2025-ben és idén nagy hőhullámokkal szembesülhettünk, azonban a helyzet fokozódik, hogy egy klasszikust idézzünk, és hamarosan jönnek a negyven fokos kánikulák vagy éppen a heves esőzések. Ezt kiválóan bizonyítja a Duna vízállása, amely folyamatosan dönti meg a rekordokat, hiszen vagy extrém alacsonyra süllyed a vízszint, vagy árvizek pusztítanak. A szélsőséges időjárás a klímaváltozás velejárója, amellyel a város- és ingatlanfejlesztőknek, illetve az épületüzemeltetőknek is foglalkozniuk kell.

Miközben az ingatlanszektor fenntarthatósági törekvéseiben és ESG-vállalásaiban az energiahatékonyság és a szén-dioxid kibocsátáscsökkentés áll a fókuszban, most nagyon gyorsan egy újabb szempontot is figyelembe kell venni. Vagyis az épületeket fel kell készítenünk arra a klímára, amelyben a következő években, évtizedekben működni fognak.

Nem véletlenül a jövőben szigorodhatnak az építési szabályok is, így csak a tartósan 40 fok feletti klímának ellenálló irodaházak kaphatnak majd engedélyt, miközben a jelenben az energiahálózat és a vízellátás megerősítésére stratégiai fejlesztések indulhatnak. A kockázatok és a megoldások azonban eltérőek lehetnek az egyes épületek esetében, ezért a klímaadaptáció nem egyetlen műszaki megoldást jelent.

„Azok az ingatlanok, amelyeket ma terveznek, építenek vagy finanszíroznak, jó eséllyel 2050-ben is használatban lesznek. A dilemma már nem az, hogy addig változik-e a klímakörnyezet, hanem az: hogyan igazítjuk az épületet és annak működtetését a kiszámítható kihívásokhoz. Ezért az ingatlanszektor szereplői körében elkerülhetetlen a szemléletváltás. A klímaváltozás hatásait már nem elegendő az épületeket érő közvetlen fizikai károk alapján értékelni, hanem egyre fontosabb kérdés, hogy az ingatlan a megváltozó körülmények között képes lesz-e biztonságosan, gazdaságosan és folyamatosan működni” – mondja Bálinger András, a fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting EU Taxonómia és éghajlati kockázati szakértője.

A klímakockázat működési kockázattá válik

Vagyis a kereskedelmi ingatlanpiacon új meghatározó szempontként merül fel a klímakockázat, amelynek vizsgálata már közel egy évtizedes gyakorlat a nagyobb beruházások környezeti hatásvizsgálati eljárásában, valamint az európai uniós támogatásban részesült projekteknél. Az ingatlanszektorban a zöld minősítési rendszerek (BREEAM, LEED) követelményeit alkalmazó épületeknél, valamint az ún. EU Taxonómia kritériumokat teljesítő épületek esetében már készültek ilyen elemzések az elmúlt években.

Ugyanakkor a nagybetűs időjárás új szempontokat hozott előtérbe, amelyre jó példa a hőhullám hatása és kezelése. Míg korábban alapvetően az adott épületre fókuszáltak a vizsgálatok, ma már az épített környezet, kvázi az egész város infrastruktúráját meg kell néznünk, hogy hol vannak a szűk keresztmetszetek és kritikus pontok.

Vagyis egy ingatlan működőképességét nemcsak a saját rendszerei határozzák meg, hanem a kapcsolódó infrastruktúrák is. A hőség növeli a villamosenergia-igényt, miközben az energiarendszert általánosságban is fokozott terhelésnek teszi ki. Például egy nagyobb áramszünet a teljesen a hálózatról táplálkozó épület működtetését ellehetetleníti, miközben a tartós szárazság víznyomáscsökkenést vagy fogyasztási korlátozást idézhet elő.

