A kutatás a JustReno nemzetközi projekten belül készült el, teljes címe pedig Igazságos épületfelújítások Magyarországon: Ajánlások a Nemzeti Épületfelújítási Tervhez a legrosszabb energiahatékonyságú épületek és sérülékeny lakóik azonosítására. A projekt célja, hogy elősegítse az épületfelújítások társadalmi szempontból igazságos megvalósítását, és hozzájáruljon az épületállomány dekarbonizációjához.

És hogy miért is kell a legrosszabb energetikai állapotú épületeket keresni? Mert az az épületek energiahatékonyságáról szóló uniós irányelv, az EPBD betűje szerint a lakóépület-állomány legrosszabb állapotú 43%-ának felújítását kell priorizálni. Ezek itthon e leginkább felújításra szoruló hazai lakóépületek, döntő többségük vidéki településeken található családi ház.

A JustReno az Európai Éghajlatvédelmi Kezdeményezés, azaz az EUKI része, amely a Német Szövetségi Környezetvédelmi, Természetvédelmi, Nukleáris Biztonsági és Fogyasztóvédelmi Minisztérium projektfinanszírozási eszköze. Az EUKI célja az Európai Unión belüli éghajlatvédelmi együttműködés erősítése, különös tekintettel az üvegházhatású gázok kibocsátásának csökkentésére. A JustReno projekt ennek keretében arra törekszik, hogy az épületfelújítások ne csupán energetikai és klímavédelmi szempontból legyenek eredményesek, hanem társadalmi szempontból is méltányos megoldásokat kínáljanak. A projekt 2025. március 1. és 2026. december 15. között valósul meg, dokumentumfelelőse a Magyar Energiahatékonysági Intézet, azaz a MEHI. A munkában a MEHI részéről Pálffy Anikó, Sviszt Péter és Tóth Adrienn, a Városkutatás Kft., azaz az MRI részéről Gerőházi Éva és Kepes Kata vesznek részt.

A meglévő épületek dekarbonizációja Magyarországon egyszerre klímapolitikai, energiahatékonysági és társadalmi igazságossági kérdés. A kutatás megállapítja, hogy az épületek energetikai állapotának problémája szorosan összefonódik a társadalmi sérülékenységgel és az energiaszegénységgel; ugyanakkor az átfedés nem teljes, ezért a felújítási programoknak egyszerre kell figyelembe venniük a műszaki és a szociális szempontokat.

A főbb megállapítások mellett a projekt azt is keresi, hogy mi lehet az önkormányzatok szerepe az épületfelújításokban és mi a dolguk a legrosszabb épületekkel (Worst Performing Buildings, WPB). Éppen ezért szervezett a JustReno projekt minisztériumi, statisztikai, kutatói és önkormányzati szereplők részvételével találkozót májusban Budapesten, ahol a résztvevők többek között a készülő Nemzeti Épületfelújítási Terv legfontosabb kérdéseit is megvitatták.

Az eseményen arról is szó volt, hogyan segíthetik az önkormányzatok a lakóépületek felújítását, néhány példa:

– az energiaszegények azonosítása szociális adatbázisok segítségével,

– célzott önkormányzati támogatások egy nemzeti programot kiegészítendő, és

– egyablakos segítségnyújtás a felújítások végigvitelében.

Az ebben a cikkben feldolgozott tanulmány eredetileg Magyarország Szociális Klímatervének értékelésére készült, azonban ennek hiányában a fókusz a Nemzeti Épületfelújítási Tervhez kapcsolódó szakpolitikai ajánlások megfogalmazására helyeződött át. Mivel a magyar NÉT teljes tervezete a jelentés készítésekor még nem volt nyilvánosan elérhető - azt ősszel tervezi társadalmi vitára bocsátani a kormány - az elemzés nem egy lezárt stratégiai dokumentumot vizsgál, hanem azt mutatja be, milyen szempontok mentén lenne szükséges az igazságos és hatékony épületfelújítási politika kialakítása. A MEHI Nemzeti Épületfelújítási Tervhez kapcsolódó ajánlásairól ebben a cikkben írtunk, a jelenlegi kutatás pedig az alábbi szakpolitikai következtetéseket fogalmazza meg:

