Az épületek energiahatékonysága ma már nem pusztán üzemeltetési vagy műszaki kérdés, hanem stratégiai, finanszírozási és szabályozási kihívás is. Az energiaárak volatilitása, a hálózati terhelések, a zöld finanszírozási elvárások és az uniós szabályozási környezet egyaránt abba az irányba mutatnak, hogy az ingatlanpiaci szereplőknek sokkal pontosabban kell érteniük, hol és hogyan fogyasztanak energiát az épületeik.

A Portfolio Sustainable Worl 2026 konferenciáján előbb Pál Péter, a Re-Energy ügyvezető igazgatója mutatta be, hogy a gyakorlatban hol veszhet el az energia egy épület működése során, majd egy szakmai panelbeszélgetés járta körül, hogyan készülhetnek fel a tulajdonosok, üzemeltetők, bérlők és finanszírozók az EPBD által kijelölt új korszakra.

Alegolcsóbb energia az, amit el sem használunk

Pál Péter, a Re-Energy ügyvezető igazgatója "Hol veszik el az energia?" című előadásában arról beszélt, hogy az épületek energiahatékonysága nemcsak műszaki, hanem szemléletbeli kérdés is. Szerinte erős ellentmondás van aközött, ahogyan magánemberként a fenntarthatóságról gondolkodunk, és aközött, ahogyan vállalati döntéshozóként gyakran a profitot, beruházási költségeket és megtérülést helyezzük előtérbe.

Hangsúlyozta,a legolcsóbb energia a fel nem használt energia.

Pál Péter szerint ezért nem elegendő kizárólag hálózatfejlesztésben vagy új energiatermelő beruházásokban gondolkodni, azt is meg kell vizsgálni, hogy a meglévő épületekben mennyi energia takarítható meg a nem hatékony építésből vagy üzemeltetésből adódó veszteségek csökkentésével.

A szakember arra is rámutatott, hogy az energetikai tanúsítványokban szereplő elméleti fogyasztási értékek és a valós fogyasztás között sok esetben jelentős, akár 3–5-szörös eltérés is lehet. Ennek magyarázatát nem elsősorban a számítási módszertan hibájában kell keresni, hanem abban, hogy a megépített és üzemeltetett rendszerek nem működnek elég hatékonyan. Egy nagy épület energiafogyasztásának jelentős részét a fűtés, hűtés, szellőzés, melegvíz-termelés és világítás adja, ezért ezek összehangolt optimalizálása kulcsfontosságú.

A Re-Energy ügyvezető igazgatója szerint az energiaveszteségek többek között a transzmissziós hőveszteségből, a szellőztetésből, a rosszul beállított vízhőmérsékletekből, a sok különböző épületzóna kezelésének nehézségéből és a változó használati minták figyelmen kívül hagyásából adódnak. Külön kiemelte, hogy például hőszivattyús rendszereknél már kisebb vízhőmérséklet-különbségek is jelentősen ronthatják a hatékonyságot és a megtérülést. Hangsúlyozta,

valódi energiamegtakarítás csak akkor érhető el, ha az épületeket nem elszigetelt berendezések halmazaként, hanem összehangolt rendszerként kezelik.

Az EPBD új korszakot nyit az épületüzemeltetésben

Az épületek energiahatékonysága már rég nem pusztán arról szól, hogy mennyit lehet spórolni a rezsin. Az uniós szabályozás, a zöld finanszírozási elvárások, az energiaárak volatilitása és a bérlői igények együtt formálják át azt, ahogyan az ingatlantulajdonosoknak, üzemeltetőknek és finanszírozóknak az épületállományról gondolkodniuk kell. Többek között erről volt szó az "Energiahatékonyság és az épületeink korszerűsítése – EPBD-re felkészülni!" című panelbeszélgetésen, a Sustainable World 2026 konferencián, amelyet Horváth Áron, a CBRE közép-kelet-európai és magyarországi ESG és fenntarthatósági megoldásokért felelős igazgatója moderált.

