GazdaságSzerző: portfolio 1 órával ezelőtt 12 percnyi olvasás
Az Európai Bizottság a héten kiadott új lakhatási rendeletjavaslata első ránézésre az Airbnb és a rövid távú lakáskiadás szigorításáról szól. Ennél viszont több: közös uniós eszközt adna a tagállamok és az önkormányzatok kezébe, hogy a városok lakhatási válságra hivatkozva korlátozhassák a rövid távú kiadást, a második otthonok terjedését, a tartósan üresen álló lakásokat vagy más, nem elsődleges lakóhely célú ingatlanhasználatokat. Nem klasszikus uniós direktíváról, hanem rendeletjavaslatról van tehát szó: a különbség az, hogy egy irányelvet a tagállamoknak át kell ültetniük a nemzeti jogba, míg egy rendelet elfogadása után közvetlenül alkalmazandóvá válhat az Európai Unióban. A Portfolio Property Investment Forum konferenciáján a lakhatás is fókuszban lesz, érdemes ejönni!
Magyarországon a rövid távú lakáskiadás ma is több jogszabály, kormányrendelet, Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK)-adatszolgáltatás, budapesti moratórium és kerületi rendelet kereszteződésében működik. A kérdés az, hogy a készülő uniós keret megerősíti-e a helyi szigorításokat – vagy éppen szigorúbb bizonyítási kényszert tesz mögéjük.
A javaslat lényegében egy közös uniós szabályrendszer, amit azok a városok használnak majd, amelyek a lakhatási válság miatt visszaszorítanák a rövid távú lakáskiadást, a második otthonokat vagy az üresen álló lakásokat. Aki korlátozni akar, annak viszont bizonyítania kell:
A cikk uniós jogi része az Európai Bizottság Affordable Housing Act című, 2026. szeptember 9-én bemutatott rendeletjavaslatán alapul. A magyar lakáspiacra vonatkozó számok és diagnózisok nem ebből, hanem a Bizottság külön, Magyarországról szóló 2026-os Housing Annex háttéranyagából származnak. A hazai szabályozási környezetet pedig a hatályos magyar jogszabályok, kormányrendeletek és önkormányzati rendeletek alapján mutatjuk be.
A mostani javaslattal a Bizottság azt próbálja tisztázni, hogy az önkormányzatok és tagállamok milyen feltételek mellett korlátozhatnak bizonyos ingatlanpiaci tevékenységeket anélkül, hogy összeütközésbe kerülnének az uniós belső piac szabadságaival. Így azt mondja meg,
milyen uniós jogi feltételeknek kell megfelelniük, ha ilyen intézkedésekre a nemzeti jog alapján amúgy lehetőségük van.
Ez különösen fontos a rövid távú lakáskiadásnál, mert az Airbnb és a hasonló platformok körüli vitákban évek óta ütközik egymással
A Bizottság mostani javaslata ezt az ütközést próbálná kiszámíthatóbb jogi mederbe terelni.
A rendeletjavaslat legfontosabb üzenete, hogy az unió nem általános tiltásban gondolkodik. A rendeletjavaslat legfontosabb üzenete, hogy
az unió nem általános tiltásban gondolkodik.
Ez a megközelítés nagyobb mozgásteret és szigorúbb fegyelmet adhat az önkormányzatoknak, és a városok könnyebben hivatkozhatnának lakhatási célokra. Cserébe viszont nem dönthetnének pusztán politikai alapon.
A rendeletjavaslat egyik legérdekesebb újítása, hogy jogi keretet ad olyan fogalmaknak, amelyek eddig inkább a közbeszédben éltek, semennyire nem definiált és meglehetősen tág jelentéssel bírtak.
A „lakhatási válság” vagy a „megfizethetőségi probléma” most először válhat olyan, konkrét mutatókkal leírható kategóriává, amelyre szabályozói döntéseket is lehet építeni.
Ott beszélhetnénk lakhatási stresszről, ahol egy átlagos lakás ára legalább nyolc évnyi, egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelemnek felel meg. Ha ez már tíz évnyi, akkor pedig már olyan súlyos lakhatási nyomásról lenne szó, amelynél a javaslat szerint nem kellene külön igazolni, hogy az arány az elmúlt tíz évben tovább romlott.
