GazdaságSzerző: magyarnemzet 3 napja 3 percnyi olvasás
A fővárosban szinte stagnálnak az árak.
Az elmúlt hónapokban látványosan megváltozott a lakáspiac dinamikája. Miközben tavaly nyáron Budapest még az egyik leggyorsabban dráguló térség volt, mára jelentősen lefékeződött az áremelkedés. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint augusztusban országosan 0,6 százalékkal nőttek a lakásárak júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek.
Éves összevetésben is egyértelmű a lassulás: országosan 11,5 százalékos, a fővárosban pedig mindössze 6,7 százalékos drágulást mértek. Egy évvel korábban Budapest még 21,5 százalékos éves áremelkedést produkált, vagyis a mostani ütem ennek alig a harmada.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az elmúlt hónapokban egyfajta „szitáló stagnálás” alakult ki a lakáspiacon: egyik hónapban valamelyest emelkednek, a következőben pedig részben visszakorrigálnak az árak. Összességében így már alig változik az árszint, miközben az éves drágulás üteme folyamatosan mérséklődik.
A változás nemcsak a drágulás sebességében, hanem területi eloszlásában is érzékelhető. Jelenleg ugyanis az ország olcsóbb régióiban emelkednek az árak gyorsabban.
Észak-Alföldön 15,3, Észak-Magyarországon 15,2 százalékos éves drágulást mért az ingatlan.com. Pest megyében 13,4, Dél-Alföldön 12,6, Nyugat-Dunántúlon pedig 12,5 százalékos volt a növekedés. Közép-Dunántúlon 11,5, Dél-Dunántúlon 10,3 százalékos éves áremelkedés történt.
Budapesten közben szeptember elején már lényegében változatlanok voltak a kínálati árak: a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint volt, ugyanannyi, mint egy hónappal korábban. A megyeszékhelyeken 881 ezerről 877 ezer forintra csökkent a medián.
A fővároson belül is hatalmasak a különbségek:
A lassulás fokozatosan átrendezheti az erőviszonyokat is. A lakásvásárlóknak egyre kevésbé kell attól tartaniuk, hogy néhány hét alatt jelentősen drágul az általuk kinézett ingatlan, miközben az eladóknak is számolniuk kell azzal, hogy a korábbi években megszokott tempó már nem tér vissza egyhamar.
Balogh László szerint az idei második félévben tapasztalt visszafogottabb piaci tempó 2027-ben is fennmaradhat. Az ingatlan.com szakértője szerint
a tavalyi mintegy 150 ezer adásvétel után idén 130–140 ezer tranzakció várható, és hasonló forgalom jöhet jövőre is.
A mérséklődő áremelkedés a jövedelmek növekedésével együtt minimálisan javíthatja a lakások megfizethetőségét is. A lakáspiaci fordulat azonban nem feltétlenül csak a vásárlóknak kedvez: a lakhatási költségekkel szembesülők másik nagy csoportja, az albérletet keresők számára is tartogathat kedvezőbb időszakot az ősz.
A lakásvásárlás és a bérlés piaca ugyan nem mozog teljesen együtt, az albérletkeresők számára azonban most szintén enyhülhet a nyári nyomás. A felsőoktatási ponthatárok kihirdetése minden évben jelentős keresleti hullámot indít el: július végétől és augusztusban egyszerre jelenik meg a piacon több ezer egyetemista, ami átmenetileg felhajthatja a bérleti díjakat.
A Zenga korábbi évekre vonatkozó adatai szerint azonban ez a roham nem tart ki egész évben. Budapesten 2024-ben és 2025-ben is az volt a jellemző, hogy a ponthatárhirdetés körüli időszakban a diákok körében népszerű, 40–60 négyzetméteres, jellemzően 1,5–2,5 szobás lakásokat átlagosan 8–10 ezer forinttal drágábban kínálták, mint az ősz második felében.
Ez éves szinten akár 120 ezer forintos különbséget is jelenthet annak, aki nem kényszerül azonnal költözni, és képes néhány hetet várni.
A tanévkezdéssel ráadásul nem tűnik el a kínálat. Bár a legnagyobb mozgás júliusban és augusztusban zajlik, ősszel és télen is folyamatosan jelennek meg új kiadó lakások. Aki tehát átmenetileg meg tudja oldani a lakhatását, annak érdemes lehet tovább figyelnie a piacot.
Az árkülönbségek Budapesten ráadásul igen jelentősek. Az V. és VI. kerületben a vizsgált, 1,5–2,5 szobás lakásokért több mint 300 ezer forintot kérnek havonta, míg a IX., XI. és XIII. kerületben 280–290 ezer forint körül alakul az átlag. A XVI., XVIII., XX. és XXI. kerületben ugyanakkor 200–220 ezer forint körüli havi díjért is lehet találni hasonló méretű lakást.
Vidéken Debrecen a legdrágább, 230–240 ezer forintos havi átlaggal. Győrben, Székesfehérváron, Pécsen és Szegeden 190–200 ezer forint körüli összegekkel lehet számolni, míg Békéscsabán, Salgótarjánban és Miskolcon átlagosan 120–130 ezer forint körül alakul a bérleti díj.
Hosszabb távon a kínálat bővülése hozhat újabb változást. A Wekerle Sándor Lakásépítési Program keretében intézményi bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztése van előkészítés alatt. A program hatása ugyan várhatóan csak több év múlva válik érzékelhetővé, a tervezett fejlesztések azonban érdemben növelhetik a bérlakások és kollégiumi férőhelyek számát. Ez pedig nemcsak a lakhatási lehetőségeket bővítheti, hanem idővel az albérletpiacon is erősítheti a versenyt.
Napi