Magyarországon az elmúlt másfél évtizedben kiugró lakásár- és bérletidíj-emelkedés volt. Az Eurostat 2025-ös lakáspiaci kiadványa szerint 2010 és 2024 között az EU-ban a lakásárak 53%-kal, a bérleti díjak 25%-kal emelkedtek, miközben Magyarországon volt a legnagyobb lakásár-emelkedés, 231%, és a bérleti díjak is 107%-kal nőttek. Ugyanebben az időszakban Magyarországon volt az egyik legnagyobb általános árszintemelkedés is: az Eurostat szerint 2010 és 2024 között az infláció Magyarországon 86% volt, szemben a 39%-os uniós átlaggal. Ez azt jelenti, hogy a lakáspiaci drágulás egy része nominális-inflációs környezetben értelmezendő, de a lakásárak és bérleti díjak emelkedése így is messze meghaladta az európai átlagot.

A 2025-ös magyar adat nemcsak az uniós 7,7%-os átlag alatt van, hanem 2010 - vagyis az egységesen összevethető idősor kezdete - óta ez a legalacsonyabb uniós érték - erre hívta fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont elemzése. A kedvező országos adat mögött azonban komoly társadalmi különbségek látszanak: a legalsó jövedelmi ötödben továbbra is sokszorosa a lakhatási túlterheltség a leggazdagabb réteghez képest.

A magyar 5,3%-os adat első ránézésre kedvező, de nem szabad úgy értelmezni, hogy Magyarországon általánosan olcsó lenne a lakhatás. A mutató egy küszöbértéket mér: azt, hogy a lakhatási költség átlépi-e a rendelkezésre álló jövedelem 40%-át.

Aki 39%-ot költ lakhatásra, nem számít túlterheltnek, miközben a háztartás pénzügyi mozgástere már ebben az esetben is szűk lehet.

Az Eurostat lakhatási túlterheltségi mutatója ezért inkább a legsúlyosabb lakhatási nyomást mutatja, nem pedig a teljes lakhatási megfizethetőségi problémát.

Magyarország kedvezőbb országos adata mögött szerkezeti okok is állhatnak: a magyar lakáspiacon magas a saját tulajdonban élők aránya, a lakásbérleti szektor pedig nagyon szűk, nem úgy, mint számos nyugat- és észak-európai országban. Emiatt az országos átlag lefelé húzódhat, miközben a piaci bérlők, az alacsony jövedelműek és a nagyvárosi háztartások helyzete ennél jóval feszítettebb lehet.

Régiós összevetésben már nem annyira jó a magyar adat

Az uniós átlaghoz képest Magyarország kedvezően áll, de a régiós kép már árnyaltabb. Az Eurostat 2025-ös adatai szerint a legalacsonyabb lakhatási túlterheltségi rátát az EU-ban Cipruson mérték, 2,4%-kal, Horvátországban 3,2%, Szlovákiában és Szlovéniában pedig 3,5-3,5% volt az arány. Ezzel szemben Magyarország 5,3%-os mutatója már nem számít kiugróan alacsonynak a közép- és délkelet-európai mezőnyben. A többi visegrádi ország közül Csehországban magasabb volt a mutató, 8,2%, Lengyelországban viszont alacsonyabb, 4,1%.

A legrosszabb európai érték továbbra is Görögországé: ott 2025-ben a lakosság 26,4%-a élt lakhatási költséggel túlterhelt háztartásban. A második legmagasabb arány Dániában volt, 23,4%, ami arra utal, hogy a magas túlterheltség eltérő okokból is kialakulhat: Görögországban inkább az alacsonyabb jövedelmi szint, Dániában pedig a magasabb lakhatási költségszint és a nagyobb bérleti szektor lehet meghatározó tényező.

A magyar fordulat egyik kulcsa: a bérek gyorsabban nőhettek, mint a lakhatási terhek

Az OTP Ingatlanpont értelmezése szerint a magyar mutató 2025-ös javulásában szerepet játszhatott, hogy a lakhatási költségek növekedése nem tartott lépést a bérek emelkedésével. Valkó Dávid, a vállalat vezető elemzője szerint 2025-ben egyértelmű javulás látszott, amelyet elsősorban az magyarázhat, hogy a lakhatási terhek növekedése elmaradt a bérnövekedés ütemétől. Ebben a rezsiköltségek befagyasztása, vagyis a rezsicsökkentés is szerepet játszhatott.

Az elemzés szerint a 2025 szeptemberében elindult Otthon Start Program is hathatott a mutatóra: egyrészt a kedvezményes hitel több család hitelköltségét mérsékelhette, másrészt a program hatására bővülő kínálat az év utolsó hónapjaiban lefelé nyomta az albérleti díjakat. Azt nem tudjuk pontosan, hogy melyik tényező mekkora szerepet játszott a javulásban: a bérdinamika, a rezsiszabályozás, a hitelköltségek és a bérleti piac változása együtt alakíthatta a mutatót.

A jövedelmi különbség brutális: a szegényebbeknél sokkal nagyobb a lakhatási nyomás

A jövedelem szerinti bontás szerint Magyarországon 2025-ben a legalsó jövedelmi ötödben, vagyis a társadalom legszegényebb 20%-ában 16,3% volt azok aránya, akik lakhatási költség-túlterheltségben éltek. Ez ugyan jelentős javulás a 2024-es 27,6%-hoz képest, de még mindig azt jelenti, hogy

a legszegényebb rétegben nagyjából minden hatodik ember érintett ebben.

A másik véglet a legfelső jövedelmi kvintilis: Magyarországon a leggazdagabb 20%-ban mindössze 0,5% volt a lakhatási túlterheltségi ráta 2025-ben, szemben a 2024-es 1,5%-kal. Az uniós átlag ebben a legfelső jövedelmi csoportban 0,6% volt, vagyis a magas jövedelmű magyarok lakhatási túlterheltsége lényegében az uniós átlagnak megfelelő, sőt annál hajszállal alacsonyabb – hívja fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont elemzése.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