GazdaságSzerző: portfolio 4 napja 10 percnyi olvasás
A Bayer Construct csődeljárása közepette olvasói kérdéseket is kapunk, és igyekszünk is választ találni ezekre. Egyik olvasónk egy, a Bayer Construct beruházásában készülő új építésű lakás vásárlásánál közel kilenc hónap alatt sem került fel tulajdonosként a tulajdoni lapra. A vevő attól tart, hogy ha a beruházóval szemben esetleg felszámolási eljárás indulna, akkor elveszítheti az addig befizetett összeget - a helyzetre szakjogászok adnak választ. A másik fejlemény, amit szintén górcső alá veszünk a cikkben, az a magyar állam múlt heti döntése, amellyel stratégiailag kiemelt jelentőségűvé minősítette a Bayer Construct Építőipari és Szolgáltató Zrt., valamint a ZVK Development Kft. csődeljárását: ennek jelentőségéről, illetve az állam lehetőségeiről a cikk második felében olvashatják a Portfolio által megkérdezett szakjogász véleményét.
Két jogászt kérdeztünk arról, mekkora kockázatot jelenthet az elsőként felvetett probléma a lakásvásárlóknak; a kérdésre adott válaszok alapján az lesz a döntő, hogy a vevő ügye milyen jogi szakaszban van.
Szarka Norbert fizetésképtelenségi és csődjogi szakjogász szerint csődeljárás esetén a veszély jelenleg nem feltétlenül valós, mert a társaság a csődeljárás alatt tovább működhet, és szerződéses kötelezettségeit változatlanul teljesítenie kell. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a csődeljárás nem azonos a cég azonnali megszűnésével vagy vagyonának értékesítésével. A fejlesztő ilyenkor még működhet, tárgyalhat a hitelezőkkel, és adott esetben folytathatja a beruházást is. Más a helyzet azonban akkor, ha felszámolási eljárás indul.
A szakember szerint felszámolási eljárásban már jóval árnyaltabb a kép, és a kockázat is számottevően nagyobb. Ilyenkor több kérdés is meghatározó lehet:
A szakjogász arra is felhívta a figyelmet, hogy a csődtörvény tartalmaz kifejezetten lakásvásárlókat védő szabályokat. Ezek szerint, ha az adós vagyonában olyan új építésű lakóingatlan van, amelynek ellenértékét egy magánszemély vevő részben vagy egészben már kifizette, de a tulajdonjog átruházására a felszámolás előtt nem került sor, akkor a vevőt az értékesítés során elővásárlási jog illeti meg.
Emellett a lakásvásárló bizonyos esetben beszámíthatja a korábban megfizetett vételelőleget a teljes vételárba. Szarka Norbert szerint ezek a szabályok a 2008-as ingatlanválság tapasztalatai nyomán kerültek be a csődtörvénybe. Vagyis a jog nem hagyja teljesen védelem nélkül azokat a magánszemélyeket, akik új építésű lakásra már fizettek, de még nem lettek tulajdonosok. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden esetben automatikusan biztonságban vannak.
Krüpl László, a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda ingatlanjogi és zöldmezős beruházásokért felelős partnere szerint a konkrét jogi válaszhoz meg kellene vizsgálni a fejlesztővel kötött szerződést és az ingatlan tulajdoni lapját. Általánosságban azonban az egyik legfontosabb kiindulópont, hogy
Magyarországon az ingatlan tulajdonjogát önmagában az adásvételi szerződés nem keletkezteti: ahhoz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges.
Amíg ez nem történik meg, a vevő főszabály szerint csak kötelmi, vagyis szerződéses jogosult. Ez leegyszerűsítve azt jelenti: van egy szerződéses igénye az eladóval szemben, de még nem biztos, hogy dologi jogi értelemben is tulajdonossá vált.
Krüpl László szerint ezért külön kell választani két kérdést: megszerzi-e a vevő magát a lakást, vagy ha nem, visszakapja-e a már befizetett pénzt? - A kettő sorsa ugyanis eltérhet egymástól.
