GazdaságSzerző: portfolio 3 napja 8 percnyi olvasás
Lassuló lakáspiacról szólnak mostanában a hírek. A korrekció Budapesten különösen érezhető, hiszen a kifeszített árszintek, az elmaradó befektetők és az Otthon Start Program 1,5 milliós négyzetméterár-limitje talán itt fékezi leginkább a keresletet. Bár a budapesti árszint éves alapon mért változása még bőven pozitív (utoljára 2013. III. negyedévében váltott csökkenésbe), annak negyedik negyedéve tartó fékeződése és egyszámjegyűre mérséklődése egyértelmű tendenciát mutat. A főváros sokszínűsége, különböző presztízsű és szerepű városrészei miatt viszont az egyes kerületek lakáspiaci működése és teljesítménye igen eltérő lehet. Elemzésemben az elmúlt tíz év kerületi árváltozásait veszem górcső alá, magyarázatokat keresve a gyakran hektikus mozgásokra és a különböző területi szinteken jól lekövethető árkiegyenlítődésre.
Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.
A tavaly őszi, Otthon Start-irányította pörgés országosan magas árszinteket eredményezett, hiszen a kedvező hitellehetőség tömegével generálta mind az aktuális igényeket követő, mind az előre hozott vásárlásokat. A befektetők pedig már a program bevezetését megelőzően, nyáron próbálták elcsípni a számításuk szerint még kedvező árakat. Az első hajrát követően év végén fékezés jött, majd februártól egy újabb, kisebb hullám, ám azóta mérséklődött a kereslet, sőt a második negyedévben a magyar piacon ritkának számító – 2014 óta országosan csak négy, Budapesten hat negyedévben előforduló – minimális árcsökkenést mért az MNB.
2015 és 2025 között a budapesti összesített drágulás mértéke 320% volt, azaz az árszint bőven megnégyszereződött.
A kezdő évben (is) az V. kerület volt a legdrágább, 488 ezer Ft/m2-rel, ami majdnem pont háromszorosan haladta meg a legolcsóbb XXIII. kerület árszintjét (160 ezer Ft/m2). Az egymillió forintos fajlagos átlagot is Belváros-Lipótváros lépte át először, 2020-ban, míg tavaly már csak négy (idén pedig valószínűleg három) kerület árszintje volt leírható hat számjeggyel. Érdekes, hogy a legfrissebb NAV adatok alapján 2025-re látványosan zárult az árolló, az V. kerületi 1,667 milliós és a XX. kerületi 869 ezres érték között már kétszeres szorzó sincsen.
A vizsgált tíz éves időtávon a legnagyobb ütemű, 453%-os drágulást Soroksár produkálta, ez öt és félszeres szorzót jelent.
Nem meglepő, hogy az élen további, 2015-ben olcsóbb kerületek (Pest külső része mellett a VIII. és a X.) vannak, ahol alacsony bázisról nagy, 350-400% közötti növekedési potenciál adódott. A rangsor másik végén viszont a legdrágább, V. kerületet találjuk, ahol tíz év alatt felfelé kerekítve „csupán” három és félszeresére emelkedett az átlagos árszint. Az éves drágulás maximuma a VII. kerülethez köthető, itt 2016-ban egyik évről a másikra 39%-os árugrás ment végbe. A fővárosi szintű rekord (23%) is ehhez az évhez kötődik. 2015 és 2025 között negatív előjelet sehol nem látunk, a legkisebb, 0,2%-os éves elmozdulás az V. kerületben történt 2023-ban.
Ha megnézzük, hogy az egyes kerületek átlagáruk alapján évente milyen pozíciót foglaltak el az aktuális rangsorban, az alábbi diagramot kapjuk. Hét olyan kerület van, melyek helyezése összességében, a kezdő és a végidőpont között nem változott, noha eközben kisebb-nagyobb relatív mozgásokat megfigyelhetünk ezeknél.
A legkisebb abszolút elmozdulást az V. és a XI. kerületek produkálták.
Belváros-Lipótváros – a két végpontot is beszámítva – a 11 év alatt csak egyszer, 2023-ban szorult le egy hellyel a dobogó csúcsáról, a már említett legkisebb éves drágulása során. A képzeletbeli trónt várhatóan továbbra is elfoglalja majd, hiszen az 1,667 milliós árszint 8%-kal haladja meg a következő, I. kerületét, ráadásul az árolló kettejük között az elmúlt két évben tovább nyílt. Újbuda pedig 2015-2020 között stabilan tartotta 6. helyét, majd 2021-ben egyet feljebb lépve mindmáig az 5. legdrágább városrész.
