GazdaságSzerző: portfolio 5 napja 7 percnyi olvasás
A lakás értékét ma már nemcsak az alapterület, a műszaki tartalom és a vételár határozza meg. Egyre többet számít az is, hogy a mindennapi ügyek intézéséhez mennyi időt kell utazással tölteni. A 15 perces város ezt a szempontot emeli városfejlesztési alapelvvé - a Revital Park pedig azt mutatja meg, hogyan kapcsolódhat ehhez egy újbudai, barnamezős lakófejlesztés.
A szuburbanizáció az elmúlt évtizedek egyik meghatározó magyarországi városszerkezeti folyamata. A Központi Statisztikai Hivatal 2025. január 1-jei adatai szerint Budapest lakónépessége 1,685 millió fő volt, miközben a fővárossal együtt számított budapesti agglomerációban 2,597 millióan éltek. Az agglomerációs települések így mintegy 912 ezer embernek adtak otthont. A városhatáron kívüli lakhatás vonzerejét a nagyobb élettér, a kert és sok esetben a kedvezőbb belépési ár is erősíti. A kiköltözés ugyanakkor gyakran hosszabb ingázással, nagyobb közlekedési költséggel és a helyi infrastruktúra fokozott terhelésével jár.
A választás ezért nem egyszerűen a belváros és az agglomeráció közötti versenyről szól.
A valódi kérdés az, hogy egy adott lakóhely mennyire illeszkedik a lakók hétköznapi útvonalaihoz: milyen messze van a munkahely, az iskola, a bevásárlás, az egészségügyi ellátás, a sport és a kikapcsolódás. A közelség nem minden utazást szüntet meg, de érdemben csökkentheti az utazási kényszert.
A város akkor működik jól, ha a mindennapi élet fontos helyszínei rövid és kényelmes úton elérhetők. Ebből indult ki Carlos Moreno francia-kolumbiai városkutató 15 perces városkoncepciója. A modell nem önellátó városi szigeteket és nem merev, minden élethelyzetre érvényes időkorlátot jelent. A cél az, hogy az otthon közelében minél több alapvető funkció legyen elérhető gyalogosan vagy kerékpárral, miközben a város többi része jó közösségi közlekedési kapcsolatokkal maradjon hozzáférhető.
Párizs az elmúlt években a gyalogos és kerékpáros közlekedés, a helyi szolgáltatások és a zöldfelületek erősítésével tette kézzelfoghatóvá ezt a szemléletet. A város hivatalos összesítése 2014 óta 550 kilométernyi új kerékpáros útvonalról, 205 iskola körüli forgalomcsillapított utcáról és a Szajna-part gyalogosoknak, illetve kerékpárosoknak visszaadott szakaszairól számol be. Ezek nem egyetlen program elszigetelt elemei, hanem annak a hosszabb távú várospolitikának a részei, amely a mindennapi használhatóságot és az emberléptékű köztereket helyezi előtérbe.
Budapesten is több olyan városrehabilitációs beavatkozás történt, amely hasonló irányokat követett: a belső-ferencvárosi rehabilitáció, a Bartók Béla út kulturális és kereskedelmi megújulása vagy a Corvin-negyed vegyes funkciójú fejlesztése egyaránt azt mutatja, hogy a lakás, a szolgáltatások, a közterületek és a közlekedés együtt alakítják egy városrész élhetőségét. A 15 perces város nem egyetlen építészeti recept, hanem olyan tervezési szemlélet, amelyet mindig a meglévő városszövethez kell igazítani.
„A rövidebb utazási időknek köszönhetően több idő marad a családra, a kikapcsolódásra és a feltöltődésre, ahelyett, hogy ezt az időt közlekedéssel, utazással töltenénk, ami ráadásul sok esetben jelentős károsanyag-kibocsátással is jár. A koncepció különösen jól alkalmazható olyan barnamezős területeken, amelyek már kapcsolódnak a város közlekedési és szolgáltatási hálózatához. Ilyenkor nem egy zárt 'várost a városban' kell létrehozni, hanem a meglévő adottságokra építve kell lakó-, kereskedelmi, zöld- és közösségi funkciókat egymáshoz közel szervezni.
