GazdaságSzerző: economx 2026. 08. 26. 7 percnyi olvasás
Vitézy Dávid nemrég új lakáspolitikát vázolt fel, amelynek egyik sarkalatos pontja a Wekerle Lakásépítési Program. Ennek keretében megfizethető bérlakásokat ígér a kormány. De vajon mennyiből lehet ma lakást építeni, miközben a modellt fenntarthatóvá is kellene tenni? Számtalan kérdés merül fel, amelyekre egyelőre nincsenek egzakt válaszok. Azért pár számot találtunk, hogy értelmezhessük a valóságot.
A Tisza-kormány a bérlakásépítésekre kíván fókuszálni, miközben az Orbán-kormány a saját tulajdonszerzést preferálta. E tekintetben nem csak más kormányzati filozófia dominál, hanem az Otthon Start Program fókuszába kerülő fiatalok másfajta életszemléletét is figyelembe veszik.
A kormányzat szerint a Z-generáció ugyanis nem kíván röghöz kötődni 20 évre 30 millió forintos hitel kedvéért, amúgy is Magyarország egyik legnagyobb stratégiai hátránya a mobilitás alacsony foka. Ráadásul ötvenmillió forint alatt egy normális lakást nem kapni Budapesten, hogy egy fiatal pár elkezdje a saját életét, vidéken más a helyzet, persze egy olcsó nógrádi családi házzal sem jutunk messzire munkalehetőség nélkül.
A kormányzás eddig az ügyek átvételével, az uniós forrásokkal, az aszállyal, a korrupcióellenes intézkedésekkel foglalkozott, de most talán elérkezhet a szakpolitikák ideje is. Ezt igazolja Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter előadása a legutóbbi kormányinfón, ahol a Tisza-kormány leendő lakáspolitikáját vette górcső alá.
A beszámoló szerint most megkezdődik a lakáspolitika részletes programjának kidolgozása, a meglévő támogatási rendszer felülvizsgálata, és jövő év elején elkezdődhet a végrehajtás. Ennek egyik látványos eleme lesz, hogy a szakminisztérium utasítása alapján önálló lakáspolitikai államtitkárság jön létre. A lakhatási szakpolitika intézményi kereteket kap, amely felelős lesz az átfogó lakhatási és bérlakásépítési program, valamint az energetikai felújítási programok előkészítéséért.
A kormányinfón számos adat, törekvés elhangzott, mi három elemre fókuszálunk:
Bár az első két téma is meglehetősen ingoványos, ez a harmadik talán a legnehezebben megfogható, hiszen eddig nem volt ilyen típusú bérlakásépítési program Magyarországon.
Nyilvánvalóan Magyarországon ma lakhatási válság van: ezt milliók érzik a bőrükön, akik nem tudnak saját lakást venni, a fizetésükből reménytelen kigazdálkodniuk az elszálló albérletárakat, nem jutnak kollégiumi férőhelyhez, vagy nincs pénzük arra, hogy a meglévő házukat vagy lakásukat felújítsák, magyarázta Vitézy Dávid.
A mélyülő válságot adatokkal is alátámasztotta: míg 2015-ben egy átlagos magyar lakás ára 5,9 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg, 2025-re ez 7,1 évre nőtt. Az elmúlt 15 évben ugyanis a lakásárak tartósan gyorsabban nőttek, mint a jövedelmek: a reál-lakásárak ez idő alatt 120 százalékkal, míg a reálbérek 60 százalékkal emelkedtek. Ugyanebben az időszakban a lakásbérleti díjak reálértéken 30 százalékkal emelkedtek, miközben 320 ezer hallgatóra mindössze 49 ezer férőhely jut, folytatta a miniszter.
A kormány célja, hogy az állam aktív, ösztönző, támogató és fejlesztő szereplőként jelenjen meg a lakáspolitikában, és egyszerre érvényesítse a társadalmi, szociális, minőségi és városfejlesztési szempontokat. Ennek érdekében indítják el a Wekerle Lakásépítési Programot, ahol az 550 millió eurónyi uniós forráshoz banki és piaci társfinanszírozással akár 2 milliárd eurónyi forrás is társulhat. A program érdemi segítséget jelenthet a fiatal munkavállalóknak, a felsőoktatási hallgatóknak és az ingázóknak, hosszabb távon pedig egy működő, megfizethető és a minőségi lakások építését ösztönző bérlakáspiac kialakulásához vezethet.
Itt van a kutya elásva, azaz hogyan valósul meg a „hosszabb távon működő, megfizethető és a minőségi lakások építését ösztönző bérlakáspiac”. Már csak azért is ugrás a sötétbe effektussal állunk szembe, mert a magántőkére támaszkodó bérlakásépítési rendszer, mint olyan, Magyarországon szinte nem létező ágazat. „Csak” az intézményi szabályozás és szereplők, a bejáratott módszerek és piaci mechanizmusok, a hitelezési stratégiák és az állami háttérintézmények hiányoznak.
