Kritikus ponthoz érkezett a hazai ingatlan- és építőpiac, a számok pedig egyértelműen azt mutatják: az elmúlt évek gyakorlatán radikálisan változtatni kell. Az ingatlanárak 2015 és 2025 között egészen elképesztő mértékben, 391 százalékkal nőttek, ami azt jelenti, hogy gyakorlatilag a négyszeresükre emelkedtek. A megfizethetőség sosem látott mélységbe zuhant: egy átlagos használt lakás ára 2025-ben már több mint 7 évnyi egyösszegű nettó átlagbérrel egyenlő.

Miközben a lakosság fizetőképessége romlott, a kínálati oldal is szenved: 2026 júniusára az építőipari kereslet egy év alatt drámai, 41,9 százalékos zuhanást produkált. Tavaly, 2025-ben mindössze 12 062 új lakás épült, ami nagyjából a 2016-os szintnek felel meg, és csupán a negyede annak a mennyiségnek, ami a hazai lakásállomány egészséges, 100 éves megújulási ciklusához szükséges lenne.

Erre a helyzetre reagálva hirdetett paradigmaváltást Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár, országos főépítész a Real Estate Beach Conference eseményen. Mint mondta, az új kormányzati mottó úgy hangzik: „Nem beruházást építünk, hanem várost”.

Az államtitkár szerint a cél már nem egyszerűen a beruházások számának növelése, hanem egy olyan fejlesztési környezet megteremtése, ahol előre láthatóak a szabályok, világosak a minőségi elvárások, és a beruházók a városokkal – és nem azok ellenében – működnek együtt. Ennek érdekében a jövőben az ad hoc döntéseket kiszámítható keretek, az egyedi kivételeket valódi verseny, a helyi konfliktusokat önkormányzati partnerség, a mennyiségi szemléletet pedig a minőségi és fenntartható mérce váltja fel.

A rendszerváltást követő szakmailag és jogszabályilag is megalapozott új stratégia három masszív pillérre támaszkodik.

1. Wekerle Sándor lakásépítési program: barnamezős programok

A hazai lakáspiac egyik legnagyobb anomáliája a 70–70-es paradoxon: miközben 2026-ban a magyar lakosság 70 százaléka már városokban él, a 4,5 milliós lakásállomány 70 százaléka továbbra is családi ház. Ráadásul uniós szinten kiugróan magas a saját tulajdon aránya (itthon 92 százalék, szemben a 68 százalékos EU-átlaggal). Bár ez ad egyfajta társadalmi stabilitást, a rugalmas bérlakáscsatorna rendkívül szűk marad, miközben a bérleti díjak 2021 és 2026 között 19 százalékkal emelkedtek.

A minőségi problémák is súlyosak: 2 millió családi ház szorul korszerűsítésre, a panellakások közel fele nincs szigetelve, és mintegy 1,3 millió ingatlan (az állomány 28 százaléka) a legrosszabb energetikai kategóriába tartozik.

• Az ősszel véglegesedő Wekerle Sándor-program fókuszában éppen ezért a kínálat bővítése, a bérlakások, a kollégiumok és a hallgatói lakhatás, valamint a szolgálati lakások állnak – erős szociális alapokon nyugodva.
• A fókusz egyértelműen eltolódik a zöldmezős beruházásoktól a barnamezős rehabilitációk felé, kifejezetten a kötöttpályás vagy jó közlekedési ellátottságú területekre koncentrálva
• A programnak elsősorban Budapesten és néhány hazai nagyvárosban lesz értelme. A fővárosban potenciálisan állami tulajdonban lévő barnamezős területeket vonnak be, mint például Rákosrendező, a Diákváros területe, a Józsefvárosi pályaudvar vagy Kelenföld.

A finanszírozás is összeállt: az uniós helyreállítási forrásokból 550 millió eurós alapforrást biztosítanak megfizethető bérlakásokra és kollégiumokra. Ez az összeg azonban csak a mag, a bankok, az EIB (Európai Beruházási Bank), ingatlanalapok és magánfejlesztők bevonásával a teljes beruházási volumen elérheti a 2 milliárd eurót.

Az alapelv az, hogy a közforrás nem kiváltja, hanem megsokszorozza az ingatlanvagyont, miközben kiszámítható megrendelést ad a döglődő építőiparnak, és alacsonyabb rezsijű, jobb lakásokat biztosít a lakosságnak.

2. A kiemelt beruházások felülvizsgálata: vége a kivételezésnek

A második pillér az Orbán-kormány által bevezetett, és sokat kritizált kiemelt beruházások rendszerének átalakítása. Jelenleg 33 projekt és mintegy 20 ezer lakás sorsa dől el, ezek felülvizsgálatát az év végéig befejezik.

A jövőben a beruházások minősége lesz a meghatározó, amelyeket egy szigorú, egységes szempontrendszer alapján értékelnek. Ennek elemei:

• megfelelő közlekedési kapcsolatok és jó közösségi közlekedés,
• kiemelkedő településrendezési és építészeti minőség,
• a megfizethető lakások megfelelő aránya,
• érdemi önkormányzati és helyi partnerség (önkormányzatok, lakók, helyi szereplők bevonása),
• a szükséges közmű- és infrastruktúra-fejlesztések rendelkezésre állása,
• környezetvédelmi és fenntarthatósági követelmények (energiahatékonyság, zöldfelületek, retrofit, életminőség).

A projekteket ezentúl városrészi léptékben, integrált minőségi városfejlesztésként kezelik, ahol alapkövetelmény az összehangolt fejlesztési tervezés, a transzparens tervpályázatok és a hosszú távú kereteket adó Masterplan elkészítése.

3. A jogszabályi háttér teljes megújítása

Hogy mindez a gyakorlatban is működjön, a kormány nekilátott a jogszabályi háttér gyökeres átalakításának. A cél a gyors, átlátható, piacbarát állami beruházási folyamat és a nagyobb jogbiztonság megteremtése.

Ennek részeként már folyamatban van az állami építési beruházások rendjéről szóló jogszabály és a közbeszerzési törvény felülvizsgálata. Az új protokoll diverzifikált, transzparens és rugalmas lesz, amelynek fő irányai a piaci párbeszéd erősítése, a minőségi kritériumok érvényesítése, és a települések regionális megsegítése.

Ezzel párhuzamosan módosítják a magyar építészetről szóló törvényt is. A cél itt a hibák javítása, a hiányok pótlása és az egyszerűsítés, hogy a szabályozás kiszámíthatóbb és könnyebben alkalmazható legyen. Megújul a tervtanácsok működése, korrigálják a TÉKA (Településképi Arculati Kézikönyv) rendszerét, és jogszabályi szintre emelik a Masterplan intézményét.

Mit hoznak a következő hónapok?

Az államtitkár szerint az építőipari és ingatlanpiaci szereplőknek fel kell kötniük a nadrágot, mert felgyorsulnak az események.

• A következő hónapokban gyors korrekciókra, távlati stratégiaalkotásra és nagyobb jogi-szabályozási programok előkészítésére lehet számítani.
• A barnamezőkön és a lakáspiacon nagy volumenű fejlesztések indulnak.
• Az állami szerepvállalás is átalakul: fejlesztői szemlélettel, piaci nyitással lépnek fel, miközben a szakmai és minőségi elvárások terén egyértelmű és átlátható prioritásokat támasztanak minden beruházóval szemben.