A Revital Park helyszínének előnye, hogy egy korábbi ipari terület újul meg olyan környezetben, ahol a közlekedési kapcsolatok és a mindennapi szolgáltatások már ma is nagy sűrűségben vannak jelen”
– magyarázza Peschka Krisztián, a Revital Parkot tervező Bánáti+Hartvig Építész Iroda senior építésze, okleveles urbanista.
A 15 perces város nem azt ígéri, hogy minden munkahely, kórház, egyetem vagy különleges szolgáltatás minden lakástól negyedórára kerül. Egy évtizedek alatt kialakult intézményi háló nem rendezhető át egyik napról a másikra és az egyes szolgáltatások kapacitása legalább olyan fontos, mint a fizikai közelségük.
A koncepció akkor hiteles, ha a közelséget nem marketing címkeként, hanem valós útvonalakkal, működő szolgáltatásokkal és megfelelő közlekedési kapcsolatokkal lehet igazolni.
A megvalósítás felelőssége is megoszlik. Az önkormányzat határozza meg a településrendezési és településképi kereteket, gondoskodik számos közterületi és intézményi feladatról és képviseli a helyi közösség szempontjait. A fejlesztő a saját projektjén belül – vagy legalább ahhoz szervesen kapcsolódva – tud vegyes funkciókat, gyalogos kapcsolatokat, zöldfelületeket, korszerű infrastruktúrát és jól használható lakókörnyezetet létrehozni.
A két szereplő egyikének sem érdemes a másiktól olyan feladatot várnia, amelyre nincs hatásköre vagy közvetlen ráhatása.
„Az önkormányzat és a helyi közösség ismeri legjobban a terület napi működését, a közlekedési nehézségeket és az intézményi kapacitásokat. A fejlesztő feladata ezért az, hogy időben és tényszerűen bemutassa a terveket, azonosítsa a beruházás helyi hatásait és a saját felelősségi körével arányos, teljesíthető megoldásokat tegyen le az asztalra.
Ez nemcsak a környék számára előnyös, hanem a projekt kockázatait is csökkenti, illetve javítja a tervezhetőséget.
Egy fejlesztő a saját területén kialakíthatja a szükséges közműveket, gyalogos útvonalakat, zöldfelületeket és a mindennapi szolgáltatásoknak helyet adó kereskedelmi funkciókat, továbbá, az önkormányzattal kötött megállapodás alapján, a telekhatáron kívüli infrastruktúrához is hozzájárulhat, azonban az önkormányzat szerepét nem veheti át: nincs közvetlen ráhatása például az oktatási és egészségügyi intézmények kapacitására, a közösségi közlekedés hálózatára vagy akár az egyedi hatósági döntésekre se. A jó együttműködés ezért világos felelősségi köröket, konkrét vállalásokat, átlátható ütemezést és mérhető eredményeket jelent – mondja dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója.
A Revital Park Újbudán, a Fehérvári út 120. szám alatt, egy korábbi ipari terület megújításával hoz létre új városi lakónegyedet. A beruházás első ütemében 421 lakás épül közel 28 000 négyzetméternyi lakóterülettel és mintegy 2 400 négyzetméternyi kereskedelmi funkcióval. Az első ütemhez közel 4 500 négyzetméter zöldfelület tartozik, míg a teljes, több ütemű fejlesztésben közel 22 000 négyzetméter zöldterület kialakítása szerepel a tervekben.
A Rezideo a fejlesztés előkészítése során azt is feltérképezte, hogy a környék mindennapi szolgáltatásai közül mi érhető el 15 perces gyalogos vagy kerékpáros úttal. Egy korábbi aktivitásban például a Semmelweis OSC fiatal vízilabdázói fél óra alatt keresték fel a helyszíntől legfeljebb 15 perc sétára található szolgáltatásokat, majd visszatértek a kiindulópontra. A legeredményesebb résztvevő 23 releváns helyszínt dokumentált. A környéken ebben az időintervallumban élelmiszerüzletek, gyógyszertárak, vendéglátóhelyek, sportolási lehetőségek, óvodák, iskolák és játszóterek is elérhetők.
