8 százalékos plusz követte. Dél-Alföldön a 2,6 százalékos csökkenést 2,2 százalékos növekedés váltotta, Nyugat-Dunántúlon viszont a 3 százalékos emelkedés után 0,1 százalékos mérséklődés következett.

Éves alapon valamennyi felsorolt térség gyorsabban drágult Budapestnél. Észak-Alföldön 15,3, Észak-Magyarországon 15,2, Pest megyében 13,4, Dél-Alföldön 12,6, Nyugat-Dunántúlon 12,5, Közép-Dunántúlon 11,5, Dél-Dunántúlon 10,3 százalékos volt az emelkedés.

A Duna House adásvételi adatai szintén a fővárosi lendület megtörését mutatják. Az V., VI. és VII. kerület használt téglalakásainál májusban még 27, a második negyedév egészében 18 százalékos éves drágulást mértek. Júliusra lényegében eltűnt az éves különbség,

Szegő Péter vezető elemző szerint ebből még nem következik általános áresés: a havi átlagot az eladott ingatlanok összetétele is alakítja. A Duna House által külön kezelt pesti részpiacon közben 10, Budán 4 százalékos éves drágulás történt. A nyugat-magyarországi használt téglalakásoknál 23, a kelet-magyarországiaknál 15, a keleti paneleknél 25 százalékos növekedést mértek.

Magasan állnak az árak

A lassulás tehát nem jelenti azt, hogy általánosan olcsóbbá vált volna a lakásvásárlás. Az ingatlan.com szeptember eleji kínálatában

A megyeszékhelyekre közölt átlagos medián négyzetméterár 881 ezerről 877 ezer forintra mérséklődött.

Az I., II., XII. és V. kerületben 1,77–2,03 millió forintos medián négyzetméterár jellemző, a XIII.-ban 1,62 millió, a XI.-ben 1,64 millió forint. A XXIII. kerületben ugyanakkor 949 ezer, a XX. és XXI. kerületben alig több mint egymillió, a XVIII.-ban 1,05 millió forint az érték.

A megyeszékhelyek közül Debrecen vezet 1,04 millió forintos mediánnal, Szegeden 980 ezer, Székesfehérváron 953 ezer forint ugyanez a mutató. Salgótarjánban 309 ezer, Békéscsabán 542 ezer forint a medián négyzetméterár; Miskolcnál a közlemény 604 ezer forintos átlagos kínálati árat említ.

Ezek hirdetési árak, míg a Duna House adatai megvalósult adásvételekre vonatkoznak. Utóbbiaknál augusztusban a használt téglalakások átlagos négyzetméterára Budán 1,598 millió, a belvárosban 1,403 millió, Pesten 1,095 millió forint volt. A végső alku mindhárom részpiacon meghaladta az egy évvel korábbit, és 4 százalék körül alakult.

Az eladáshoz is több idő kellett: a belvárosban 81-ről 88, Pesten 79-ről 100, Budán 85-ről 92 napra nőtt az átlagos értékesítési idő egy év alatt.

Nagyobb lett az alkutér

Az OTP Ingatlanpontnál június–augusztusban országosan átlagosan 6,4 százalékkal maradt el a vételár az utolsó hirdetési irányártól. Ennél nagyobb engedményre legutóbb 2024 őszén, csaknem két éve volt példa – vagyis erősödött a vevők alkupozíciója. A házaknál 7,8, a paneleknél 3,8, a téglalakásoknál 3,4 százalékos alku alakult ki. Miközben a házaknál nőtt, a lakásoknál kissé csökkent az engedmény.

Budapesten átlagosan 3 százalékot lehetett alkudni, a házaknál 5,7, a paneleknél mindössze 2,1 százalékot. A megyei jogú városokban 4,6 százalék, a fővárosi több mint másfélszerese volt az árengedmény; itt a házak és a téglalakások alkutere is bővült.

A kisebb vidéki városokban 7 százalék fölé került az átlag: a házaknál 7,8, a téglalakásoknál 4,3, a paneleknél 4,8 százalékot mértek. A teljes kisvárosi piac és a házak alkuja közel kétéves, a paneleké kétéves csúcsot ért el. A községekben átlagosan 8,3 százalékot engedtek.

A Balla Ingatlan tapasztalatai megmutatják a helyi különbségeket. A XIV. és XVI. kerületben a korábbi 3–5 százalékos alkuk 5–7 százalékra nőttek. A IV. és XV., valamint a VI–IX. kerületben 5–10 százalékos engedményekről számoltak be, utóbbi területen egyre gyakrabban 10–15 százalék is előfordult.

Az V. és XIII. kerületben a jól árazott ingatlanoknál 3–5, a túlárazottaknál 8–10 százalékos korrekciót tapasztaltak. A XVIII. kerület paneljeinél és kisebb téglalakásainál 3–5, nagyobb, korszerűsítendő házainál 7–10 százalékos alku sem volt ritka.

Az alkukísérlet azonban nem mindig vezet megállapodáshoz. Dél-Budán a vevők gyakran 10–15 százalékos engedményt kértek, amelyet az eladók többnyire elutasítottak; Siófokon a 10–20 százalékos próbálkozás sem számított kirívónak. Az agárdi iroda vezetője egy több százmilliós ingatlanról számolt be, amely az induló árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban kelt el.