Tíz év alatt legtöbbet, három helyet a VIII. kerület lépett előre. Józsefváros 2015-ben még a 14. helyen állt, innen jutott 2020-ra a 10.-ig, majd 2021-től stabilan tartja a 11. pozíciót. Abszolút mozgása során tehát 4 helyezést járt be összességében. A kerület tipikus példája a nagy volumenű új lakóprojektek generálta lakásállomány-megújulásnak, és ezzel presztízsbeli javulásnak. A két végpont között a legnagyobb, ugyancsak három helyezéses visszaesést eközben a VI. és a XVI. kerület ért el. Terézváros az 5. helyről indított, sőt 2018-2019-ben a 4. helyet is megjárta, vélhetően a belvárosi kerületeket célzó, nagyjából akkor tetőző – az Airbnb-nél tágabban értelmezendő – befektetési célú vásárlások árfelhajtó hatásának köszönhetően. Innen viszont évente egy hellyel lecsúszva, 2023-ra már a 8. helyen találjuk a VI. kerületet, és 2025-ben is ezt a helyét őrizte.
Ez a folyamat a korábbi években elért túlzóan magas árszint mellett egyértelműen a Covid következménye.
2020-2021-ben fővárosi szinten is minimálisra lassult a lakásdrágulás üteme (5, ill. 9%), ám – az egy csapásra megjelenő kertvárosi reneszánsszal párhuzamosan – ezen belül is a belvárosi kerületek forgalma és így áremelkedési üteme csökkent leginkább. A XVI. kerület pedig a 12. helyről a 15.-ig jutott, ezen belül 2020-2022 között – a Covidot követően megváltozott preferenciák nyerteseként – egy erősödő, azóta viszont egyértelmű árrangsor-visszaesést hozó periódussal.
Abszolút változásban a X., XV. és XXIII. kerületek viszik a prímet, mindegyik összességében 5 rangsor-helyezésnyit mozgott be 10 év alatt, bár merőben eltérő lefutásokkal. A X. kerület a 17. helyről indult, és 2025-ben is ott találhattuk, ám eközben látványos cikkcakkokat írt le. Kőbányához kötődik az egy év alatti legnagyobb rangsorbeli ugrás is: 2023-ban a 20. helyről a 15. helyre lépett.
Ebben egy kerületi léptékben is jelentős, több száz lakásos új projekt lakásainak nagyrészt erre az évre eső és így a NAV tranzakciós adatbázisába bekerülő végszerződései játsszák a főszerepet.
Az országos szinten is lakáspiaci mini-válsággal jellemezhető 2023-as évben így a X. kerületi 21%-os drágulás közel háromszorosa volt a budapesti adatnak. A XV. kerület eközben a kezdeti 20.-ról a 18. helyre lépett előre, ám eközben a 2018-as 16. helyről nagyjából folyamatosan, 2024-re a 21.-re csúszott vissza, azaz 5 helyezésnyit ölelt át a virtuális mozgása a rangsorban. A harmadikként említett Soroksár a legolcsóbbként indult 2015-ben, majd 2024-re, két év alatt öt helyezést javult, ám ez a felívelés csak rövid ideig tartott, a kerület tavaly utolsó előtti helyen állt, egy év alatt rekordütemben, négy helyet visszaesve. Talán ez a kerület a legjobb példa az eladási összetétel változásának átlagárat kilengető hatására. A XXIII. kerület hagyományosan a legkisebb, maximum néhány száz lakásos forgalmú városrész, ahol az elmúlt években nagyobb számban megjelenő beruházók egyenként kisebb lakásszámú új projektjeinek értékesítése is összességében jelentős áremelkedést okozhat.
Soroksár a vizsgált tíz évből négyben élen végzett a kerületi rangsorban éves drágulást tekintve, és az ötödik alkalommal is csak hajszállal lett második.
A NAV adatai lehetőséget adnak kerületi szintnél is mélyebben, irányítószám-körzetenként górcső alá venni az elmúlt tíz év árváltozásait. Az ilyen területi vetületben jellemzően homogén lakástípus-összetétel és presztízs, illetve a maximum százas nagyságrendű éves tranzakciószám ideális lehetőséget ad arra, hogy összegyűjtsük az árakat leginkább mozgató tényezőket. Azokat az irányítószám-körzeteket vizsgáljuk, ahol mind 2015-ben, mind pedig 2025-ben kellő darabszámú tisztított adásvételi adat áll rendelkezésünkre.
Rögtön szembetűnő, amivel a kerületi szintű elemzést is kezdtem, hogy a legnagyobb mértékű drágulás a bázisévben legolcsóbbak közé számító térségekben mehetett végbe.