A lakópark műszaki és környezeti megoldásai is ugyanezt a mindennapi használhatóságot támogatják. Az A+ energetikai besorolású lakásokhoz talajszondás hőszivattyús rendszer, mennyezeti hűtés-fűtés, okosotthon-megoldások és elektromosautó-töltési lehetőség kapcsolódik. A parkosított tömbbelsők, a zöldtetők és a pihenőfelületek a sűrű városi környezetben is közvetlen zöldkapcsolatot teremtenek. Mindez, természetesen, nem vált ki minden utazást, de a mindennapi ügyintézés és számos szabadidős tevékenység esetében érdemben csökkentheti a közlekedési igényt.
A Revital Park lakáskínálata a kisebb stúdióktól a több hálószobás és penthouse otthonokig terjed. Ez a szortiment különböző élethelyzetekre adhat választ: első lakást vásárló fiataloknak, pároknak, gyermekes családoknak és olyan vevőknek is, akik befektetési céllal keresnek jól megközelíthető, korszerű lakást. A földszinti kereskedelmi területek pedig olyan szolgáltatóknak adhatnak helyet, amelyek a kialakuló lakóközösség mindennapi igényeire építenek.
„A különböző célcsoportok nem ugyanazt a lakást keresik, de a döntési szempontjaik egy része közös: legyen jól használható az alaprajz, kiszámítható a fenntartás és egyszerűen megszervezhető a mindennapi élet. Egy első lakást vásárló számára a megközelíthetőség és a finanszírozhatóság, egy családnak az intézmények, a zöldfelületek közelsége és a lakás megfelelő mérete, egy befektetőnek pedig a széles bérlői kereslet lehet a meghatározó.
A 15 perces város előnye nem az, hogy minden utazást kivált, hanem az, hogy a napi rutin jelentős része kevesebb közlekedéssel is megszervezhető.
Ez időt takaríthat meg, csökkentheti az autónak való kiszolgáltatottságot és rugalmasabbá teheti a családok, illetve a városi szolgáltatásokat használó lakók hétköznapjait” – foglalja össze Andorkó Ádám, az Indotek Group értékesítési vezetője.
Befektetői szempontból a jó lokáció, a korszerű műszaki tartalom és a környék szolgáltatásai szélesíthetik a lehetséges bérlői kört. A jó kiadhatóság ugyanakkor nem automatikus és nem vezethető le pusztán a 15 perces város címkéből. A vételár, a lakás mérete és elhelyezkedése, a finanszírozás, az átadás időpontja, a várható bérleti díj, az üresen állás és az üzemeltetési költség együtt határozza meg a tényleges hozamot.
„Felelősen nem lehet minden lakásra egységes értéknövekedést vagy hozamszintet ígérni. A befektetőnek forgatókönyvekben érdemes gondolkoznia és külön kell megvizsgálnia a nettó bérleti bevételt, az összes költséget, a finanszírozás hatását és a későbbi értékesíthetőséget. A közelség és az energiahatékonyság fontos értéktényező, de a hozamot mindig az adott lakás és az adott piaci helyzet alapján kell megítélni.
Egy valóban 15 perces városi környezetet nem a szlogen, hanem az ellenőrizhető használhatóság különböztet meg.
Érdemes gyalog végigjárni a napi útvonalakat, megnézni a közösségi közlekedés valós menetidejét és azt is, hogy a közelben található szolgáltatások nemcsak fizikailag vannak-e jelen, hanem megfelelő választékot és kapacitást kínálnak-e. A lakás, a környezet és a közlekedés együtt határozza meg a terméket” – hangsúlyozza Andorkó Ádám.
A közelség tehát nem önmagában luxus és nem is mindenki számára ugyanazt jelenti. A közelség értéke abban mérhető, hogy több választási lehetőséget ad a mindennapokban: kevesebb kötelező utazást, több szabadon felhasználható időt és olyan városi életet, amelyben az otthon nem elszigetelt pont, hanem egy jól működő környezet része.
Címlapkép: Getty Images, fotók: Revital Park
A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
Napi