Versenyfutás az idővel, röviden így jellemezhetjük az elmúlt két év lakáspolitikáját, hiszen nagyjából 2024-ben jött rá az előző Orbán-kormány, hogy az addigi intézkedések, többet között a CSOK vagy éppen a Babaváró, felhajtották az árakat, és olyan ársokk alakult ki, amely már a nehezen megfizethető kategóriába sorolta a lakásvásárlást sok millió ember számára. Ehhez még társult két év gigainflációja, amelyet a béremelések sem tudtak érdemben kompenzálni.

Jöjjön néhány adat szemléltetésképpen: míg 2015-ben egy átlagos magyar lakás ára 5,9 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg, 2025-re ez 7,1 évre nőtt. Az elmúlt 15 évben a reál-lakásárak 120 százalékkal, míg a reálbérek 60 százalékkal emelkedtek. A KSH adatai szerint Magyarországon a lakásárak megnégyszereződtek, azaz nagyjából 275 százalékkal nőttek 2015 és 2025 között. A lakhatási válság azonban nem magyar sajátosság, egész Európát fenyegeti rövid- és középtávon is.

Majd 2024-től érkeztek a rohamtempóban meghozott intézkedések, így megalakult a Lakhatási Tőkeprogram, amelynek keretében mintegy 300 milliárd forintot adtak ingatlanalapoknak, akik néhány esetben úgy indítottak el lakópark-fejlesztéseket, mintha nem lenne holnap. Ugyanígy az egy éve működő Otthon Start Program is ösztönözte a lakásépítési beruházásokat. A kormány ráérzett arra, hogy hatalmas mennyiségben hiányoznak az újlakások a piacról, ezért kiemelt projektekkel árasztotta el főként Budapestet.

Amúgy érthető a rohamtempó, hiszen a magyar újlakás-építések száma a 2020-as évek eleji évi 20-22 ezerről jelentősen visszaesett, és a piaci bizonytalanságok miatt az elmúlt években évi 15-16 ezer darab körül stabilizálódott. Szakértői konszenzus szerint Magyarországon az egészséges és fenntartható lakásmegújuláshoz éves szinten legalább 30-40 ezer otthon felépülésére lenne szükség, vagyis iszonyatosan le vagyunk maradva.

Mindenesetre a Lakhatási Tőkeprogram keretében az első lakások átadása 2027-ben várható. A fővárosi és a kerületi önkormányzatok, valamint a lakosság tiltakozó akciói mit sem számítottak, néha szinte a semmi közepén képzeltek el gigantikus lakóparkokat, ahol nemhogy metró, még egy árva villamos sem jár, és akkor még nem beszéltünk Újbuda gigantikus túlterheléséről, ahol úgy nőnek ki a földből az épületek, mint a gombák az eső után.

Érkezhet az új csodafegyver?

Majd a Tisza-kormány nemrég bejelentette: a kiemelt beruházások védett státuszát megszünteti és a beruházókat arra ösztönzi, hogy a helyi önkormányzatokkal vitassák meg, hogyan is illeszthető egy-egy beruházás a városi szövet vérkeringésébe, a netán évszázados élettereket hogyan lehetne úgy kiegészíteni új lakóépületekkel, hogy azok ne roncsolják a már megszokott településképet, vagyis hozzáadjanak, ne elvegyenek.

Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter felvázolta a Wekerle Lakásépítési Programot – többek között lengyel példákat hozott fel –, amelynek alapján a kormány a bérlakásépítéseket szeretné előtérbe helyezni az ingatlanpiacon. De ez sem pontos ebben a formában, hiszen, ha az infláció tartósan alacsony marad, és a piaci kamatok benéznek 4-5 százalék alá, akkor az emberek ismét bátrabban vásárolnak majd ingatlanokat. A szakemberek beszámolói szerint ugyanis az 5-6 százalékos piaci hitelkamat a neuralgikus pont, az a pszichés és pénzügyi határ, amely fölött az emberek nem vágnak bele az adásvételi folyamatba. Négy százalék körül ellenben már bátrabban bevállalják a kölcsönt.

De térjünk vissza a zászlóshajó-projektre, azaz a Wekerle Lakásépítési Programra. A KSH–ingatlan.com lakbérindex friss statisztikái szerint az átlagos piaci alapú medián bérleti díj Budapesten 260 ezer forint, nyilván a garzonok esetében olcsóbb díjakról beszélhetünk. A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben 220 ezer, Veszprémben 210 ezer forintért kínálták a kiadó lakásokat, míg Győrben, Kecskeméten és Szegeden egyaránt 200 ezer forint volt a medián.