Élen a 1237-es körzet áll, egyedüliként itt haladta meg (hajszálnyival) az eladott lakóingatlanok drágulási üteme a hatszoros szorzót (202 ezer Ft/m2 -> 1,218 millió Ft/m2) tíz év alatt.
Ezt Soroksár egy másik körzete, a 2015-ben 127 ezer Ft/m2-rel egész Budapesten a legolcsóbb 1239-es követi 479%-os növekedéssel. Az alacsony bázisérték miatti magas növekedési potenciál mellett azonban egy másik – korábban már említett – fontos tényező, az eladási összetétel látványos változása is közös a két körzetben. Viszonylag kis, tízes nagyságrendű forgalmukból tavaly jóval nagyobb szeletet hasítottak ki a XXIII. kerületben az elmúlt években megjelent kis-közepes új lakásprojektek lakásai, melyek ugyanakkor a környék használt árait is húzzák felfelé. Összesen 14 olyan irányítószám-körzet van, ahol minimum megötszöröződött az átlagár tíz év alatt. Ezek közül a XVII. és a VIII. kerületben is vannak körzetek, ahol az előbb írthoz hasonló fő okokkal magyarázható ez a kiugró eredmény. Józsefvárosban emellett egész városrész-szintű rehabilitációs folyamatok adtak okot rekordközeli drágulásra (1083, 1086), és a 1134-es körzet (Angyalföld-Lőportárdűlő) is jó példa erre.
Itt egész tömbök megújulása az előzőkénél magasabb bázisárszintet is jócskán emelni tudja a fővárosi mércével a legnagyobbak közé tartozó forgalom mellett is.
A bővülő újlakás-kínálat a befektetési céllal vásárlókat is nagy számban vonzza. Több körzetnél emellett a lakótelepi lakások rendre átlag feletti drágulása húzza az átlagárat, mint a nagy volumenű új lakásprojekt(ek) áremelő hatásával párosulva a 1033 és 1107 körzetekben, vagy alacsony bázissal karöltve a 1193, 1156 és 1105 irányítószámok esetében. A legalább százas nagyságrendű forgalmat megadva kritériumnak Budapest egészén a 1033-as körzet 461%-os drágulása áll az élen.
A lista másik végén nyolc olyan irányítószám-körzet van, ahol tíz év alatt kevesebb, mint három és félszeresére nőtt az átlagár. A legkisebb, 219%-os drágulást a 1056-os körzet könyvelheti el. Az ebbe a csoportba tartozó négy V. és két-két II., illetve VI. kerületi városrész mind a legdrágábbak közé tartozott 2015-ben, és ez nagyrészt 2025-ös átlagárukról is elmondható. Egyikre sem jellemző a lakótelepi állomány, nem zajlottak nagy volumenű új építkezések, sem városrehabilitációs programok a területükön.
Az V. és VI. kerület ugyanakkor klasszikus belvárosi befektetési célpont szegmensei a lakáspiacnak, az előbbiben bizonyos években igen markáns, akár 40% körüli külföldi vásárlói részaránnyal.
Noha a NAV adatbázis arra nem ad lehetőséget, hogy az eladott lakások minőségi jellemzőinek időbeli változásán keresztül vizsgáljuk az összetételhatást, ám úgy tűnik, a magas bázisár-színvonal presztízsbeli ugrás, vagy nagy léptékű lakókörnyezeti, lakásállományi megújulás nélkül nem segíti a jövőbeni nagy arányú drágulást.
A kerületi szinthez, illetve a múltkori cikkemben Budapest és a megyeszékhelyek viszonylatában írtakhoz hasonlóan irányítószám-körzetenként is látványos a folyamat, ahogy egyre zárul az árolló a legolcsóbb és legdrágább városrészek között. Míg 2015-ben még 4,2-szeres különbség volt a két véglet között, tavaly ez már csak éppen háromszorosra csökkent (irsz 1238: 615 ezer Ft/m2 -> irsz 1121: 1,863 millió Ft/m2, a megfelelően nagy forgalmú körzeteket vizsgálva).
Az olcsóbb területek felzárkózására elsősorban lakáspiaci konjunktúrában adódik jó lehetőség.
Egyelőre nehéz azonban megjósolni, hogy a mostani piaci lassulás fékezi, vagy akár megállítja-e ezt a folyamatot. Ugyanígy nem lehet előre látni, hogy adódik-e olyan nagyívű, konkrét lakáspiaci hatás (például mint amilyen volt a Covid-okozta preferenciaváltozások, az Európa-rekord áremelkedés által is fűtött lakáspiaci befektetési láz, vagy akár bármilyen célzott támogatási elem), ami szelektíven, egyes piaci szegmensek, városrészek felívelését segítené elő a következő években.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
Napi