Pillanatok alatt kiárazódott a NER kockázati prémiuma, a magyar állampapírok felára pedig bezuhant az áprilisi rendszerváltást követően. Magyarország befektetői megítélése tartósan javul, a piac óriási megelőlegezett bizalmat szavazott az új kormánynak. Az optimizmus ellenére azonban fontos szem előtt tartani, hogy az elmúlt évtizedek strukturális hibáinak kijavítása nem megy egyik napról a másikra – hangsúlyozta Trippon Mariann, a CIB vezető elemzője a Real Estate Beach Conference eseményen.

Mint rámutatott, a globális káosz egyre kevesebb teret enged a hibázásnak, így az átalakulás – bár ismét a piacgazdaság szabályai szerint zajlik – nem lesz könnyű.

Tiszta játékszabályok: vége a kivételezésnek

Az ingatlanfejlesztési szektorban a legfontosabb cél a kiszámítható és transzparens piaci környezet megteremtése. Véget ért az a rendszer, ahol voltak egyenlők és egyenlőbbek. Massányi Tibor, a DVM ügyvezető partnere ezt egy szemléletes hasonlattal érzékeltette: „egy olyan rendszert kell létrehozni, amit mindenki ugyanúgy tud értelmezni. Ahol a 100 méter sprinten mindenki ugyanonnan indul és senki sem használhat doppingot”.

A szakember szerint a tisztességes verseny alapfeltétele az egységes szabályozás, amely végleg kizárja a kiskapukat. Ez az esélyegyenlőség a záloga annak, hogy a fejlesztők hosszú távon is biztonságosan tudjanak tervezni.

Új városok

A mennyiség helyett a minőség kerül a fókuszba, miközben a teljes jogszabályi környezetet átírják. „Nem beruházást építünk, hanem várost” – jelentette ki Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár, országos főépítész.

A jövőben vége az ad hoc döntéseknek: a mintegy 20 ezer lakást érintő kiemelt projektek csak szigorú fenntarthatósági és önkormányzati partnerségi szűrőn juthatnak át.

Az államtitkár bejelentette: az ősszel véglegesedő Wekerle Sándor lakásépítési programban több százmillió eurós uniós forrást mozgósítanak, amelyet magántőkével kiegészítve hatalmas (akár 2 milliárd eurós) barnamezős építési hullámot indítanak el.

Szemerey hangsúlyozta, hogy a kormányzat és a főváros közötti szinergia helyreállítása kulcsfontosságú, amelyhez a Fővárosi Közfejlesztési Tanács (FKT) adhat keretet. Céljuk egy ambiciózus, mégis józan főváros megteremtése, ahol a Rákosrendezőhöz hasonló komplex projekteknél merev keretek helyett moduláris, a piacra reagáló mestertervekre van szükség.

Nem csak lakások kellenek

A barnamezős fejlesztések sikerének és a nemzetközi tőke visszavonzásának ugyanakkor komoly fizikai feltételei is vannak. Lupsa Edina, a KÉSZ Csoport ingatlanmenedzsment ágazatvezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy a jövő Budapestjének közösségekben kell gondolkodnia. „Nem csak lakásokat, hanem otthonokat kell építenünk” – emelte ki, utalva a minőségi műszaki tartalom fontosságára, amivel az elmúlt években, évtizedekben volt bőven probléma.

Az ágazatvezető figyelmeztetett a legsürgetőbb szűk keresztmetszetre is: a barnamezős projekteknél a talajmentesítés mellett a közlekedési és közmű-infrastruktúra időben történő, stratégiai fejlesztése elengedhetetlen. Emellett olyan átlátható szabályozást sürgetett, amely megszünteti a bizonytalanságot.

Visszatérés az élvonalba

A városfejlesztés azonban nem működhet társadalmi és pénzügyi megalapozottság nélkül. Dános Pál, a KPMG associate partnere rámutatott, hogy az önnön érdekek helyett tartós egyeztetésre van szükség. A sikeres megaprojektek alapja a „win-win” típusú kompromisszumok megkötése az érintett szereplők között.

A szakember hangsúlyozta: a Rákosrendezőhöz hasonló léptékű területeknél egy olyan komplex gazdasági modellre van szükség, amely több száz telek és több millió paraméter vizsgálatával teszi kontrollálhatóvá a fejlesztési lépéseket. A pontos elemzés teszi lehetővé, hogy a víziók a gyakorlatban is finanszírozhatóvá váljanak, és – ahogy Dános fogalmazott – „szakmai szempontból vissza tudjunk térni a világhoz”.

Budapest fejlesztési tartaléka tehát a barnamezős övezetekben rejlik, de a fenntartható, európai szintű fellendülés csak a tiszta piaci verseny, az állami infrastruktúrafejlesztés és az adatalapú várostervezés szoros összehangolásával valósulhat meg.

Bizalmi alapok és bürokráciacsökkentés

A piaci fordulat sikeréhez elengedhetetlen a szakmai alapokhoz való visszatérés és az építőipari alvállalkozói lánc bizalmának megőrzése – hangsúlyozta Molnár György, a Molnárbeton tulajdonosa. A szakember figyelmeztetett: a nagyszabású bérlakásprogramok tervezésekor nem szabad figyelmen kívül hagyni a hazai kultúrát és a saját tulajdonhoz való ragaszkodást („az én házam az én váram”). A tisztán bérleti modell helyett egy hibrid megoldásra van szükség, amely ötvözi a magántulajdont és a bérlakásokat; a kizárólagos bérleti forma ugyanis hosszabb távon magas amortizációs kockázattal és a lakókörnyezet lepusztulásával járhat.

Molnár rámutatott, hogy a betonforgalomban és a kivitelezésben tapasztalható közel 50 százalékos visszaesés a piac természetes korrekcióját tükrözi, ami végre teret enged a túlárazott alvállalkozói díjak mérséklődésének. Ahhoz azonban, hogy az ágazat tartósan egyenesbe jöjjön, a kiszámítható, fix kamatozású finanszírozás mellett a túlbonyolított, évekig húzódó építési engedélyezési eljárásokat is radikálisan le kell egyszerűsíteni.

Az elmúlt tíz évben az ingatlanfejlesztők felépítették a jó imázsukat, ami abban nyilvánult meg, hogy elkészültek a lakások, jó minőségben készültek el, és viszonylag kevés olyan helyzetet tapasztaltunk, ahol a lakóknak extra anyagi ráfordításba került az, hogy nem kapták meg időben az ingatlanukat.

Egy ekkora cég – mint a Bayer Construct – esetleges bedőlése alapjaiban fogja megrázni a lakásvásárlók bizalmát, ami például a bankok által jelenleg elvárt 30–40 százalékos első vételárrészt biztosan ellehetetleníti a jövőben – hiszen sokan nem mernek majd ekkora összeget az ingatlanfejlesztőre bízni. Más oldalról mindez hasonló okokból magával ránt egy rendkívül széles alvállalkozói kört is.

„Azért kellene ezt a csődhelyzetet a cégnek, a fejlesztésnek és a politikának közösen megoldania, hogy ezt a problémát a jövőre nézve megoldjuk” – húzta alá.