Ráadásul nem csak a lakásárak emelkedése csökkent idén radikálisan, az albérletek ára is stagnáló tendenciát mutat. Augusztusban országosan 0,7 százalékkal, Budapesten pedig 0,9 százalékkal emelkedtek a lakbérek júliushoz képest. Éves összevetésben országosan 5, a fővárosban 5,2 százalékos volt az emelkedés.

Itt több tényezőt emelhetünk ki, hiszen egyrészt sok fiatal az Otthon Start Program segítségével saját tulajdonhoz jutott, így kikerült a bérlakáspiacról, másrészt sok Airbnb-lakás került vissza az albérleti szegmensbe, mivel több fővárosi kerület szigorította a rövidtávú lakáskiadást. Harmadrészt pedig a befektetők szerepe is csökkent, hiszen romlott a hozamráta a lakásértékek és az albérleti díjak között nyíló árolló miatt, illetve ennek köszönhetően más befektetések gyümölcsözőbb alternatívának bizonyultak.

Mennyibe kerülnek a bérlakások?

A lényeg tehát most az, hogy mennyiért tud építeni majd a Wekerle Lakásépítési Program keretében a fejlesztő, és a felépített lakást mennyiért adja ki a leendő bérlőnek hosszú távra. Továbbá fontos kérdés, hogy milyen gyorsan milyen nagyságrendben épülnek az új lakások, ha nincs kiemelt projekti státusz, és a kerületi vezetéssel kell egyezkednie a beruházónak, illetve a helyiek javaslatait is be kell építeni a tervekbe. Miközben, ahogy említettük, időnk nincs.

Fel is tettünk néhány kérdést a minisztériumnak, amelyek ezekre a problémákra világítanak rá. A bérlakásprogram keretében a nevesített pénzügyi nagyságrendből hány lakás építése valósítható meg? Emellett hogyan lehet támogatni az eladási célra szánt lakásépítéseket? Mennyire lehet költséghatékonyabb egy bérlakás-építés, mint a jelenlegi piaci alapú építkezés? Mekkora rozsdaövezet áll Budapest, a vidéki nagyvárosok vagy az állam tulajdonában, ahol akár már holnap indítható egy bérlakásépítési-program? Nem tartanak-e attól, hogy időt vesztegethetünk el Budapest esetében a sokszor felmerülő fővárosi-kerületi vezetési konfliktusok miatt?

Megérkeztek a válaszok

A Közlekedési és Beruházási Minisztérium válasza szerint egy hosszú távon is kiegyensúlyozott, fenntartható bérlakásépítési rendszer létrehozása a cél. „A kormány célja, hogy olyan rendszert hozzon létre, amely a közpénzek mellett jelentős magán-, vagy intézményi forrásokat is képes rugalmasan bevonni, a visszaforgó források pedig újabb és újabb beruházásokra legyenek felhasználhatók. A programot úgy alakítjuk ki, hogy többféle szereplő számára is elérhető legyen, így magánfejlesztők, intézményi befektetők, ingatlanalapok, projektcégek, egyetemek, nonprofit szervezetek, illetve köztulajdonú nonprofit vállalatok is bekapcsolódhatnak. Fontos azonban, hogy a finanszírozási konstrukciók igazodhatnak az adott szereplő jogállásához, finanszírozási képességeihez és a projekt jellegéhez is” – részletezi a kormány a program működési elveit.

Itt azonban még nincsenek egzakt számok. „Azon dolgozunk, hogy olyan objektív és ellenőrizhető feltételrendszer jöjjön létre, amely a bérleti díj mértéke mellett a helyi lakáspiaci viszonyokat, valamint a háztartások jövedelmi helyzetét is figyelembe veszi a „megfizethető lakhatás” meghatározásánál. Fontos azonban, hogy a megfizethetőség ne csak a lakások átadásának időpontjában, hanem hosszabb távon is fennmaradjon.”

A program végleges szabályozása ezért olyan feltételeket fog meghatározni, amelyek alapján egyértelműen megállapítható, hogy egy támogatott beruházásban mely lakások minősülnek megfizethetőnek, milyen bérleti feltételekkel adhatók ki, és milyen időtartamon keresztül kell biztosítaniuk a megfizethető lakhatást.

Vagyis még egyelőre képlékeny a program, most dolgozzák ki a részleteket, nyilvánvalóan külföldi példákat próbálnak becsatornázni, hiszen sajnos hazai mintákkal nem büszkélkedhetünk. Reméljük, hogy év végén valóban megismerhetjük a részleteket, és találkozhatunk sarokszámokkal, amelyek alapján meg tudjuk majd saccolni a bérlakások havi díját, mert eddig ez csak délibáb.