A Zugló Városközpont irodakomplexumát a Bayer Construct csoporthoz tartozó ZVK Development fejlesztette, és a beruházásra az állam 2023-ban kötött adásvételi előszerződést. Utóbbi végül 2026 augusztusában elállt az ügylettől, és a korábban kifizetett vételár visszakövetelését helyezte kilátásba, mintegy 300 milliárd forintot. A fejlesztő ezzel szemben vitatja az elállás jogszerűségét, és jogi útra tereli az ügyet.

Majd a Bayer Construct csődvédelmet kért, de az eljárás alatt is folytatja a működését, befejezi a megkezdett beruházásokat, illetve tárgyalásokat folytat a partnereivel és kivitelezőivel a tartozások rendezéséről, miközben védelmet kap a hitelezői végrehajtásokkal szemben.

Összességében egy szerteágazó ügyről van szó, hiszen a Bayer Construct több, egymással is összefüggő üzletágban van jelen: egyszerre ingatlanfejlesztő, generálkivitelező és építőipari szolgáltató. A cégcsoport saját projektjei között lakóingatlan- és multifunkcionális városfejlesztések és irodaberuházások egyaránt megtalálhatók, miközben más fejlesztők számára is végez generálkivitelezési és szerkezetépítési munkákat.

A csődvédelmet azonban nem lehet egyetlen beruházásra, így kizárólag a zuglói városközpontra visszavezetni. A cégcsoporton belül ugyanis több projektcég és leányvállalat működik, amelyek külön-külön is rendelkezhetnek követelésekkel, kötelezettségekkel, illetve jövőbeni bevételekkel. Emiatt az egyik társaság pénzügyi nehézségei a cégcsoport más vállalkozásainak működésére is hatással lehetnek, miközben az egyes projektek önálló pénztermelő képessége adott esetben éppen a csoport stabilizálását segítheti.

Mi lesz a lakóparkokkal?

A Bayer Construct közlése szerint ezért az egyik legfontosabb cél a már megkezdett lakásépítési projektek befejezése. Ez a lakásvásárlók szempontjából különösen lényeges, hiszen ha leáll a kivitelezés, csúszhat a műszaki átadás, a használatbavétel és végső soron a birtokbaadás is. A cégcsoport jelenleg több projektet is visz, sőt, van, amelyik már használatbavételi engedéllyel rendelkezik, a további épületeken pedig a befejező munkák zajlanak.

Különösen fontos kérdés, hogy a már eladott lakások vételárából, illetve a még értékesíthető lakásokból származó bevételek milyen módon kapcsolódnak az egyes projektcégek finanszírozásához. Elméletileg ezek a bevételek jelenthetik azt a forrást, amelyből a már megkezdett beruházások befejezhetők. A gyakorlatban azonban az egyes társaságok közötti szerződéses, finanszírozási és tulajdonosi viszonyok miatt korántsem automatikus, hogy egy jól teljesítő projekt bevétele szabadon felhasználható egy másik projekt vagy vállalat kötelezettségeinek rendezésére.

A legnagyobb kérdőjel ugyanakkor a zuglói projekt, amelynek azért van jelentősége, mert miközben a felek jogi vitája várhatóan hosszú ideig elhúzódhat, maga az épületegyüttes már elkészült, illetve a fejlesztő álláspontja szerint átadásra kész. Vagyis egy olyan sajátos helyzet alakult ki, amelyben egy több száz milliárd forintos értékű ingatlanegyüttes használata és tulajdonjogi sorsa egy jogvita miatt bizonytalanná válhat.

A zuglói ügy azért jelent komoly kockázatot, mert a beruházás mögött nem csupán egy elkészült irodakomplexum áll, hanem jelentős finanszírozási és kivitelezési kötelezettségek is. Ha a projekt ellenértéke nem folyik be a fejlesztőhöz, miközben a beruházás költségeit és a kapcsolódó kötelezettségeket rendezni kell, az komoly likviditási nyomást helyezhet a cégcsoportra.

Emellett fontos különválasztani a fejlesztői és a kivitelezői szerepet. A Bayer Construct ugyanis nemcsak saját beruházásain dolgozik, hanem más fejlesztők projektjeiben is generálkivitelezőként vesz részt. Ha ebben a szerepkörben pénzügyi problémák miatt nem képes folytatni a munkát, a beruházó bizonyos szerződéses és jogi feltételek mellett lecserélheti a kivitelezőt. Ez a lakásvásárlók számára valamivel kisebb közvetlen kockázatot jelenthet, mint amikor maga a fejlesztő kerül fizetési nehézségbe.

Mit jelent a csődeljárás?

A Bayer Construct csődeljárásában az érintettek

1. egyrészt a csődeljárás alá került társaságok alvállalkozó, beszállító, kivitelező és szolgáltató partnerei kifizetetlen számlákkal, elszámolatlan pótmunkával és visszatartott jótállási összegekkel;
2. másrészt azok a magánszemélyek és társaságok, akik egy-egy ingatlan albetétre adásvételi szerződést kötöttek és vételárrészletet fizettek be.

A két csoport jogi helyzete eltér, a teendőik viszont közösek és szűk határidők vonatkoznak rájuk.

Mit jelent a csődeljárás az alvállalkozóknak?