• A NÉT-nek erősen fókuszálnia kell a vidéki családi házak felújítására. Mivel különösen a fatüzelésű és alacsony értékű ingatlanok esetében a probléma nemcsak energetikai, ezért komplex területfejlesztési, lakhatási és szociális megközelítésekre is szükség van.
• Az energetikailag, és gyakran általánosan leromlott állapotuk miatt a városi társasházak többsége külön programot igényel, számosságuk és a vegyes társadalmi összetételük miatt.
• A Nemzeti Épületfelújítási Terv és a Szociális Klímaterv közötti koordináció kulcsfontosságú: a két terv ugyanazt a célcsoportot érinti, és egymásra kellene épülnie.
• A sikeres felújítási stratégia feltétele a széles körű önkormányzati bevonás, a kiszámítható finanszírozás és a társadalmi részvétel biztosítása.
• A legrosszabb energetikai állapotú épületek pontos azonosítása nélkül nem lehet hatékonyan tervezni sem az energetikai, sem a szociális célú beavatkozásokat.

A legrosszabb energetikai állapotú épületek felújítása kulcsszerepet játszik abban, hogy

• csökkenjen a lakóépületek primerenergia-felhasználása,
• mérséklődjön a fosszilis energiahordozóktól való függőség, és
• hosszú távon enyhüljenek az energiaszegénységből fakadó terhek.

Különösen fontos ez azoknál a sérülékeny háztartásoknál, amelyek gyakran rosszul szigetelt, elavult fűtési rendszerekkel működő, magas energiaigényű lakásokban élnek, miközben a legkevésbé képesek önerőből finanszírozni a szükséges korszerűsítéseket.

A legrosszabb energiahatékonyságú
épületek azonosítása

A teljes lakóállomány közel fele (47 százaléka) a legrosszabb energetikai kategóriába tartozik - azaz a tanúsítványskálán H-I besorolású. Ezek közel 80%-a pedig falvakban és kisvárosokban található, és 78%-uk családi ház.

Az épületek energetikai állapota a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint településméret csökkenésével egyértelműen romlik.

• Míg Budapesten és a megyeszékhelyeken a lakások kevesebb mint negyede, mintegy 22-23 százaléka tartozik a legkorszerűtlenebb, H vagy I kategóriába,
• addig a kisebb városokban ez az arány 53,
• a falvakban pedig már 76 százalék.

Ezzel szemben a jó, C vagy annál kedvezőbb besorolású ingatlanok aránya a községekben alig 3 százalék.

Országosan mintegy 2,15 millió rossz energiahatékonyságú lakóingatlant tartanak nyilván, amelynek jelentős része, 1,67 millió épület családi ház.

A probléma gyökere tehát egyértelműen a vidéki, különösen a falusi és kisvárosi családi házakban keresendő, amelyek együttesen a legrosszabbul teljesítő hazai lakásállomány több mint kétharmadát adják.

A vidéki családi házak kiemelkedően rossz mutatóit nem csupán az épületek kora és a korszerűtlen műszaki megoldások – például a hiányzó szigetelés, a régi tetők vagy az elavult nyílászárók – magyarázzák, hanem szerkezeti adottságaik is. Egy önálló háznak a fűtött térfogatához képest sokkal nagyobb a lehűlő felülete, mint egy többlakásos épületnek. Tovább rontja a helyzetet az energetikai korszerűtlenség és a fűtési módok szoros összefüggése.

A fával fűtött hazai lakások 89 százaléka a legrosszabb kategóriába tartozik, ami rávilágít arra, hogy a fafűtés itthon többnyire nem modern biomassza-technológiát, hanem régi, szigeteletlen épületek elavult rendszereit jelenti.

Ugyanakkor a községekben még a hálózati gázzal fűtött házak több mint 70 százaléka is H vagy I besorolású. Ebből következik, hogy a vidéki térségekben önmagában a fűtéskorszerűsítés nem elegendő, hanem

átfogó, a szigetelést és a nyílászárók cseréjét is magába foglaló mélyfelújításra van szükség a valós eredmények eléréséhez.

A főváros helyzete markánsan eltér az országos átlagtól. Bár Budapesten az országos H-I kategóriájú állománynak csak egy kisebb része található, mintegy 226 ezer lakás, ezeknek több mint a fele régi, nem panelépítésű társasház. Mivel a budapesti otthonok közel negyede energetikailag elavult, és ez gyakran társadalmi sérülékenységgel, valamint alacsony lakáskomforttal párosul, itt is kifejezetten indokolt lenne egy átfogó felújítási program. A fővárosi támogatások elosztását azonban jelentősen megnehezíti a társadalmi sokszínűség. Egyazon épületen, sőt lépcsőházon belül is gyakran élnek együtt teljesen eltérő jövedelmi helyzetű és iskolázottságú háztartások.

