Fontos kérdés, hogy mi történik az Otthon Start programmal a következő időszakban, hiszen a legfrissebb adatok már egy lassuló ingatlanpiacot jeleznek. Dr. Barta Ákos ingatlanpiaci elemző a podcastben elárulta, hogy nem  számít arra, hogy a program teljesen eltűnik a piacról. Szerinte az Otthon Start megszüntetése a jelenleg egyébként is visszafogottabb kereslet jelentős részét venné ki a piacról. Reálisabb forgatókönyvnek tartja, hogy a szabályokhoz hozzányúlnak és valamilyen formában szigorítják azokat, a teljes eltörlést azonban valószínűtlennek tartja.

Fordult az ingatlanpiac, most a vásárlók válogathatnak

A tavalyi jelentős drágulás után 2026-ban már egészen más kép rajzolódik ki. A kereslet egy része kifutott, miközben az áremelkedés hatására sok tulajdonos döntött úgy, hogy piacra dobja az ingatlanát. Barta szerint ennek következtében túlkínálat alakult ki, és egy lassabb, konszolidációs időszak kezdődött. Az átlagos budapesti értékesítési idő 45 napról 75 napra nőtt, miközben az idei év első nyolc hónapjában az átlagos fővárosi lakáskínálat 20 százalékkal, a paneleké pedig 30 százalékkal emelkedett. Az erőviszonyok ezzel megváltoztak.

– mondta az elemző.

Míg korábban olyan időszak is volt, amikor a vevők sorban álltak egy-egy ingatlanért, és akár felfelé licitálták az árat, most egy tulajdonos sokszor mindössze néhány, esetenként egyetlen ajánlatból választhat.

A legjobb üzlet a hetek óta eladatlan ingatlan

A vevők jobb helyzete az áralkuban is megmutatkozhat. Barta szerint jelenleg 5–10 százalék körül mozoghat a végső alku mértéke, bár sok múlik azon, hogy az ingatlant eleve reális áron hirdették-e meg. Árulkodó jel lehet, ha a tulajdonos már többször csökkentette az árat: ez arra utalhat, hogy valóban szeretne túladni a lakáson, és egy nagyobb végső engedményre is nyitott lehet.

– emelte ki Barta.

Budapesten azonban nem egységes a helyzet. A belváros továbbra is erősen tartja magát, a külső és periférikus kerületekben viszont nagyobb az eladók mozgástere: itt hamarabb és gyakrabban nyúlnak az árakhoz.

Rosszul járhat, aki túl magas árról indít

A szakértő szerint most eladóként az egyik legnagyobb hiba az lehet, ha valaki túlárazza a lakását, majd arra vár, hogy előbb-utóbb megérkezzen az a vevő, aki hajlandó kifizetni a kívánt összeget. Ha ugyanis egy ingatlan három-négy hónapig látható ugyanazon a magas áron, majd folyamatosan olcsóbbá válik, a vásárlókban könnyen felmerülhet, hogy valami probléma van vele. Ezzel szemben egy reális induló árnál az eladó kihasználhatja az első, jellemzően legerősebb érdeklődési hullámot. Az elemző szerint a két stratégia között végül akár 10 százalékos különbség is kialakulhat a tényleges eladási árban.

Féláron lesznek a budapesti lakások?

A növekvő kínálat és a jobb vevői alkupozíció ellenére Barta nem számít arra, hogy összeomlanának a lakásárak. Néhány százalékos korrekciót elképzelhetőnek tart, egy komoly nominális áreséshez azonban már egészen más gazdasági helyzetre lenne szükség.

Egy nagyobb áresés ráadásul önmagában is fékezhetné a folyamatot: sok tulajdonos inkább visszavonná az ingatlanát a piacról, mintsem jelentős veszteséggel értékesítse. A kínálat csökkenése pedig ismét megtámaszthatná az árakat.

A teljes beszélgetés megtekinthető a Világgazdaság YouTube-csatornáján és meghallgatható Spotify-on is.