A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb adatai szerint az Otthon Start finanszírozással megvásárolt ingatlanok döntő többsége a fővároshoz és annak vonzáskörzetéhez kapcsolódik: a szerződések mintegy 30 százalékát budapesti, további 14 százalékát pedig Pest vármegyei ingatlanokra kötötték az igénylők. A money.hu szerkesztőségünkhöz eljuttatott elemzésében arra hívta fel a figyelmet, hogy a konstrukció hosszú távú elköteleződést jelent, hiszen a megállapodások jelentős része 20-25 éves futamidőre szól. Ennyi idő alatt azonban szinte törvényszerű, hogy az ügyfelek élethelyzete, családi állapota vagy lakásigénye megváltozik.

Egy első lakás megvásárlásakor sokan még nem tudják, hogy öt-tíz év múlva mekkora ingatlanra lesz szükségük vagy hol szeretnének élni. Ezért egy hosszú futamidejű hitelnél azt is érdemes előre látni, milyen lehetőségeink vannak akkor, ha később továbbköltöznénk

− hangsúlyozta Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

Az első öt évben milliós büntetés járhat az eladásért

Bár az Otthon Start szabályzata nem ír elő bentlakási kötelezettséget − vagyis önmagában a lakóhely megváltoztatása nem jogszabálysértő −, az ingatlanra a felvételtől számított öt évre elidegenítési és terhelési tilalom kerül.

Ha a tulajdonos ezen az ötéves időszakon belül adja el a támogatott hitellel vett lakást, az súlyos pénzügyi következményeket von maga után. Ebben az esetben az addig igénybe vett kamattámogatást büntetőkamattal növelten kell visszafizetni az államnak, a kedvezményes kamatláb pedig azonnal megszűnik. A szakértők számításai szerint egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű hitelnél a negyedik év környékén végrehajtott eladás akár a 10 millió forintot is megközelítő visszafizetési kötelezettséget jelenthet.

Öt év után menthető a kedvezményes törlesztőrészlet

A kritikus ötéves periódus letelte után gyökeresen megváltozik a helyzet. Ha a tulajdonos ekkor dönt úgy, hogy nagyobb vagy másik ingatlanba költözne, már nem kell lezárnia a meglévő Otthon Start hitelét.

A megoldást az úgynevezett fedezetcsere jelenti: a hitelszerződés és a fix 3 százalékos kamat megmarad, a bank pedig a régi ingatlan helyett a megszerzett új, nagyobb értékű ingatlant vonja be fedezetként. Amennyiben a pénzintézet elfogadja az új ingatlant, a kamattámogatási jogosultság folyamatos marad.

Öt év után tehát nem feltétlenül kell választani a továbbköltözés és a 3 százalékos hitel között. Megfelelően megtervezett fedezetcsere esetén a kedvezményes finanszírozás az új otthon mellett is megtartható

− emelte ki Garam Dániel.

Átmeneti fedezetre és gondos időzítésre van szükség

A fedezetcsere elméletben egyszerűnek tűnik, a gyakorlatban viszont komoly szervezést igényel. Az újonnan kiszemelt lakásra ugyanis a vásárlás pillanatában még nem jegyezhető át a meglévő jelzálogjog.

A zökkenőmentes átmenethez általában egy áthidaló megoldásra van szükség: bevonható például egy családtag megfelelő értékű ingatlana ideiglenes fedezetként. Ezzel a lépéssel a régi lakás tehermentesen értékesíthetővé válik, az új megvásárolható, majd amikor az új otthon tulajdonjoga bejegyzésre kerül a földhivatalnál, a hitel véglegesen átterhelhető az új ingatlanra. A folyamat értékbecslést, banki jóváhagyást és szigorú időzítést követel meg.

További lényeges megkötés, hogy az Otthon Start hitelt minden állampolgár csak egyetlen alkalommal veheti igénybe az életben. Ha valaki a költözéskor meggondolatlanul lezárja a meglévő hitelét, később már nem folyamodhat újra ehhez a kedvezményes lehetőséghez.

Ezért a továbbköltözésnél nemcsak azt kell megvizsgálni, hogyan adjuk el a régi és vásároljuk meg az új ingatlant, hanem azt is, hogyan őrizhető meg a már megszerzett, hosszú távon rendkívül kedvező 3 százalékos finanszírozás

− összegezte Garam Dániel.

(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Czeglédi Zsolt / MTI)