Az árak mellett a lakhatási stressz vizsgálatánál a népesedési folyamatokat, a lakáskínálatot és a lakáskeresletet is figyelembe kellene venni. Ez azért fontos, mert két azonos ár-jövedelem mutató mögött teljesen eltérő okok állhatnak: az egyik városrészben a turizmus szívhatja ki a lakásokat a hosszú távú piacról, a másikban az ipari központok miatti sok új munkahely és beköltözés hajthatja fel az árakat, a harmadikban pedig egyszerűen kevés új lakás épül.
A javaslat egyik legfontosabb gyakorlati következménye, hogy a lakhatási stresszt nem feltétlenül országos vagy városi szinten kellene vizsgálni. Lehetne kerület, városrész, agglomeráció, funkcionális városi térség vagy akár egy kisebb, pontosan lehatárolt terület is. Utóbbi esetében fontos, hogy a rendeletjavaslat szerint a területi hatály nem lehet szélesebb annál, mint ami a lakhatási cél eléréséhez szükséges.
Ez különösen fontos a magyar és fővárosi vitákban. Budapest egészének lakáspiaci helyzete nem azonos a belső kerületek helyzetével, és még a belső kerületeken belül is más problémával szembesül egy turizmus által érintett zóna, mint egy kevésbé frekventált lakóövezet.
A Bizottság logikája alapján tehát egy általános, nagy területre kiterjedő tiltás nehezebben lenne védhető, mint egy olyan szabályozás, amely pontosan megmutatja, melyik városrészben, milyen lakástípusnál és milyen adat alapján indokolt a beavatkozás.
A közbeszédben a javaslat várhatóan elsősorban az Airbnb-ről fog szólni, de a szöveg ennél jóval szélesebb, mert azokra az intézkedésekre is kiterjedne, amelyek a lakóingatlanok megszerzését vagy használatát korlátozzák, ha azokat nem elsődleges lakóhelyként használják. Ez többféle jelenséget érinthet: második otthonok felhalmozását, befektetési célú lakásvásárlást, tartósan üresen álló lakásokat, céges vagy intézményi lakásfelhalmozást, illetve minden olyan ingatlanhasználatot, amely a helyi lakosság számára elérhető lakásállományt szűkíti.
A javaslat egyik alapfeltevése, hogy a lakhatási válságot nem kizárólag a rövid távú turisztikai kiadás okozza:
A rövid távú kiadásnál fontos különbséget tenne a javaslat az elsődleges lakóhely és a befektetési célú lakáskiadás között. Más megítélés alá esne az a magánszemély, aki a saját otthonát időnként rövid távra kiadja, és az a szereplő, aki teljes lakásokat működtet turisztikai szállásként, akár üzletszerűen, akár több ingatlanon keresztül. A rendeletjavaslat kifejezetten úgy fogalmaz, hogy a lakhatási célú rövid távú kiadási korlátozások csak olyan szálláshelyekre vonatkoznának, amelyeket nem a házigazda elsődleges lakóhelyeként használnak.
Ez a különbségtétel a lakáspiaci hatás miatt fontos: ha valaki a saját lakásában ad ki egy szobát, vagy évente néhány hétre kiadja az otthonát, az jellemzően nem ugyanúgy csökkenti a hosszú távú bérleti kínálatot, mint amikor egy teljes lakást tartósan kivonnak a helyi lakóingatlan-piacról, és kizárólag turistáknak hasznosítanak.
A rendeletjavaslat egyik legkeményebb eleme, hogy nem lenne elég azt állítani, hogy túl sok az Airbnb, vagy hogy a második otthonok kiszorítják a helyieket: a hatóságoknak bizonyítaniuk kellene, hogy az adott tevékenység legalább három éven keresztül jelentős negatív hatással volt a lakások elérhetőségére vagy megfizethetőségére az érintett területen. Ez nagy változást jelent a mostani politikai vitákhoz képest.