„Egy ingatlan tehát akkor is működési kockázatnak lehet kitéve, ha maga az épület fizikailag nem károsodik. Ezért a klímaadaptáció során nemcsak azt kell vizsgálni, hogy milyen időjárási veszélyek érhetik az adott helyszínt, hanem azt is, mennyire függ az ingatlan a települési energia-, víz- vagy más infrastruktúrától, mert ezek a rendszerek is érzékenyek a klímaváltozásra” – magyarázza Bálinger András.

Míg korábban a jövőbeni hőhullámok hatásait a növekvő hűtési energiaigény, az épület túlmelegedése és az épületenergetikai teljesítmény romlása miatt vizsgálták, ma már azt is meg kell nézni, hogy mi történik, ha több napon át a teljesítőképessége határán működik a hűtési rendszer. Hiszen a tartósan magas hőmérséklet növeli a gépészeti rendszerek üzemidejét és terhelését, ezzel együtt pedig a meghibásodás kockázatát, amely akár az épület használhatóságát is befolyásolhatja.

Az új szempontok különösek fontosak a már üzemelő ingatlanoknál, amelyek rendszereit még korábbi időjárási körülményekre méretezték. Ezeket az épületeket fel kell újítani, át kell alakítani ahhoz, hogy alkalmasak legyenek a változó klímakörülmények közötti működésre.

A vízellátás is kockázatokat rejt

De nem csak az energiaellátásban adódhatnak váratlan nehézségek és üzemzavarok, hanem a vízellátás terén is kockázatokkal kell számolnunk. Budapest belső területeinek vízellátása ugyanis a dunai parti szűrésű vízbázisokra épül, amelyek működését a szélsőségesen alacsony vízállás kedvezőtlenül befolyásolja. Reális működési kockázattá válhat tehát a nyári víznyomáscsökkenés, a felhasználási korlátozás vagy akár a szolgáltatáskiesés.

A csapadék időbeli eloszlásának változása szintén kihívást jelent. A hosszabb száraz időszakoknak rövid idő alatt lehulló, nagy intenzitású vihar vethet véget. A meglévő csapadékvíz-elvezető rendszerek a heves esőzések miatt túlterhelődhetnek, amelyek vízkárokhoz és más működési zavarokhoz vezethetnek.

„A víz minél gyorsabb elvezetése mellett/helyett egyre fontosabbá válik a csapadék helyben tartása és hosszú távú hasznosítása. Az esővízgyűjtő rendszerek, a megfelelően kialakított zöldfelületek és a zöldtetők egyszerre segíthetik a vízmegtartást és az elöntési kockázatok csökkentését. A növényzet árnyékoló és párologtató hatása emellett mérsékelheti a helyi felmelegedést, a hűtési energiaigényt és az épületgépészeti rendszerek terhelését is” – hangsúlyozza a Greenbors Consulting szakértője.

A zöld infrastruktúra így lesz a jövőben az épület ellenálló képességének egyik eszköze, amelynek hatása számszerűen is jelentős: egy 8-10 cm vastag extenzív zöldtető éves szinten a rá hulló csapadék már több mint 50 százalékát képes helyben tartani. A zöldtetők és egyéb növényzettel kialakított épületfelületek alkalmazásával a belső hőmérséklet 4–5 °C-kal csökkenhet, a hűtési villamosenergia-felhasználás pedig több mint 11 százalékkal mérséklődhet.

Ezt a megközelítést foglalja rendszerbe a Budapesten már több helyszínen megvalósított ún. szivacsváros-koncepció: a csapadékvíz minél gyorsabb elvezetése helyett annak helyben tartására, felszívására és hasznosítására épít, így egyszerre mérsékelheti a hirtelen lezúduló csapadék okozta terhelést és a száraz időszakok vízhiányát. Emellett az ilyen módon kialakított zöldfelületek a párologtatás és az árnyékolás révén akár 4-5 °C-kal is csökkenthetik a belső kerületi mikroklíma hőmérsékletét.