A magyarországi lakóingatlan-piacon a kereslet továbbra is visszafogott maradt idén, a tranzakciós volumen összességében csökkent. Az átlagon felüli árú lakások piaca azonban más pályát követett.

A 100 millió forint feletti ingatlanok tranzakciói a gyengébb összpiac ellenére is növekednek

A Duna House elemzése szerint az ingatlanügyletek összértéke mintegy 7%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, míg a 100 millió forintot (kb. 276 ezer eurót) meghaladó ingatlanértékesítés 18%-kal nőtt.

Részesedésük az összes tranzakcióból 8%-ról több mint 10%-ra nőtt. Ez a növekedés azonban nem a prémium szegmensnek köszönhető: a több mint 300 millió forint (mintegy 828 ezer euró) értékű valódi prémium ingatlanok tranzakciós volumene nem változott, míg a legmagasabb ársávban csökkent az aktivitás.

Az infláció újradefiniálta, hogy mi számít drága ingatlannak

Az ingatlanárak emelkedése a drágának tartott dolgokat is átformálta. A Duna House által értékesített ingatlanok medián eladási ára az idei első félévben elérte az 50 millió forint (138 ezer euró) körüli értéket, szemben az egy évvel korábbi 42 millió forinttal (116 ezer euróval).

Ebben az összefüggésben a 100 millió forintos küszöb már nem a prémium piacot jelenti, hanem érték szerint nagyjából a piac felső 10%-át – ezt a szegmenst leginkább az átlagon felüli ingatlanoknak nevezhetjük. Csak a 300 millió forint feletti prémium szegmensről válik értelmessé, ahol a piac egy határozott dinamika szerint működik.

Az erős felső-középosztálybeli kereslet és az emelkedő árak ösztönzik a növekedést

Az átlagon felüli ingatlanok eladásainak bővülését két tényező motiválja. Először is valódi kereslet van, mivel a felső-középosztálybeli vásárlók továbbra is aktívak a lakáspiacon. Másodszor, van egy technikai hatás: az ingatlanárak széles körben emelkedésével egyre több tranzakció lépi át a 100 millió forintos küszöböt.

Ezzel szemben a valódi prémium szegmens – a 300 millió forint feletti ingatlanok – az elmúlt fél évben nem bővült. „Az átlagon felüli, de még nem prémium ingatlanok piaca azért teljesít másként, mert más típusú kereslet vezérli, mint a szélesebb piacot” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

„Az Otthon Start konstrukció a jogosultsági kerete alá – 100 millió forint lakásra és 150 millió forintra (414 ezer euró) a családi házakra – ösztönözte a keresletet, és ezzel az általános árszintet is feljebb tolta. A támogatott jelzáloghitel ahelyett, hogy elterelte volna a keresletet a drágább ingatlanokról, inkább a tranzakciót 1 millió forint alá emelte, közvetve a küszöbérték fölé emelte. A prémium szegmenst ezzel szemben nem a támogatott hitelezés, hanem a pénzügyileg erős vásárlók mozgatják, akik jellemzően nagyobb, nagyobb értékű lakásokba költöznek.”

A finanszírozás eltér a magasabb kategóriájú piacon

Az átlagon felüli árú szegmens finanszírozása is eltér a tágabb piacétól. Mivel a 100 millió forint feletti lakások és a 150 millió forint feletti családi házak nem jogosultak az Otthon Start programra, az ebbe a szegmensbe tartozó vásárlók általában saját tőkéből finanszírozzák a vásárlásokat, gyakran piaci kamatozású jelzáloghitelekkel kiegészítve.

„Ebben a szegmensben a jelzáloghitel-finanszírozás gyakran inkább támogató szerepet tölt be, nem pedig elsődleges mozgatórugója egy tranzakciónak” – mondta Fülöp Krisztián, a Credipass Magyarország vezetője.

"Ezeknek a vásárlóknak a piaci kamatozású jelzáloghitel nem feltétlenül feltétele az ingatlanvásárlásnak, sokkal inkább a finanszírozási struktúra optimalizálásának eszköze. Mivel jellemzően nagyobb előleget biztosítanak, a jelzáloghitel-kamatlábak változása sokkal kisebb hatással van a tranzakciós aktivitásra, mint a támogatott hitelre támaszkodó vásárlók esetében."

Továbbra is Budapest és Pest megye dominál

Földrajzilag továbbra is erősen koncentrált az átlagon felüli ingatlanok piaca, ötből négy tranzakció Budapesten és Pest megyében zajlik. A tavalyi évhez képest viszont a főváros részesedése csökkent, míg a Pest megyeié nőtt.

A kereslet egyre inkább a budapesti nagyváros felé tolódik el, ahol Érd a főváros legerősebben teljesítő kerületeihez hasonló tranzakciószámot bonyolított le. A budapesti régión kívül Debrecen és Pécs a vezető piacok.

A prémium és a luxuspiac eltérő szabályok szerint működik

A piac csúcsa – a prémium és luxusingatlanok – továbbra is nagyon eltérően működik a tömegpiactól.

„Minden 300 millió forint feletti ingatlan egyedi, vagyis minden tranzakció egyedi” – mondta Viola Tamás, a Duna House Prime vezetője. „Ez nem tömegpiac; a siker azon múlik, hogy a megfelelő vevőt a megfelelő ingatlannal találjuk-e össze.

Maga az árképzés speciális szakértelmet igényel. Nincs két egyforma ingatlan, a reális kikiáltási ár meghatározása jelentős tapasztalatot igényel. A rossz ár beállítása könnyen több hónappal meghosszabbíthatja az értékesítési folyamatot.”