Ugyanis a rendszerváltás évében az 1990-es önkormányzati törvény az állami lakásvagyont a frissen létrejött helyi önkormányzatok tulajdonába adta. Ezzel az állam gyakorlatilag kivonult a lakásszektorból, a felelősséget és a fenntartás terheit pedig a gyakran forráshiányos települési önkormányzatokra hárította. Továbbá az életképtelen nagyvállalatok lakásállományának jelentős része szintén az önkormányzatok vagyonkezelésébe került.
A privatizációs hullám eredményeként Magyarország Európa egyik legmagasabb saját tulajdonú lakásarányával rendelkező országa lett (90 százalék felett), miközben az önkormányzati bérlakásszektor marginálissá vált. Azóta néhány önkormányzat ugyan próbálkozott bérlakás-építéssel, itt kiemelhetjük a XIII. kerületet, azonban országos hatású programról nem beszélhetünk.
Ráadásul az intézményesített bérlakásrendszerhez alapvető jogi, pénzügyi és politikai mechanizmusok hiányoznak. A pénzügyi feltételek mellett a jogi környezet is alapvető, hiszen olyan keretrendszerre van szükség, amely a bérlőknek és a bérbeadóknak is ugyanolyan hosszú távú biztonságot ad, mint a saját tulajdonú lakás.
Ráadásul a bérlakás ma nem illeszkedik az intézményi befektetési logikába, vagyis a megvalósíthatóság egyik kulcsa a hatékonyságnövelés lenne. A piaci torzulást tovább erősíti, hogy a szabályozási és támogatási környezet eddig a vételi keresletet ösztönözte, nem pedig a kínálatot. A lakossági támogatások jellemzően a tulajdonszerzést segítették, miközben a bérlakásfejlesztések nem kaptak hasonlóan célzott ösztönzést.
Vagyis gyakorlatilag a nulláról kell építeni egy rendszert, nem véletlenül hivatkoznak a bécsi bérlakás-szisztémára vagy lengyel projekteket szoktak még emlegetni. Természetesen egyiket sem lehet szolgalelkűen lemásolni, mert mások az adottságok, de mindenképpen érdemes mintákat gyűjteni. Nem véletlenül a miniszter is többször hivatkozott már lengyel példára.
Utóbbiaknál az elmúlt években a kereskedelmiingatlan-piac egyik fontos ágazatként izmosodik a magántőkén alapuló bérlakás-piac, amit ösztönöz, hogy egy 38 milliós piacról beszélünk, ahol 5-6 félmilliónál nagyobb város található. Vagyis a varsói irodaszektor mellett más nagyobb városban is értelmezhető a munkaerőpiac, ahol igény van a bérlakásokra. Ráadásul történelmi okok miatt a lengyel sokkal mobilisabb nép, mint a magyar, elég csak az 1990 előtti időkre gondolni, vagy arra, hogy az Egyesült Királyságban mennyi lengyel vállal munkát.
Bécsben pedig százéves hagyománya van a bérlakásépítésnek (1920-as évektől kezdve), és ott nem volt szokás 10-20 évente rendszert váltani, hogy a fürdővízzel együtt mindig kidobják a gyereket is. Vagyis egy organikus bérlakás-rendszerről van szó, ahol nem csak az állam és az önkormányzat, hanem a lakásszövetkezetek is építenek ingatlanokat kiadásra. De a célcsoport nem a szociálisan rászorultak, hanem a dolgozó átlagpolgár.
Bécsben ma a 220 ezer önkormányzati lakás (Gemeindewohnung) mellett további 200 ezer nonprofit, támogatott lakásszövetkezeti otthonról (Genossenschaftswohnung) beszélhetünk. Összességében a város lakóinak csaknem 60 százaléka ilyen típusú lakásban él, ami hihetetlenül magas arány európai összehasonlításban. A város tulajdonában általában a régebbi lakások vannak, míg a szövetkezetiek inkább újabb építésűek.
A Bécs a jelöltek sok esetben több millió forintot is leperkálnak, mielőtt a várólistán eljutnak az első helyig. Ráadásul az osztrák főváros jelentős építési telekállománnyal rendelkezik, így megspórolják a telekárat. Persze nálunk is vannak rozsdaövezetek, majd meglátjuk, hogy Budapest és a kerületek hogyan képesek a kormánnyal megegyezni, miközben mifelénk csak éppen a megegyezés kultúrája hiányzik.
Az is alapvető, hogy valójában mennyiért lehet költséghatékonyan minőségi lakásokat építeni. A legfrissebb OTP Értéktérkép szerint, amelyek a lakásépítési projekteket veszi górcső alá, a 2027-es átadású lakások esetében 1,85 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, ami 2028-as várható költözéssel 1,9 millióra nő. Noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, és az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár.