A jogász szerint a vevő helyzetét nem pusztán az dönti el, hogy a földhivatal már bejegyezte-e tulajdonosként. A lényeg sokszor az, hogy a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet benyújtották-e, és az megjelent-e széljegyen a tulajdoni lapon. A széljegy azt jelzi, hogy az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen beadvány elintézése folyamatban van. Krüpl László magyarázata szerint,
ha a tulajdonjog-bejegyzési kérelem egy esetleges felszámolás kezdete előtt szabályszerűen beérkezett, akkor a későbbi bejegyzés is ehhez a korábbi ranghelyhez kapcsolódhat.
Ez azt jelenti, hogy a földhivatal lassúsága önmagában nem feltétlenül rontja a vevő pozícióját, ha a beadvány szabályszerű volt. Másképp fogalmazva: ha a vevő kérelme már széljegyen szerepel, és minden szükséges feltétel adott a bejegyzéshez, akkor erősebb helyzetben van, mintha csak várna arra, hogy egyszer majd szerződést kössenek vele.
Krüpl László szerint csak olyan kérelem adhat valódi védelmet, amely bejegyzésre alkalmas. Ehhez többek között az kellhet, hogy:
- legyen önálló helyrajzi számú albetét,
- megtörténjen a társasház-alapítás vagy albetétesítés,
- legyen végleges adásvételi szerződés,
- rendelkezésre álljon az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélye, vagy annak szabályos függőben tartása.
Ha viszont a vevő még csak a regisztrációs szerződés vagy az előszerződés szakaszában tart, akkor Krüpl László szerint jellemzően nincs még mit széljegyezni. Ilyenkor a vevőnek pusztán szerződéses igénye lehet, dologi jogi váromány nélkül. Ez felszámolás esetén sokkal kockázatosabb helyzet: a vevő a már befizetett összeggel hitelezőként jelentkezhet be, de a biztosítékkal nem fedezett követelések a kielégítési sorrendben hátrébb állnak. Emiatt reális veszély, hogy a befizetett pénznek csak egy részét, vagy akár szinte semmit nem lát viszont.
Krüpl László szerint az újépítésű lakásprojektekben általában több lépcső különíthető el.
A „félkész lakás” kifejezés alapján Krüpl László szerint sok vevő valószínűleg még nem ebben a harmadik, legerősebb jogi pozíciót jelentő szakaszban van.
Ha a szabályszerű tulajdonjog-bejegyzési kérelem a felszámolás kezdete előtt már széljegyre került, akkor Krüpl László szerint a vevő pozíciója erős. A ranghely ugyanis megelőzheti a felszámolást, és a gyakorlat szerint a tulajdonjog bejegyzése főszabály szerint a felszámolás alatt is végigmehet. Ebben az esetben a lakás akár ki is kerülhet a felszámolási vagyonból.
Ha azonban nincs bejegyezhető kérelem, és a vevő csak fizetett, de nincs olyan jogi pozíciója, amely a tulajdonjog megszerzéséhez kapcsolódik, akkor a befizetett összeg sorsa a felszámolási hitelezői sorrendben dől el. Ez jóval bizonytalanabb és kockázatosabb helyzet.
A két jogászi álláspont alapján a lakásvásárlóknak érdemes mielőbb ellenőrizniük:
Mindezt egyrészt a Földhivatalnál, másrészt pedig a Bayerrel megkötött szerződésben tudják ellenőrizni, amelyből minden vevő kapott egy példányt.
A vevő helyzete tehát akkor a legerősebb, ha már van szabályszerűen benyújtott, széljegyzett és bejegyzésre alkalmas tulajdonjog-bejegyzési kérelme. Ebben az esetben önmagában az, hogy a földhivatal hónapok óta nem jegyezte be tulajdonosként, még nem feltétlenül jelent végzetes kockázatot. Ha viszont a vevő csak pénzt fizetett be, de még nincs önálló lakás, nincs végleges adásvételi szerződés, nincs bejegyezhető kérelem és nincs széljegy, akkor egy esetleges felszámolásnál már reális veszély, hogy nem a lakást kapja meg, hanem csak hitelezőként próbálhatja visszaszerezni a pénzét.
