Magyarországon a lakhatási válság mára jóval többet jelent annál, hogy nehéz saját otthonhoz jutni. Egyszerre szól az ingatlanárak és a jövedelmek elszakadásáról, a megfizethető bérlakások hiányáról, a lakásállomány romló minőségéről, valamint arról, hogy sokan éppen ott nem találnak – minőségi, megfizethető – elérhető otthont, ahol munka, oktatás és megfelelő közlekedés van. A kérdés ezért az, mit tekintünk lakáspolitikai sikernek: a tulajdonosok számának növelését vagy a biztonságos, megfizethető lakhatás megteremtését.

Az előző kormány erre mindenekelőtt a tulajdonszerzést ösztönző támogatásokkal és kedvezményes hitelekkel válaszolt. Ennek legerősebb eszköze az Otthon Start Program lett: első évében 56 ezer szerződésben mintegy 2000 milliárd forintnyi hitelt helyeztek ki, és jelentősen nőtt az elsőlakás-vásárlók aránya. A program sokak előtt valóban kinyitotta a piac kapuját, ám közben megemelte az árakat és az átlagos hitelösszeget, a támogatás egy része pedig az eladóknál csapódott le.

(Ez a séma gyakorlatilag az Orbán-kormányok valamennyi otthonteremtést elősegíteni hivatott intézkedésére ráhúzható. Az elmúlt 11 év lakáspolitikai intézkedéseiről – a csoktól kezdődően – gyakorlatilag elmondható, hogy ami a vámon bejött támogatás formájában, a réven el is ment áremelkedés képében.)

Mivel a Otthon Start hitelek 90 százalékát használt lakásokra vették fel, a kereslet sokkal gyorsabban nőtt, mint a kínálat. A program így a hitelhez jutást javította, a lakhatás általános megfizethetőségét azonban nem oldotta meg.

Az új kormány most a Wekerle Lakásépítési Programmal kínálna más irányt. A meghirdetett célok között már nemcsak a lakásépítés gyorsítása, hanem a megfizethető otthonok, a bérlakások, a kollégiumok, a barnamezős fejlesztések és egy állami lakásügynökség létrehozása is szerepel. Ez komoly szemléletváltás lehet, de egyelőre hiányoznak a programból a költségek, a vállalt lakásszámok, a célcsoportok és a megfizethetőség pontos kritériumai. Az sem világos még, hogy az intézményi befektetők hozamelvárása hogyan fér össze a tartósan alacsony bérleti díjakkal, és végül ki viseli a rendszer költségeit – ezekkel a kérdésekkel a Közlekedési és Építési Minisztérium válaszaira támaszkodva egy másik cikkben kívánunk foglalkozni.

A következő évek tétje ezért az, hogy az új kabinet képes-e a korábbi hitelpolitikát egységes, hosszú távú lakáspolitikává alakítani. Borsi Lászlóval, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) egykori vezetőjével, államtitkárral (2004–2006), a korábbi lakástámogatási és hitelösztönzési program, a 2005-ben indult Fészekrakó program ötletgazdájával arra kerestük válaszokat: mekkora és milyen természetű valójában a magyar lakhatási válság, mit hagyott örökül az előző rendszer, és milyen feltételek mellett hozhat valódi fordulatot az új kabinet által képviselt lakáspolitika.

Nem mindenkit kell tulajdonossá tenni

Borsi László szerint az előző kormány szinte kizárólag a tulajdonszerzést ösztönözte, miközben a bérlakások, különösen a szociális bérlakások lekerültek a napirendről. A mulasztás azonban korábbi: államtitkárként, illetve az OLÉH vezetőjeként maga is dolgozott bérlakásprogramokon, de ezek nem valósultak meg, és az akkori uniós lehetőségeket sem használta ki megfelelően a kormány. A 2010 után kiépült rendszer végül teljesen szakított ezzel az iránnyal.

A tulajdon támogatását önmagában nem tartja hibának, a kizárólagosságát viszont igen.

„Akinek van hozzá jövedelme, önereje és szándéka, vásárolhasson. Aki azonban nem képes vagy nem akar évtizedes hitelt vállalni, azt ne kényszerítsék fenntarthatatlan konstrukcióba. Ne hajtsuk bele az embereket lehetetlen hitelekbe és egy életen át fizetett törlesztőrészletekbe” – fogalmazott.

Tapasztalata szerint a húszas és harmincas korosztályban egyre többen mobilabb életet szeretnének, és nem akarják minden jövedelmüket lakáshitelre, lakhatásra fordítani. Ez különösen érzékeny kérdés egy olyan országban, ahol a lakás a háztartások jelentős részének egyetlen komoly vagyontárgya: a tulajdon vállalása vagy feladása egyszerre pénzügyi és életstratégiai döntés. Egy korábbi felmérésre hivatkozva úgy becsüli, megfelelő kínálat esetén a háztartások 25–30 százaléka választaná a bérlést, vagy akár kilépne a túl nagy terhet jelentő tulajdonosi helyzetből. Ide sorolja azokat is, akik a magas törlesztőrészletek mellett már alig tudnak más életcélokra költeni.