Mivel számos tehetősebb család is a legrosszabb energiahatékonyságú lakásokban él, nehéz egy egyszerű, szociális rászorultságon alapuló programot kidolgozni a budapesti társasházak számára.

H–I kategóriájú lakások lakástípus és településtípus szerinti bontásban
Ingatlan típusa	Budapest	Nagyvárosok	Kisvárosok	Községek	Összesen
családi házak	64 776	158 167	615 165	831 303	1 669 411
társasházi lakások (panelek nélkül)	117 137	30 354	42 981	7 517	197 989
panellakások	214	310	1 710	207	2 441
üres házak és lakások	44 035	29 860	77 967	129 502	281 364
nem lakóépületben lévő lakások	193	296	665	276	1 430
Összesen	226 355	218 987	738 488	968 805	2 152 635
Forrás: KSH, MEHI, Portfolio

Az adatok elemzése során érdemes figyelemmel lenni a papíron üresen álló ingatlanokra is. Körülbelül 281 ezer legrosszabb besorolású lakás szerepel lakatlanként a nyilvántartásokban, ami részben adathiányból is fakadhat. Ezek egy jelentős része azonban – különösen Budapesten és a nagyobb városokban – a valóságban nem áll kihasználatlanul, hiszen orvosi rendelőként, irodaként vagy rövid távú kiadásra használt szálláshelyként működik. Éppen ezért nem lenne célszerű az üresként nyilvántartott lakások automatikus kihagyása egy felújítási programból, de nem célszerű automatikusan a felújítási program célcsoportjába sorolni sem őket, mert sok nem lakásként működik.

A lakhatási válság közepette ezek a lakások jelentik a legnagyobb, gyorsan mobilizálható tartalékot, ezért a lakáspiacra való „visszahozásuk” – akár funkcióváltással, akár szabályozott bérbeadással – kiemelt stratégiai cél kell, hogy legyen.

H–I kategóriájú lakások, lakástípus szerinti bontásban
Kategória	Arány
községi családi házak	39%
kisvárosi családi házak	29%
nagyvárosi családi házak (Budapesten kívül)	7%
falusi üres házak, lakások	6%
társasházi lakások budapesten (panellakások nélkül)	5%
egyéb	14%
Forrás: KSH, MEHI, Portfolio

Átfedés a legrosszabb energiahatékonyságú épületek és a sérülékeny háztartások között

A 2022-es népszámlálás adatait megvizsgálva egyértelmű társadalmi és gazdasági szakadék rajzolódik ki a hazai lakhatási körülmények terén. Mivel az adatbázis közvetlen jövedelmi adatokat nem tartalmaz, a kutatók a háztartások foglalkozási státuszát vették alapul: az eredmények szerint

a magas státuszú családok 31 százaléka él a legkorszerűtlenebb, H-I energetikai besorolású ingatlanokban, míg a közepes helyzetűeknél ez az arány 49 százalék.

A legalacsonyabb státuszú vagy foglalkoztatott nélküli háztartások esetében az arány eléri az 58 százalékot. Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy a tehetősebb rétegek jelentős része is rossz energetikai állapotú házakban él, különösen a városokban.

Az elemzés során a háztartások sérülékenységét is vizsgálták, figyelembe véve a tartós munkanélküliséget, a kedvezőtlen munkaerőpiaci helyzetet, valamint azt, ha a családban fogyatékossággal vagy tartós betegséggel élő személy lakik. A legnehezebb helyzet akkor alakul ki, ha a társadalmi hátrány alacsony ingatlanértékkel párosul. A 30 millió forintnál olcsóbb otthonokban élő, sérülékeny háztartások mintegy kétharmada H-I kategóriás lakásban él. Ezzel szemben a 100 millió forintnál értékesebb ingatlanok esetében ez az arány mindössze 8 százalékra esik vissza.

Ugyanakkor még a legszegényebb és legsérülékenyebb rétegek harmada sem a legrosszabb állapotú épületekben lakik. Ez jól mutatja, hogy a társadalmi helyzet és az épületek állapota bár szorosan összefügg, nem fedi le teljesen egymást.