Megkértük Balla Ákost, a Balla Ingatlan ügyvezetőjét, aki az országban az egyik legismertebb lakáspiaci szakértő, hogy számoljunk már együtt. „Mielőtt az építési költségeket elemeznénk, fontos figyelembe venni, hogy egy társasházépítés nem csak „tégla és beton”, a költségek ennél sokkal több költségelemből állnak.” Majd sorolja a tételeket:
„Mint látható a képlet igen bonyolult és igen sok mindentől függ, akár a telekár, akár a műszaki színvonal, vagy az önkormányzati igények teljesítése külön-külön 10-20 százaléknyi eltérést okozhat, ezek pedig össze is adódhatnak, ezért Budapesten értelmezett az 1,2 milliós és a 2 milliós négyzetméterár is” – magyarázza a szakértő. Az olcsóbb kategóriában (úgynevezett megfizethető lakhatás) 10-15 százalékot tesz ki a telekár, a magasabb értékkategóriában akár 20-25 százalékot.
Ha praktikus „minimálra, de igényes 21. századira” vesszük az igényeket, vagyis kevesebb parkolóval, egyszerűbb elrendezéssel, költséghatékony megoldásokkal kalkulálunk, akkor vajon mennyivel lehet csökkenteni a m2-árat, merül fel a kérdés. „Mindent figyelembe véve véleményem szerint Budapesten vagy egy vidéki nagyvárosban 1 millió forintos költség alatt nehéz kihozni egy négyzetmétert. Ha esetleg az állam (vagy az önkormányzat) ingyen adja a telket, akkor bár úgy tűnhet, hogy a költség ennél alacsonyabb lesz, de valójában a telek piaci értékét is hozzá kell ehhez számolni, hiszen ezt eladva ez bevételt hozott volna” – teszi hozzá Balla Ákos.
A Wekerle Sándor Lakásépítési Program indulásakor 550 millió euró uniós forrást hív le a kormány. Piaci, banki és az Európai Beruházási Bank (EIB) bevonásával a beruházások teljes értéke akár a 3 milliárd eurót (több mint 1100 milliárd forintot) is elérheti. Fontos kérdés, hogy az összeg nagyságrendileg hány lakásra lehet elég és ezek kiemelések nélkül hány év alatt épülhetnek meg. Azért is érdekes az idő, mert a sokszor idézett nyugati lakónegyed-fejlesztések akár 10 évig is épülnek (tervpályázat, engedélyezések, főváros-kerület viták, lakossági vélemények becsatornázása stb.)
„Azt feltételezve, hogy az állam ingyen biztosít telket, nem feltétlenül követel meg parkolóépítést és egyszerűbb műszaki megoldások alkalmazását is lehetővé teszi, akkor ez 1100 milliár forintból akár 15 ezer lakás is megépíthető. Ennek az előkészítése széles körű egyeztetéssel, kiemelések és gyors kormányzati döntések nélkül akár 3-4 évet is igénybe vehet, a kivitelezéssel együtt az idézett nyugati fejlesztések 10 éves időszaka várható nálunk is. Tehát ezt így mindenképpen egy 10 éves tervnek kell tekinteni és így is nehéz szakmai feladatról van szó számtalan buktatóval” – hangsúlyozza Balla Ákos.
Mennyiért építhet az állam lakást, és azt mennyiért tudja majd bérbe adni a piaci és a szociális árkategória között valahol félúton? Illetve hány év alatt térül meg egy beruházás? Milyen költségek mellett lehet hosszú távon működtetni egy bérlakás-rendszert? Milyen szervezet működteti és az mennyi pénzünkbe fog kerülni?
Sok kérdés van még, amelyekre jelenleg még nincsenek pontos válaszok. Nagyjából 250-260 ezer forint jelenleg egy budapesti albérlet átlagos havi díja, amelyben a garzontól a nagyobb lakásokig minden beletartozik. Egy garzon cirka 150-200 ezer forint havonta, miközben az Európai Unió szerint akkor van lakhatási válság, ha a havi fizetés 40 százalékát költjük lakhatásra (bérleti díj, hitel, rezsi satöbbi.) Ezt hívják lakhatási költségtúlterheltségnek (housing cost overburden).
Ha egy egyedülálló fiatal bérli a legolcsóbb, 150 ezer forintos garzont, a rezsivel és közös költséggel együtt a havi kiadása könnyen eléri a 180-190 ezer forintot. Ahhoz, hogy ez ne lépje át a 40 százalékos küszöböt, legalább nettó 450-475 ezer forintos fizetésre lenne szüksége. De még akkor nem beszéltünk a gyermekvállalásról fiatal párok esetében, amely a matematikai képletet jelentősen bonyolítja.
A 250 ezer forintos átlagos bérleti díj esetén rezsivel együtt már megközelíti a kiadás a 300 ezer forintot. Vagyis ez az összeg nettó 750 ezer forintos havi jövedelem mellett számítana egészségesnek (40 százalék alattinak). Tehát a Wekerle Lakásépítési Programnak jóval olcsóbb bérleti díjakkal kell kalkulálnia, miközben a minimum teljes költség1 m2-nyi lakásra cirka 900 ezer-1 millió forint. Érdekes mutatvány lesz, az biztos!
Napi