Ezért a ma nagyjából tíz százalék körüli bérlakásarányt hosszabb távon 30 százalékra emelné – nem a tulajdon helyett, hanem annak valódi alternatívájaként.

Jó a Wekerle név, de a tartalom még hiányzik

Borsi László pozitív fordulatnak tartja, hogy az új kormány ismét beszél bérlakásokról, önkormányzati együttműködésről és uniós forrásokról, amelyeket szerinte már húsz évvel ezelőtt is lehetett volna ilyen célokra használni. „A Wekerle név is találó: Wekerle Sándor miniszterelnökségéhez kötődik a kispesti Wekerletelep létrejötte. A név azonban még nem program. Amit eddig láttunk, az gyakorlatilag csak szándéknyilatkozat. A részleteket nem ismerjük” – mondta.

Ahhoz, hogy ebből átfogó politika szülessen, szükséges külön meghatározni a szociális, a támogatott és a piaci bérlakások célcsoportját, finanszírozását és működtetőjét, majd ezeket össze kell kapcsolni a tulajdonszerzést segítő programokkal. Borsi László szerint csak ilyen konzisztens rendszer képes egyszerre reagálni a társadalmi és a piaci igényekre.

A kormányzati gondolkodásban lengyel minták követését látja, miközben szerinte az osztrák és a spanyol modell több, Magyarországon is hasznosítható elemet kínálhat.

„Nem másolni kell, hanem a magyar jövedelmi és települési viszonyokra szabni a megoldást. Ehhez az államnak nem feltétlenül magának kell minden lakást felépítenie, hanem pénzügyi és jogi feltételeket kell teremtenie az önkormányzatoknak, a vállalkozásoknak és az intézményi befektetőknek” – mondta.

A XIII. kerület bérlakásprogramját és Nyírbátor kezdeményezését említette követhető példaként: ezek korlátozott állami segítség mellett is megmutatták, hogy helyi szinten létrehozható tartós bérlakásállomány. Felidézte azt is, hogy a két világháború között bankok és biztosítók szintén építettek lakóházakat.

„Az intézményi tőke most is bevonható, de az állami vagy uniós támogatásért cserébe hosszú távon megfizethető lakásokat kell biztosítania” – véli Borsi László.

Félmillió üres lakás, felújítatlan házak

Az új építések mellett a meglévő állományt is rendbe kell tenni. Ugyanakkor a volt OLÉH-vezető szerint a több évtized alatt felhalmozódott felújítási igény költsége szinte felmérhetetlen, miközben csaknem félmillió lakás áll üresen Magyarországon különböző okok miatt. Egy részük rossz helyen van vagy korszerűsítésre szorul, másokat a tulajdonosok a kockázatok miatt nem adnak bérbe. Ezt kezelhetné a lakásügynökség: közvetítene, ellenőrizné az ingatlant, kezelné a szerződést, és garanciákkal csökkentené a tulajdonos és a bérlő kockázatát.

„Az ügynökség így új építés nélkül is növelhetné a hozzáférhető kínálatot, de ehhez pontosan rendezni kell, ki viseli az üresedés, a nemfizetés és az esetleges károk kockázatát, milyen lakbér alkalmazható, illetve kik és mennyi időre kerülhetnek be a rendszerbe” – sorolta.

„A VI. kerületben, Szombathelyen és más városokban már indultak kísérletek, de gyakran hiányzott a pénzügyi, jogi és intézményi háttér, a tulajdonosok körében pedig erős maradt a bizalmatlanság. Közben az önkormányzati állomány azért zsugorodik, mert a települések forrás híján teherré váló lakásokat adtak el. A régi házakban sok a hetven év feletti tulajdonos, aki önerőből nem tud felújítani; országos programot pedig nem lehet arra építeni, hogy majd az öröklésben érdekelt család fizet” – hangsúlyozta.

Borsi László nem állítaná szembe a régi házak korszerűsítését az új negyedekkel: támogatja a város megújulását, példaként a Marina-partot említette. A baj az, ha a korszerű fejlesztések mellett tovább omlanak a régi bérházak, és a város egyre élesebben kettészakad. Az önkormányzatoknak ezért érdemi beleszólást kell kapniuk a városkép, a közlekedés és az infrastruktúra alakításába. Indokoltnak tartja a kiemelt lakásberuházások felülvizsgálatát is – amit az új kormány épp végez. Nem a fejlesztéseket állítaná le, hanem arra volna kíváncsi, milyen közérdek indokolja a rendkívüli eljárást, és miért írhatná felül a gyorsaság a minőséget vagy az egyenlő elbírálást.