Krüpl László hozzátette, hogy ismereteik szerint a Bayer-csoport jelenleg hat lakóingatlan-projektben vesz részt, ebből kettőben beruházóként, a többiben kivitelezőként – e projektek közül ugyanakkor kettő (a Láng Negyed és a Szilas Liget) a kiemelt beruházási státusz visszavonása miatt jelenleg kérdéses, vagy újratervezés alatt áll. Fontos hangsúlyozni, hogy a fokozott kockázat csak azon projektek vevőire vonatkozik, amelyekben a Bayer-csoporttal mint eladóval szerződtek.
Ahol a Bayer-csoport kivitelezőként van jelen, ott a vevő jellemzően nem a Bayerrel áll eladói (adásvételi) jogviszonyban, ezért a csődeljárás a vevő szerződéses pozícióját közvetlenül kevésbé érinti; a kivitelező esetleges cseréje inkább a projekt határidejét és megvalósulását befolyásolhatja. Továbbá a tulajdoni lap vizsgálata azért is fontos, mert jelenleg csak két cég, a Bayer Construct Zrt. és a ZVK Development Kft. érintett a csődeljárásban, egyes projektcégek viszont nem.
Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a projektcégek automatikusan biztonságban vannak:
a projektcég önálló jogi személy, ezért az anyacég felszámolása a szerződéseit és engedélyeit közvetlenül nem érinti, és nem szűnik meg automatikusan. Ha azonban az anyacég csődegyezsége meghiúsul és felszámolására kerül sor, az anyacégnek a projektcégben fennálló részesedése a felszámolási vagyon részévé válik, amelyet a felszámoló értékesíthet – így a projektcég jellemzően tulajdonost cserél –, szélsőséges esetben pedig maga az érintett projektcég is fizetésképtelenné, és ezáltal felszámolás alá kerülhet.
Szarka Norbert szerint az ügy nagyságrendje és az érintettek száma miatt szükséges lenne, hogy a magyar állam hozzon létre egy olyan jogsegélyszolgálatot, amely segíteni tudná a kisvállalkozások, magánszemélyek és minden olyan hitelező jogainak érvényesítését, akik a csődeljárásban félként részt fognak venni. Erre azért van leginkább szükség, mert a Csődtörvény a hitelezői igények bejelentésére 30 napos határidőt ír elő a csődeljárás közzétételét követően. Azok a hitelezők, akik követelésüket nem jelentik be a vagyonfelügyelőnek a törvényben előírt módon, a csődegyezség megkötésében nem vesznek részt, és sikeres csődeljárás során igényük jogvesztett lesz, követelésüket elveszítik.
A jogsegélyszolgálat létrehozása azért lenne fontos, mert egy ilyen tömeges csődeljárásban a kisebb hitelezők információs és szakmai hátránya nagyon jelentős lehet. Gondoljunk például egy magánszemélyre, aki számára a csődeljárás teljesen megfoghatatlan jogi eljárást jelent. A jogsegélyszolgálat elősegíthetné a hitelezői igények bejelentését, az eljárási határidők betartását, valamint a hitelezői igények megfelelő jogi minősítését, a hitelezői érdekek képviseletét, csődegyezségi javaslat értelmezését, továbbá általános tájékoztatással is szolgálhatna a csődeljárás teljes folyamatában a hitelezők számára.
Éppen a rövid határidő miatt indokolt lenne a szakember szerint az is, hogy a speciális helyzetben a hitelezői igények bejelentési határidejét egy jogszabályváltoztatással a mostani 30 napról 60 napra emeljék a stratégiai cégek csődeljárása esetén: ezt szintén a hitelezők várható száma, illetve az ügy nagyságrendje indokolja.
További könnyítés lehetne, ha a magánszemély hitelezők, illetve adott esetben a kisvállalkozások a stratégiailag kiemelt jelentőségű társaságok csődeljárása esetén mentesülnének a hitelezői igények nyilvántartásba vételéhez szükséges, a követelés 1%-ának megfelelő, de legfeljebb 200,000 Ft összegű regisztrációs díj megfizetése alól. E díjfizetési kötelezettség ugyanis tovább növeli a hitelezők terheit, miközben éppen ezen hitelezői kör számára jelentheti a legnagyobb nehézséget a csődeljárásban történő jogérvényesítés és a csődeljárási moratórium okán bevételek kiesése.