Horváth a beszélgetés elején az EPBD, vagyis az épületek energiahatékonyságáról szóló uniós irányelv új logikáját vázolta fel. Mint mondta, a szabályozás már nem egyszerűen közel nulla energiaigényű épületekről beszél, hanem egy ennél jóval ambiciózusabb célról, kibocsátásmentes épületekről. Ez a következő években nemcsak műszaki, hanem adatkezelési, beruházási és üzemeltetési kihívást is jelent majd. A szakember szerint különösen fontos, hogy az épületek valós fogyasztása, az automatizálás, az életciklus-karbon és a fosszilis energia fokozatos kivezetése is egyre hangsúlyosabb szempont lesz.

A panel kiindulópontja a nyári áramellátási krízis volt, amikor a nagyfogyasztók önkéntes fogyasztáscsökkentést vállaltak. Horváth ezt a helyzetet a "krízis laboratóriumaként" írta le, és rövid idő alatt kiderült, hogy megfelelő együttműködéssel érdemi megtakarítás érhető el, akár a rendszerterhelés 7-9 százalékának megfelelő mértékben is. A kérdés azonban az volt, hogy ami válsághelyzetben működik, abból mi tartható fenn hosszú távon.

Kulcsár Nóra, az Erste Alapkezelő Head of Sustainability vezetője szerint a nyári időszakban portfóliószinten vezettek be intézkedéseket, mindig a bérlőkkel egyeztetve. Budapesti irodaházaikban például délután 5-6 óra után korlátozták a légkezelést, és az előző hasonló hőhullámos időszakhoz képest hétköznapokon körülbelül 15 százalékos megtakarítást értek el, hétvégén pedig ennél is többet. A kulcs szerinte a bérlői együttműködés volt. Hozzátette, voltak olyan intézkedések, amelyeket a krízis után is megtartottak, sőt akadt olyan eset is, amikor maguk a bérlők kérték, hogy az új működés maradjon érvényben.

Szemerédi Dóra Diána, a Gránit Pólus ESG és vállalati kapcsolatokért felelős vezetője a Westend példáján keresztül mutatta be, mennyivel összetettebb a helyzet egy többfunkciós épületnél. Egy irodaházban könnyebb lehet a fogyasztáscsökkentés, hiszen a munkarend, a home office vagy a bérlői jelenlét jobban alakítható. Egy bevásárlóközpontot, szállodát és irodaházat is magában foglaló komplexumban viszont a látogatói és vendégkomfortból nem lehet korlátlanul engedni. A Westendben így is nagyjából 10 százalékos fogyasztáscsökkentést értek el, elsősorban a gépészeti rendszerek időzítésének átalakításával. Szemerédi ugyanakkor jelezte, hosszú távon ilyen mértékű fogyasztáscsökkentést nem terveznek megtartani, mert a komfort és a működési minőség ebben az esetben alapvető elvárás.

Kitért arra is, hogy a Westend esetében például nagyságrendileg 10 millió eurós beruházásról is szó van, amelyet pusztán üzemeltetési megtakarításból nagyon nehéz lenne indokolni. Itt lép be a képbe a zöld finanszírozás, a jogszabályi megfelelés és a teljes menedzsment bevonása. Mint mondta, az ilyen projektek akkor tudnak működni, ha az üzemeltetés, a pénzügy, az ESG, a jogi terület, az energetikusok és a tulajdonosi oldal egyaránt részt vesznek bennük. 

Holisztikus szemlélettel kell gondolkodni, ez abszolút kihagyhatatlan

– fogalmazott.