Ebből a részleges átfedésből fontos szakpolitikai tanulság vonható le, miszerint az állami felújítási programok tervezésekor nem elegendő pusztán műszaki vagy csak társadalmi szempontokra támaszkodni.

Ha egy támogatás kizárólag a legrosszabb állapotú házakat célozza meg, sok rászoruló család eleshet a segítségtől; ha viszont csak a szociális helyzet dönt, számos rendkívül energiapazarló épület maradhat ki a korszerűsítésből.

A leghatékonyabb megoldást azok a kombinált támogatási rendszerek jelentik, amelyek egyszerre veszik figyelembe az

• épületek energiahatékonyságát,
• a településtípust,
• a meglévő fűtési rendszert és
• az ott élők szociális helyzetét.

Budapesti tapasztalatok

A budapesti lakóingatlanok energiahatékonysága és az energiaszegénység közötti összefüggéseket vizsgálta a Városkutatás Kft. egy 2023-as, reprezentatív felmérés adatai alapján. Az eredmények rávilágítottak arra, hogy a legkorszerűtlenebb épületekben élők körében drasztikusan magasabb a közüzemi tartozások aránya, és sokaknak jelent komoly kihívást a lakás téli felfűtése is, miközben kiadásaikat gyakran kényszerű alulfogyasztással tartják kordában.

A CARES-adatbázis több mint kétezer budapesti lakás- és háztulajdonos bevonásával készült mintája alapján a szakemberek azt elemezték, hogyan függ össze az ingatlanok kiemelten rossz energiahatékonysága az energiaszegénység három gyakori mutatójával. A vizsgálat fókuszában

• a jövedelem 15 százalékát meghaladó energiaköltségek,
• az elmúlt egy évben felhalmozott közüzemi tartozások, valamint
• a megfelelő téli hőmérséklet fenntartásának nehézségei álltak.

A legerősebb összefüggés a közüzemi számlatartozásoknál mutatkozott: a legrosszabb állapotú épületekben élő háztartások közel háromszor akkora eséllyel halmoztak fel hátralékot, mint a korszerűbb ingatlanokban lakók. Ez a jelenség a társasházak és a családi házak esetében egyaránt egyértelműen igazolható volt.

Érdemi kapcsolatot mutattak ki a rossz energiahatékonyság és a téli fűtési nehézségek között is, ám ez a probléma elsősorban a családi házakban élőket sújtja. Míg a társasházak esetében ez az összefüggés jóval gyengébbnek bizonyult, addig a legkorszerűtlenebb családi házak lakói több mint kétszer akkora eséllyel küzdenek azzal, hogy otthonukat megfelelően melegen tartsák.

Látszólag ellentmondásos módon nem találtak egyértelmű kapcsolatot a rossz állapotú ingatlanok és a jövedelem 15 százalékát meghaladó energiaköltségek között. A mélyebb elemzés azonban rámutatott, hogy az ilyen épületekben élők jellemzően kisebb lakásokban laknak, és az anyagi korlátok miatt kényszerből visszafogják a fogyasztásukat. A kifizetett számlák összege így

Sok esetben nem az ingatlan valós energiaigényét tükrözi, hanem csupán azt a szűkös keretet, amelyet a háztartás fűtésre és áramra tud fordítani.

Mi lenne az önkormányzatok szerepe?

Pálffy Anikó, a MEHI szakmai vezetője és a tanulmány társszerzője, a projekt résztvevője a Portfolio kérdésére kiemelte, hogy az épületfelújítások terén az önkormányzatokra kulcsszerepet oszthatnának: itt szó lehet a legrosszabb állapotú lakóépületek azonosításáról, információnyújtásról vagy one-stop-shop, azaz egyablakos szolgáltatások biztosításáról. Ugyanakkor a többszintű kormányzás Magyarországon egyelőre nem működik megfelelően, az önkormányzatok forráshiányosak, és a korábbi központosítás miatt autonómiájuk is szűkült. Holott a felújítási hullám sikere nagymértékben múlik a helyi önkormányzatok bevonásán, mivel azok közelebbi rálátással rendelkeznek a saját épületállományukra és a benne lakókra, és európai tapasztalatok szerint is kulcsszerepet – valamint forrásokat – kapnak ilyen programokban, egy országos szintű minisztériumi irányítás önmagában nem elegendő a végrehajtáshoz.