Kit támogat az állam: a bankot, a lakást vagy a lakót?

Borsi László szerint minden támogatásnál tisztázni kell, ki a valódi kedvezményezett: a bank, az eladó, a fejlesztő, maga a lakás vagy az ember, akinek otthonra van szüksége. Az Otthon Startot nem szüntetné meg automatikusan, de érinthetetlen örökségként sem kezelné.

„A háromszázalékos hitel sokaknak valódi lehetőség, másokat nehezen fenntartható eladósodásba terelhetett. A program jövője körüli bizonytalanság szintén káros, mert több évtizedes döntéseket nem lehet rövid politikai ciklusokra építeni” – fogalmazott.

A keresleti támogatások egy része ugyanis szűk kínálat mellett gyorsan megjelenhet az árakban – ami meg is történt –, így végül nemcsak a vevő, hanem az eladó, a fejlesztő és a finanszírozó is részesedhet az állami segítségből. A volt államtitkár szerint ezért minden konstrukciónál mérni kellene, valóban javult-e általa a lakhatás megfizethetősége.

Felvetettük azt is, hogy miként lehet úgy átfogó lakáspolitikát csinálni, hogy ne válhasson politikai haszonszerzés, szavazatszerzés eszközévé.

A lakáspolitika mindig politikai ügy volt, így a panelprogramok és a családi támogatások idején is. Ez önmagában nem baj, ha az intézkedés valós társadalmi és piaci folyamatokat követ. A panelkorszerűsítés kezelése azonban idővel széttöredezett, a programok pedig gyakran csak a legégetőbb problémákig jutottak. Éppen ezért politikai ciklusokon átívelő, akár 10-15 évre előre kiszámítható szabályokra van szüksége a családoknak, az önkormányzatoknak, a bankoknak és az építőknek egyaránt.

A befektetési lakásvásárlást sem korlátozná durván. Elismeri annak árfelhajtó hatását, valamint a külföldi felvásárlásokkal kapcsolatos közösségi és értékvédelmi szempontokat, de célzott szabályozást tart szükségesnek: az állam fékezze a szélsőséges torzulásokat, de ne bénítsa meg a normálisan működő piacot. Megítélése szerint korábban éppen a túl gyakori és túl erős állami beavatkozás okozott problémát.

Az Alaptörvénytől kellene újrakezdeni

A működő bérlakásszektorhoz jogbiztonság kell. A bérlőnek ismernie kell a lakbér, a felmondás, a tartózkodási idő és a támogatás szabályait; a tulajdonosnak garanciát kell kapnia a fizetésre, az ingatlan állapotára és visszavételére. A szociális, támogatott és piaci bérlakásoknál külön kell meghatározni a jövedelmi feltételeket, a jogosultság időtartamát és felülvizsgálatát. Borsi László szerint minden új szabály kiskapukat is nyithat – ahogyan a félszocpolnál történt –, ezeket azonban utólag lehet korrigálni.

Most nem néhány paragrafus módosítására, hanem a teljes rendszer újragondolására volna szükség, az 1993 óta változatlan lakástörvényt, a társasházi szabályozást és további öt-hat alapvető jogszabályt is beleértve. Ezeket nem tovább toldozni-foldozni, hanem egymással összhangban kellene újraszabályozni. Újra kell gombolni az egész kabátot

– mondta Borsi László, sőt még magasabbról indítana: a hatályos Alaptörvény szerint Magyarország „törekszik” az emberhez méltó lakhatás feltételeinek biztosítására; ő ehelyett egyértelmű állami kötelezettséget rögzítene.

„Ez nem ingyenlakást jelentene, hanem azt, hogy az államnak tartósan meg kell teremtenie a biztonságos lakhatás jogi, pénzügyi és intézményi feltételeit” – fogalmazott.

A rendszernek külön megoldásokat kell kínálnia a szegregátumokban élőknek, az időseknek, a pályakezdőknek és azoknak is, akik sem piaci hitelt, sem piaci lakbért nem bírnak el. Ez egyszerre szociológiai, gazdasági, városfejlesztési és lakáspolitikai feladat, ezért a területen dolgozó kutatókat és gyakorlati szakembereket is be kell vonni. Borsi László szerint összességében csak a tulajdon, a piaci és támogatott bérlet, valamint a szociális lakhatás egymást kiegészítő, több kormányzati cikluson át kiszámítható rendszere szolgálhatja egyszerre a lakosság, a befektetők, az önkormányzatok és az állam érdekeit.

(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Kajdi Szabolcs / Getty Images)