Még egy könnyítést javasol a szakember a kisvállalkozások számára: ha a kiállított – és a csődeljárás miatt részükre ki nem fizetett – számláik után fizetendő általános forgalmi adó megfizetése alól egyedi kérelem alapján átmeneti mentességet kaphatnának. A csődeljárástól függetlenül ugyanis a vállalkozásoknak a kiállított számlák áfa-tartalmát meg kell fizetniük, miközben sem a nettó összeg, sem az áfa összege nem folyik be hozzájuk, hiszen a csődeljárás során az adós fizetési moratóriumot kap. A jelenlegi jogi szabályozás szerint a behajthatatlan követelések áfa tartalmának visszaigénylésére csak a csődeljárás végén, vagy a felszámolás folyamán van lehetőségük, ami időben akár egy-két év is lehet. Ez szintén olyan segítséget jelenthet a jelenlegi helyzetben, amely az állami költségvetés számára nem okozna jelentős bevételkiesést, ugyanakkor érdemi likviditási könnyebbséget biztosíthat az érintett kisvállalkozások számára.
Időszerű lenne továbbá az adós gazdálkodó szervezet vezető tisztségviselőjével szemben alkalmazható szankciók felülvizsgálata is. A jelenlegi jogi szabályozás szerint
a bíróság az adós gazdálkodó szervezet vezetőjét 100 000 forinttól 500 000 forintig terjedő bírsággal sújtja, ha a vagyonfelügyelővel szemben az e törvényben előírt együttműködési kötelezettségét nem teljesíti. A bírság ismételten is kiszabható
A bírság mértéke nem minden esetben áll arányban az együttműködési kötelezettség megszegésének gazdasági és hitelezői következményeivel, továbbá e pénzbírság alkalmazása a gyakorlatban érdemi eredményhez sem szokott vezetni.
Ehelyett nagyságrendekkel nagyobb pénzbírság kiszabása lehetne indokolt, akár több millió forint összeg erejéig, hiszen a Csődtörvényben rögzített maximális pénzbírság összege még a magyarországi nettó átlagkeresetet sem éri el. Ugyanakkor a pénzbírságot kiszabó végzéssel szemben fellebbezni lehet, és mire lemegy a jogorvoslati eljárás, vagy ismételten kiszabásra kerülne egy újabb pénzbírság, addigra már a csődeljárás is véget érhet. Természetesen a cégnek és annak ügyvezetőjének az érdeke az lenne, hogy együttműködjön a vagyonfelügyelővel, és ténylegesen törekedjen a csődegyezség megkötésére, azonban
nem ritka, hogy a csődeljárást kizárólag időnyerés céljából indítja meg a társaság, mivel a csődegyezségnek sem a pénzügyi feltétele, sem a hitelezői támogatottsága nincs meg
- mondta Szarka Norbert. Egy csődeljárás – még akkor is, ha nem vezet eredményre, és nincs hitelezői egyezség – fél évtől egy évig is eltarthat, ha az adós kimerít minden törvényi határidőt és jogorvoslati lehetőséget – tette hozzá a jogász, hangsúlyozva, hogy mindezt általánosságban jegyezte meg, és nem utalva arra, hogy itt ilyen időnyerési szándék állna, vagy a vezetők nem működnének együtt a vagyonfelügyelővel.
A szakjogász szerint tehát a "szolgáltató" állam feladata nem merülhet ki kizárólag abban, hogy saját hitelezői igényét érvényesítse, hanem abban is aktív szerepet kell vállalnia véleménye szerint, hogy elősegítse a gazdaság többi szereplőjének jogi és gazdasági érdekeinek hatékony érvényesülését. Az állam ilyen helyzetben megfelelő tájékoztatási, jogsegély- és intézményi háttér, és költségkedvezmények biztosításával járulhat hozzá ahhoz, hogy az érintettek
Cimlapkép forrása: MTI
Napi