Néhány nagyváros, köztük Budapest, Pécs, Debrecen és Ajka mégis előremutató kezdeményezéseket indított, felismerve, hogy kibocsátáscsökkentési céljaik eléréséhez nem csak a középületek, hanem a lakóépületek energetikai felújítása is elengedhetetlen. Jó példa erre a Budapesti Zöld Panel Program, amelyet a Budapesti Közművek a kerületekkel összefogva visz tovább, és amely a fővárosi és kerületi finanszírozás összekapcsolásával próbál társasházi pilotprojekteket elindítani - bár egyelőre a programba bekapcsolódó kerületenként - csak egy-két épületre terjed ki.

Nyitott kérdés az is, hogy a Nemzeti Épületfelújítási Tervhez milyen konkrét finanszírozási programok – például az otthonfelújítási program újraindítása, társasház-felújítási program vagy elkülönített uniós források – fognak végül társulni. Jó megoldás lehetne egy országos szintű, harmadolós finanszírozási modell – állami, önkormányzati és lakói önerő kombinációjával –, amely skálázhatóvá tenné az ilyen felújítási programokat, ehhez azonban a nemzeti szintű döntéshozók figyelmét is a már meglévő vagy korábban működőképes jó hazai gyakorlatokra kell irányítani.

Alább pedig szerintünk a tanulmány öt legfontosabb tanulsága:

1. Magyarországon a legrosszabb energiahatékonyságú épületek problémája elsősorban vidéki lakhatási kérdés: a legrosszabb energetikai állapotú épületek közel 80%-a községekben vagy kisvárosokban található, döntően családi házak formájában. Ez azt jelenti, hogy az EPBD céljainak teljesítését szolgáló felújítási stratégiáknak mindenekelőtt a vidéki családi házas állományt kell elérniük.

Az EPBD az Energy Performance of Buildings Directive rövidítése, magyarul: az épületek energiahatékonyságáról szóló irányelv. Ez egy európai uniós jogszabály, amely meghatározza, hogy a tagállamoknak milyen lépéseket kell tenniük az épületek energiafogyasztásának csökkentése és az épületállomány dekarbonizációja érdekében. Az EPBD célja, hogy az EU épületállománya fokozatosan energiahatékonyabbá váljon, és hosszú távon hozzájáruljon a klímasemlegességi célok eléréséhez.

2. Budapest és a nagyobb városok helyzete eltérő: bár a társasházak nagy többsége energetikai besorolás szerint nem tartozik a legrosszabb kategóriába, jelentős számú rossz energiahatékonyságú lakás található társasházakban: csak a fővárosban mintegy 117 ezer a H-I kategóriás társasházi lakás. A városi társasházi szegmens ezért külön figyelmet igényel, különösen a kollektív döntéshozatal, a finanszírozás és a nagy lakásszám miatt.

3. A panelépületek többsége EPBD-szempontból nem tartozik a legrosszabb teljesítményű épületek közé, így felújításuk inkább más szakpolitikai célok - például például rezsivédelmi kiadások csökkentése és energiamegtakarítás, komfortjavítás, vagy várospolitikai szempontok - mentén indokolható.

4. A vizsgálat erős összefüggést mutat ki a fűtéstípus, a társadalmi sérülékenység és az épületenergetikai teljesítmény között. A kizárólag fával fűtött lakások mintegy 90%-a a legrosszabb energetikai állapotú épületek kategóriába tartozik, ami arra utal, hogy a tűzifahasználat sok esetben elavult, rosszul szigetelt épületekhez és korszerűtlen fűtési rendszerekhez kapcsolódik. A mélyfelújításokat ezért össze kell hangolni a lakossági fűtés dekarbonizációjával, különösen vidéken. Ugyanakkor az alacsony, illetve gyenge energiahatékonyság önmagában nem azonosítható a társadalmi sérülékenységgel: bár az alacsonyabb státuszú háztartások nagyobb eséllyel élnek legrosszabb energetikai állapotú épületekben, a magasabb státuszú csoportok egy része is rossz energiahatékonyságú lakásokban lakik.

5. A támogatási rendszereknek ezért egyszerre kell figyelembe venniük műszaki és társadalmi-gazdasági szempontokat. Különösen sürgető a sérülékeny háztartások támogatása, mivel mintegy 1,4 millióan élnek alacsony piaci értékű, legrosszabb energetikai állapotú épületekben. 

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.