A helyi szabályozásnak a következő adatokra kell majd épülnie:
A 2024/1028-as uniós rendelet 2026. május 20-tól alkalmazandó, és közös keretet vezetett be a rövid távú szálláshelyekkel kapcsolatos adatok gyűjtésére és megosztására. A rendszerben a platformoknak regisztrációs számokat kell megjeleníteniük és ellenőrizniük, a hatóságok pedig kérhetik a nem megfelelő hirdetések eltávolítását. A platformok havi adatokat osztanak meg a vendégtartózkodásokról és a lefoglalt éjszakákról.
A javaslat szerint az ilyen lakhatási célú korlátozások nem szólhatnának korlátlan időre. Az intézkedéseket legfeljebb öt évre lehetne bevezetni, és csak újabb vizsgálat után lehetne meghosszabbítani. Ha a feltételek már nem teljesülnek, az intézkedést indokolatlan késedelem nélkül vissza kellene vonni. Ez azt jelenti, hogy egy önkormányzatnak nemcsak a bevezetéskor kellene bizonyítania a szabály indokoltságát, hanem bizonyos idő elteltével újra kellene értékelnie, hogy
A magyar piac értékelésénél külön kell választani a jogszabálytervezetet és a Bizottság háttéranyagait. Az Affordable Housing Act rendeletjavaslat egyik tagállamról sem szól specifikusan. A magyar lakáspiacra vonatkozó konkrét számok a Bizottság külön, Magyarországról készített Housing Annex dokumentumából származnak. Ez a melléklet meglehetősen kemény diagnózist ad a hazai helyzetről: az adatok szerint Bizottság szerint Magyarországon 2013 és 2024 között nominálisan 265 százalékkal nőttek a lakásárak, ami a legnagyobb emelkedés volt az EU-ban.
A háttéranyag azt is kiemeli, hogy a magyar lakáspolitika hosszú ideje erősen tulajdonszerzés-orientált, miközben nincs országos szociális bérlakáspolitika. A Bizottság szerint a tulajdonszerzést ösztönző politikák úgy növelték a keresletet és az árakat, hogy közben nem bővítették megfelelően a kínálatot.
A dokumentum szerint a szociális vagy önkormányzati lakásállomány 2024-ben mindössze a lakásállomány 0,8 százalékát tette ki. A Bizottság Magyarországról szóló melléklete emellett mintegy 570 ezer üres lakást említ, ami a teljes lakásállomány 12-13 százalékának felel meg, de azt is hozzáteszi, hogy ezek közül sok rossz állapotú vagy alacsony keresletű térségben található, ezért beruházás nélkül nem feltétlenül használható megfizethető lakhatásra.
Magyarországon a rövid távú lakáskiadást jelenleg nem egyetlen „Airbnb-törvény” szabályozza. A rendszer több rétegből áll:
Az alapot a kereskedelmi törvény adja, amely meghatározza a szálláshely-szolgáltatás és a szálláshelytípusok alapfogalmait, és ez adja az önkormányzatoknak azt a felhatalmazást is, hogy a magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek esetében rendeletben meghatározzák, évente hány nap használható szálláshely-szolgáltatásra. A Kúria terézvárosi ügyben hozott határozata is rögzíti, hogy a települési – Budapesten a kerületi – önkormányzatok képviselő-testületei állapíthatják meg az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát.
A mindennapi működés részleteit kormányrendelet szabályozza, amely meghatározza, hogyan kell bejelenteni a szálláshely-üzemeltetési tevékenységet, milyen feltételekkel működhet egy magán- vagy egyéb szálláshely, és milyen hatósági ellenőrzés kapcsolódik hozzá. Józsefváros ügyintézési tájékoztatója például külön is jelzi, hogy az Airbnb-típusú egyéb szálláshelyek bejelentéskötelesek, a tevékenységet a 239/2009-es kormányrendelet alapján a kereskedelmi hatóságnál kell regisztrálni, az eljárás pedig jegyzői hatáskörbe tartozik.
