Az építőiparon belül a leginkább ingadozó szegmens az új lakásépítés. A pénzügyi válság jó példa volt erre: 2007 és 2010 között az Euroconstruct 19 országának új lakásépítése majdnem megfeleződött és a teljes építési teljesítmény is kb. 20 százalékkal zsugorodott. Nemrég láthattunk egy újabb példát: 2022 és 2024 között a negatív kínálati sokk hatására az új lakásépítések kb. 17 százalékkal, a teljes építési teljesítmény pedig 2,5 százalékkal esett vissza.

Az új lakásépítések sokat mesélhetnének

Egy ország gazdasági növekedése és optimizmusa jellemzően összefügg a több lakóépület építésével, ezért hajlamosak vagyunk a rövid távú makrogazdasági hajtóerőkre összpontosítani, amikor az új lakásépítést elemezzük.

Ugyanis a kamatlábak, a lakásárak ingadozása és az építési költségek a megkezdett lakásépítések számának legfontosabb meghatározói. Ezek előrejelzése során az inflációt, a monetáris politikát, a bérnövekedést, a munkanélküliséget, a megtakarításokat, a fiskális politikát, az olajárakat és más fontos gazdasági tényezőket vizsgálunk.

Pedig van itt más is!

Itt jön képbe a népességnövekedés, amely a lakáskereslet növekedéséhez vezet. Nem véletlenül az Euroconstruct országok közötti különbségek kétharmada az egy főre jutó lakásépítési teljesítményben idén a 2022 és 2025 közötti népességnövekedési különbségeknek tudható be.

Csehországban a népességnövekedés hatására sokkal magasabb az új lakásépítés, mint az Euroconstruct másik három kelet-európai országában (Lengyelország, Magyarország, Szlovákia). Az egy főre jutó lakásépítési teljesítmény Csehországban például két és félszer nagyobb mint Magyarországon.

Franciaország és Spanyolország között is nagyon eltérő népességnövekedést látunk, mely megmutatkozik az egy főre jutó új lakásépítési teljesítményben: idén Spanyolország 140 százalékkal magasabb, mint Franciaország.

Miért nem koncentrálunk jobban a népességnövekedésre?

Egyrészt a népességnövekedés strukturális jellegű; ritkán látunk benne hirtelen eltolódást. A születési-halálozási arányoknak nincs nagy hatásuk az éves népességváltozásra, sőt, rövid távon még a munkaerő nettó migrációja is stabilitást mutat.

Így bár a népesség alakulása fontos ahhoz, hogy megértsük az adott ország lakáskeresletét, lakásárait és lakásépítési szintjét, nem sokat árul el az építési tevékenység évről évre történő változásairól. Az építőipar szereplőit pedig ez érdekli és azt kérdezik, hogy bővülni vagy esni fog a termékeik iránti kereslet, milyen gyorsan, és meddig fog tartani.

A másik magyarázat a változás természete. Amikor hirtelen a változás, az jellemzően előre nem látható, egyfajta sokkhatás. Például, amikor egy háború miatt bevándorlók özönlenek egy országba. Amikor valami előre nem látható és nem számszerűsíthető, azt nem tudjuk beépíteni az ökonometriai előrejelzési modellekbe. Legalábbis addig nem, amíg az esemény be nem következett.

A demográfia lakásépítésre gyakorolt ​​hatása

Az építőipari szereplőknek nem szabad figyelmen kívül hagynia a népességnövekedést. Mivel a lakásépítés szintje függ a gyermekvállalástól és a várható élettartamtól, a családtámogatási programok és az egészségügyi szabályozások együttesen hatnak a lakásépítésre.

Jóval nehezebb megtalálni azokat a szabályozásokat, amelyeknek pozitív és jelentős népességnövekedési hatása van, és jóval könnyebb azonosítani azokat, amelyek csökkenthetik a népességnövekedést, és ezáltal az új lakásépítések iránti keresletet.

A szigorú munkaerőpiaci szabályozások például elriasztják a külföldi munkavállalókat a tartózkodástól, így csökkentik az új lakások iránti keresletet. Korlátozhatják az építőipari munkások kínálatát is, melynek negatív kínálati hatása van az építőiparra.

A remigráció pedig, mely a 2020-as évek egyik legforróbb és legmegosztóbb politikai kérdése, az európai építőipari szereplőket arra ösztönzi, hogy olyan szabályozásokat támogassanak, amelyek a népességnövekedést, és nem a népességcsökkenést eredményezik.