A csődeljárás nem a Bayer Construct megszüntetését jelenti: a cél éppen az, hogy a társaság a hitelezőkkel megállapodva rendezze pénzügyi helyzetét, miközben tovább működhet és folytathatja a beruházásokat. A hitelezők számára ennek ára a fizetési moratórium: a korábban keletkezett követeléseiket ebben az időszakban fő szabály szerint nem tudják végrehajtással érvényesíteni. A moratórium 180 napig tart, és bizonyos feltételek mellett meghosszabbítható.

„A legfontosabb azonban, hogy a hitelezőknek nem szabad kivárniuk. A csődeljárás elrendeléséről szóló bírósági végzés Cégközlönyben történő közzétételétől számítva 30 nap áll rendelkezésükre a már fennálló követeléseik bejelentésére, a csődeljárás kezdete után keletkező követeléseket pedig 8 munkanapon belül kell bejelenteni. A követelést az adósnak és a vagyonfelügyelőnek is meg kell küldeni, és a nyilvántartásba vételi díjat is határidőben meg kell fizetni. A határidő elmulasztása jogvesztő lehet” – mondja Dr. Pajor Dávid ügyvéd az Economx megkeresésére.

Ez nemcsak a ki nem fizetett számlákra vonatkozik. Az alvállalkozóknak érdemes számba venniük a már elvégzett, de még ki nem számlázott munkákat, a vitatott pótmunkákat, valamint a visszatartott összegeket és az esetleges kötbér- vagy kártérítési igényeket is. A követelés jogcíme és jogi státusza azért fontos, mert ettől függhet annak besorolása és a hitelező szavazati súlya az egyezségnél.

„Az alvállalkozóknak különösen meg kell gondolniuk, hogy milyen feltételekkel dolgoznak tovább. Attól, hogy a Bayer Construct közlése szerint a beruházások folytatódnak, még nem következik, hogy egy alvállalkozónak változatlan feltételekkel kell tovább finanszíroznia a munkát. Miközben a régi követeléseire a moratórium miatt nem kap pénzt, az újabb munkákkal újabb anyag- és bérköltségeket vállal. Ezért a további teljesítést célszerű új, megfelelően biztosított feltételekhez – például előrefizetéshez, rövidebb fizetési határidőhöz vagy bankgaranciához – kötni” – hangsúlyozza a szakember.

Fontos az is, hogy a csődeljárás önmagában nem szünteti meg a már megkötött szerződéseket. A konkrét szerződés felmondási, elállási és teljesítési szabályait, valamint a biztosítékokat külön kell megvizsgálni. Ugyancsak érdemes feltérképezni, hogy a követeléshez milyen garancia vagy más biztosíték kapcsolódik, mert ezek érvényesíthetősége eltérő lehet.

„A hitelezők számára a csődeljárás egyik legfontosabb eleme az egyezségi tárgyalás. A nyilvántartásba vett hitelezők szavazati jogot szereznek, és az egyezség keretében többféle megoldás is elképzelhető a részletfizetéstől és tartozáselengedéstől kezdve új biztosítékok nyújtásán át akár követelés fejében történő részesedésszerzésig. A hitelezők ráadásul választmányt is létrehozhatnak, így egy nagyobb számú alvállalkozót érintő ügyben az összehangolt fellépésnek komoly jelentősége lehet” – magyarázza Dr. Pajor Dávid.

De mi a helyzet a lakásvásárlókkal?

A lakásvásárlók helyzete alapvetően attól függ, hogy hol tart a tulajdonszerzés folyamata. Aki már bejegyzett tulajdonos, annak az ingatlana nem tartozik az adós vagyonába. Aki azonban csak adásvételi szerződést kötött és vételárrészletet fizetett, az a befizetett összeg tekintetében hitelezőnek számíthat. Vagyis, ha a szerződés meghiúsul és a vételárat vissza kellene fizetni, a vevő követelése is bekerülhet a csődeljárásba, vagyis a vevő is hitelező, és rá is vonatkozhatnak a bejelentési határidők, részletezi a jogi helyzetet a szakértő.

„Ezért a vevőknek különösen fontos ellenőrizniük a tulajdoni lapjukat: szerepel-e rajta a javukra bejegyzett vevői jog vagy más jogcím, milyen jelzálogjogok és milyen ranghelyen terhelik az ingatlant, illetve a vételárrészletek kerültek-e ügyvédi vagy közjegyzői letétbe. Az, hogy egy vevő visszalép-e vagy inkább kivárja a projekt befejezését, nem dönthető el általánosságban: ezt az adott szerződés, az ingatlan-nyilvántartási helyzet és a rendelkezésre álló biztosítékok alapján kell mérlegelni” – figyelmeztet Dr. Pajor Dávid.

A csődeljárás végső célja tehát az egyezség és a cég működésének helyreállítása. Ha azonban ez nem sikerül, a csődeljárás megszűnhet, és felszámolás következhet. Ebben az esetben már a cég jogutód nélküli megszüntetése és a vagyon hitelezők közötti felosztása kerül előtérbe.

„A felszámolási eljárás célja a fizetésképtelen adós jogutód nélküli megszüntetése és a hitelezők törvény szerinti kielégítése, tehát a csődeljárással ellentétes irányú eljárás. Ekkor a lakásvásárló és a kisebb alvállalkozó rosszabb helyzetben van, mint a finanszírozó bank, de jobb helyzetben, mint az adóhatóság vagy egy nagy beszállító. De ez az előny csak akkor érvényesülhet, ha a követelést korábban, a csődeljárásban szabályosan bejelentették” – összegez Dr. Pajor Dávid.