A turisztikai adatszolgáltatási réteget a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK)-rendszer adja. A rövid távú lakáskiadók nem „lakást adnak ki”, hanem szálláshely-szolgáltatást végeznek, ezért a működéshez kapcsolódik szálláshelykezelő szoftver, NTAK-regisztráció és vendégadat-kezelés is.
A helyi korlátozások mellett ma Budapest egészére is van egy speciális szabály: egy 2024-es törvény alapján 2026. december 31-ig új magánszálláshely és új egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba Budapest főváros közigazgatási területén. A törvény kivételt enged azoknál, akik 2024. december 31-ig benyújtották a szálláshely-minősítési eljárás iránti igényüket, és külön kimondja azt is, hogy a 2024 végéig már nyilvántartásba vett budapesti magánszálláshelyeknél és egyéb szálláshelyeknél a szolgáltató személyében bekövetkező változás 2026 végéig nem vehető nyilvántartásba.
Ez nem klasszikus működési tilalom: a már korábban nyilvántartásba vett szereplőket önmagában nem zárja be. De a piac bővülését befagyasztja, és a szolgáltatóváltást is blokkolja. Ez azért fontos, mert
a magyar szabályozás már most is túllépett azon, hogy pusztán adminisztratív bejelentési rendszerként kezelje a rövid távú kiadást.
A budapesti rövid távú lakáskiadás szabályozása kerületi szinten eltérő; az országos szabályok és a budapesti moratórium mellett az adott kerület rendelete is döntő. A legismertebb példa Terézváros, ahol a VI. kerület a magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek esetében 2026. január 1-jétől évi nulla napban határozta meg a szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számát. A Kúria 2025. november 11-én elutasította a kormányhivatal indítványát, és kimondta, hogy a 0 napos szabály nem sérti a kereskedelmi törvényt, mert a törvény nem határoz meg alsó határt, és nem tiltja ezt a helyi megoldást.
A másik fontos példa Erzsébetváros. A VII. kerület tavalyi rendelete szerint főszabály szerint a magánszálláshely és az egyéb szálláshely esetében az éves felhasználható napok száma nulla, de ha van társasházi megállapodás, akkor a napok száma 365. A rendelet 2026. január 1-jén lépett hatályba, és a 2025. december 31-ig már nyilvántartásba vett szálláshelyeknek 2026. december 31-ig kell beszerezniük és benyújtaniuk a társasházi megállapodást.
Belváros-Lipótváros más utat választott: az V. kerület rendelete nem tiltja a rövid távú lakáskiadást, hanem működési szabályokkal védi a lakókat. A szállásadóknak például magyarul és angolul is ki kell tenniük a társasház házirendjét, a bejáratnál pedig fel kell tüntetniük az üzemeltető 24 órás elérhetőségét.
Józsefvárosban az önkormányzati ügyintézési tájékoztató alapján az Airbnb-típusú egyéb szálláshely bejelentésköteles, az eljárás a jegyző hatáskörébe tartozik, és a bejelentéshez több dokumentumot, illetve igazolást kell csatolni. Ez inkább adminisztratív-ellenőrzési típusú megközelítés, de a gyakorlatban ugyanúgy része annak a helyi szabályozási környezetnek, amelyben a rövid távú lakáskiadóknak működniük kell.
A készülő uniós rendelet fényében a magyar helyi szabályozás számára új helyzetet teremthet. A terézvárosi és erzsébetvárosi példák azt mutatják, hogy jelenleg a magyar jog lehetőséget ad nagyon erős helyi korlátozásokra. A Kúria terézvárosi döntése alapján a nulla napos szabály a jelenlegi magyar jog szerint nem eleve kizárt.
Az uniós javaslat azonban más logikát hozna be: ha egy nulla napos intézkedést lakhatási megfizethetőségi célra hivatkozva vezetnek be, akkor annak át kell mennie a lakhatási stressz, a hároméves negatív hatás, az arányosság, a területi célzottság és az időbeli felülvizsgálat tesztjén.