A XIX–XX. kerületi tapasztalatok szerint főként a túlárazás vagy a sürgős eladás nyit nagyobb alkuteret, a keresett, jó állapotú ingatlanok hirdetési áron is elkelhetnek. Csepelen és Szigetszentmiklóson pedig egyes tulajdonosok érdeklődők hiányában sem engednek akár néhány százezer forintot.

Félár és licit

Az OTP Ingatlanpont szélsőséges példái látványosak, de nem jellemzik az egész piacot. Egy felújítandó Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei házat májusban majdnem 11 millió forintért hirdettek meg, július közepén 4 millióért adtak el: az árkülönbség meghaladta a 60 százalékot. Egy tavaly november óta hirdetett Jász-Nagykun-Szolnok megyei házért 12,5 millió helyett 6 milliót fizettek.

A legnagyobb alkuk első tizenhárom helyén kelet-magyarországi ingatlanok szerepeltek. Utánuk egy budapesti ház következett, amely egy év alatt 100 milliós induló, majd 70 milliós módosított árról végül 50 millióért kelt el. A közlemény huszonötödikként említett, felújítandó Pest megyei háza három hónap alatt, 21,5 millió helyett 16,5 millióért talált vevőt. Az első tízben mindössze egy panel szerepelt.

Ellenpéldák is akadnak. Egy Békés megyei felújítandó házat tavaly augusztusban 24,9 millióért hirdettek meg, majdnem egy évvel később 30 millióért értékesítettek. Közel 10 százalékkal meghaladta az utolsó irányárat egy Pest megyei ház és egy kelet-magyarországi megyeszékhely jó állapotú lakásának vételára is. Utóbbi 2005-ben épült: tavaly novemberben 60 millióért hirdették, később 55 millióra csökkentették az árát, végül nyáron megkapta az eredeti 60 milliót. Budapesten az épülő ingatlanokat leszámítva 4,8 százalék volt a legnagyobb végső felár, előzetes árcsökkentés után.

A kilátásokat illetően Balogh László jelenleg nem lát új keresleti hullámot kiváltó változást. A tavalyi 150 ezer után idén 130–140 ezer adásvételt vár, 2027-re is hasonló forgalommal. Szerinte a lassuló drágulás a jövedelmek növekedésével minimálisan javíthatja a megfizethetőséget.

Valkó Dávid, az OTP szakértője ugyanakkor az Otthon Start feltételeinek alakulását emeli ki. Egy előre bejelentett érdemi szigorítás szerinte átmenetileg előrehozhatná a vásárlásokat, szűkítve az alkuteret, később viszont a gyengülő kereslet ismét nagyobb engedményeket eredményezhetne.

A bérlőkért is verseny indul

Az albérletpiacon is lassul a drágulás. A KSH–ingatlan.com lakbérindex augusztusban országosan 0,7, Budapesten 0,9 százalékos havi emelkedést mutatott; éves alapon 5, illetve 5,2 százalékos volt a növekedés. Az elemzés szerint tavaly ősz óta összességében alig emelkedtek a díjak, és a nyári albérletszezon hatása is gyengébb volt a korábban megszokottnál.

Szeptember elején Budapesten majdnem 10 ezer kiadó lakóingatlant hirdettek, közel 10 százalékkal kevesebbet az egy évvel korábbinál. A megyeszékhelyeken több mint 4 ezres kínálat mellett 15,6 százalékos éves visszaesést mértek. Július elejétől ugyanakkor országosan 4 százalékkal bővült a választék: 15,7 ezernél kevesebbről szeptember elejére 16 ezer fölé nőtt a hirdetett ingatlanok száma.

ugyanannyi, mint augusztus elején és egy éve. A VI. kerületben 290 ezerről 280 ezerre, a VIII.-ban 240 ezerről 229 ezerre csökkent egy hónap alatt.

Debrecenben 220 ezer forintot kértek, szemben a tavalyi 240 ezerrel. Veszprémben 210 ezer, Győrben, Kecskeméten és Szegeden 200 ezer, Békéscsabán 120 ezer, Miskolcon 125 ezer, Szolnokon és Szekszárdon 130–130 ezer forint volt a medián. Az elemzés szerint a vidéki albérletárak közötti olló is szűkül.

Balogh László szerint az Otthon Start a potenciális bérlők egy részét vásárlás felé terelte. A stagnáló lakbérek közben csökkentik az elérhető befektetési hozamot, visszafogva a befektetői keresletet és ezzel a lakásdrágulást is.

Az ingatlan.com a VI. és VIII. kerületi lakbérmérséklődés lehetséges tényezőjeként említi a hatályos vagy hatályba lépő Airbnb-korlátozásokat; az I. kerületben is napirendre került a kérdés. A szakértő szerint az év végén lejáró moratórium és a szabályozás további változásai befolyásolhatják a hosszú távra kiadott lakások kínálatát. A szabályozási lehetőség fővárosnak történő átadását az elemzés piaci várakozásként említi.

A tervezett bérlakásprogram szintén átalakíthatja az erőviszonyokat. Balogh László várakozása szerint a kapcsolódó változások a lakástörvényt, a társasházi törvényt és az áfaszabályokat is érinthetik, a nagyobb intézményi kínálat pedig tovább fokozhatja a versenyt a bérlőkért.

(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Bodnár Patrícia / Index)