Pál Péter, a Re-Energy ügyvezető igazgatója szerint a nyári megtakarítások egyik fő tanulsága az, hogy különbséget kell tenni átmeneti komfortcsökkentés és valódi hatékonyságjavítás között. Válsághelyzetben az emberek hajlandóak lejjebb adni az igényeikből, de„ahogy a krízis elmúlik, visszaáll a normál üzemmód. Szerinte ezért most azt érdemes megvizsgálni, ki tudta tartósan megtartani a megtakarításokat, és ki nem. Ahol a fogyasztás rögtön visszapattant, ott valószínűleg nem valódi hatékonyságjavulás történt, hanem csak ideiglenes komfortvesztés.

Pál Péter arra is figyelmeztetett, hogy az elszigetelt részmegoldások könnyen félrevezetők lehetnek. Egy épület egyik pontján lehet ugyan energiát megtakarítani, de ha máshol közben többletfogyasztás keletkezik, az a főmérőn nem eredményként fog megjelenni. Szerinte a bonyolult épületgépészeti rendszerek működtetésére sok üzemeltető nincs kellően felkészülve, miközben a megtakarítás jelentős része éppen az üzemeltetés minőségén múlik. Kiemelte, adat, mérés és megfelelő beavatkozási pontok nélkül az automatizálás vagy akár az AI sem fog valódi eredményt hozni.

Pokol László, a Green Cloud Platform vezérigazgatója az energiapiaci oldalról közelítette meg a kérdést. Szerinte a nyári helyzet azt is megmutatta, hogy nemcsak az számít, mennyi energiát fogyasztanak a vállalatok, hanem az is, mikor. A piaci árakhoz indexált energiaszámlák mellett egyre nagyobb jelentősége van annak, hogy a fogyasztók képesek-e rugalmasan reagálni az árjelzésekre és a rendszerterhelésre. 

Hozzátette, a jövőben a fizikai zöldáram, a helyben termelt napenergia és az energiafogyasztás időbeli összehangolása is egyre fontosabb versenytényező lesz.

A beszélgetésben többször előkerült, hogy az EPBD-re való felkészülést nem lehet kizárólag jogszabályi megfelelésként kezelni. A közönségszavazás alapján a beruházásokat jelenleg elsősorban az üzemeltetési költségek csökkentése és a jogszabályi kötelezettségek hajtják, de a panelisták szerint legalább ilyen fontos a bérlői elvárás, a finanszírozhatóság és az ingatlanok jövőbeli piacképessége is. Kulcsár Nóra szerint egy energiahatékony, fenntartható épület nemcsak olcsóbban működtethető, hanem könnyebben kiadható és értékesíthető is. Mint mondta, ez már versenykérdés: az ingatlanalapoknak is érdekük, hogy a legjobb, leginkább jövőálló épületeket tartsák a portfóliójukban.

A panel egyik legerősebb tanulsága végül az együttműködés szükségessége volt. Pál Péter szerint a legnagyobb kihívás nem feltétlenül technológiai, hanem szemléletbeli. Úgy látja, az épületkorszerűsítéshez tulajdonosoknak, bérlőknek, üzemeltetőknek, finanszírozóknak, energetikusoknak és ESG-szakembereknek kell közösen dolgozniuk, miközben a gyakorlatban már húsz bérlő összehangolása is komoly akadály lehet.

A résztvevők egyetértettek abban, hogy az EPBD új korszaka nem egyszerűen új műszaki előírásokat hoz, új működési kultúrát is követel az ingatlanpiacon.

A záró gondolatok alapján az is világossá vált, hogy a korszerűsítés alapja a mérhetőség. Szemerédi Dóra Diána szerint sok épületnél még mindig ott kezdődik a probléma, hogy nem tudják pontosan mérni a fogyasztást, nincsenek megfelelő adatpontok, vagy az információk nem kerülnek egységes rendszerbe. Vagyis az EPBD-re való felkészülés első lépése nem feltétlenül a leglátványosabb beruházás, hanem annak megértése, hogyan működik valójában az épület, hol fogyaszt energiát, hol veszít hatékonyságot, és kiknek kell együtt dönteniük arról, hogy ezen változtatni lehessen.

Címlapkép forrása: Portfolio/Stiller Ákos