A magyar önkormányzatok számára ez egyszerre jelenthet könnyebbséget és szigorúbb feltételeket: Brüsszel ugyanis elismerné, hogy a lakhatási válság legitim alap lehet a rövid távú kiadás vagy a nem elsődleges lakáscélú használat korlátozására. Cserébe viszont a tiltásokat a jövőben jóval nehezebb lesz pusztán általános politikai érvekkel alátámasztani.
A rendeletjavaslat egyik következménye, hogy a teljes tiltás ugyan nem kizárt, de jogilag valószínűleg a legnehezebben védhető megoldás lenne. Egy önkormányzatnak bizonyítania kellene, hogy az enyhébb eszközök – például éves napkorlát, kvóta, engedélyezési rendszer, zónás szabályozás, társasházi hozzájárulás, új engedélyek befagyasztása vagy professzionális szereplőkre célzott szigorítás – nem lennének elegendőek. A Bizottság javaslata kifejezetten előírja, hogy a hatóságnak vizsgálnia kell: nincs-e kevésbé korlátozó, de hasonlóan hatékony intézkedés.
Magyarországon a rendeletjavaslat gyakorlati hatása várhatóan Budapesten, azon belül is a turizmus által legerősebben érintett belső kerületekben lenne a leglátványosabb.
A Bizottság Magyarországról szóló lakhatási melléklete szerint az országban mintegy 570 ezer üres lakás van, ami a lakásállomány nagyjából 12-13 százalékának felel meg. Ez első ránézésre hatalmas tartaléknak tűnik. A dokumentum azonban arra is figyelmeztet, hogy az üres lakások jelentős része nem ott és nem olyan állapotban található, ahol azonnal enyhíteni tudná a lakhatási válságot. Sok üres ingatlan rossz műszaki állapotú, alacsony keresletű térségben található, vagy jelentős felújítást igényelne.
Ezért az üres lakások problémája nem oldható meg egyszerűen azzal, hogy „be kell őket vonni a piacra”. Más eszköz szükséges egy belvárosi, befektetési céllal üresen tartott lakás esetében, más egy öröklési vita miatt lakatlan ingatlanra, és megint más egy leszakadó térségben álló, rossz állapotú házra.
A javaslat az ingatlanbefektetők számára is új kockázatokat hozhat, különösen a belvárosi, rövid távú kiadásra optimalizált lakásoknál. Egyre fontosabb lehet, hogy az adott környéken mekkora a lakhatási nyomás, van-e helyi politikai akarat a korlátozásra, és az önkormányzat képes-e adatokkal alátámasztani a beavatkozást. Ez egyes városrészekben az Airbnb-re épülő lakások értékét is csökkentheti, ezért a befektetőknek a jelenlegi hozamok mellett azt is mérlegelniük kell, hogyan változhat a szabályozási környezet a következő években.
A rendeletjavaslat ugyanakkor kiszámíthatóbb környezetet is teremthet. Ha minden korlátozásnak nyilvános adatokon, előre ismert teszteken és időszakos felülvizsgálaton kell alapulnia, az átláthatóbb lehet, mint a mostani, városonként és kerületenként változó, sokszor politikailag vezérelt szabályozási gyakorlat.
A Bizottság javaslata fontos eszköz, de önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot. Ezt a dokumentum logikája is elismeri: a korlátozások csak akkor lehetnek hatásosak, ha közben a kínálati oldal is erősödik. A magyar helyzetre vonatkozó bizottsági háttéranyag éppen erre mutat rá: itthon (is) több okra vezethetők vissza a lakhatási feszültségek. A rövid távú kiadás bizonyos városrészekben valóban fontos tényező lehet, de a fő strukturális problémák között ott van a megfizethető bérlakáskínálat hiánya, az önkormányzati lakásállomány alacsony aránya, a felújítási igény, a területi különbségek és a tulajdonszerzést ösztönző támogatási rendszer. Ezért egy Airbnb-szigorítás önmagában legfeljebb lokális enyhülést hozhat. Ha nincs több megfizethető bérlakás, nincs erősebb önkormányzati lakáspolitika, felújítási program és kínálatbővítés, akkor a lakhatási válság alapvető okai továbbra is fennmaradnak.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
Napi