Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter a Wekerle Lakásépítési Program keretében kihasználatlan barnamezős területeken, mint például Rákosrendező vagy a ferencvárosi Diákváros, alakítana ki új városrészeket. A cél az, hogy a varsói mintára havi 130-180 ezer forintos bérleti díjért juthassanak minőségi otthonhoz a fiatalok.

Dienes János, Zugló korábbi főépítésze és jelenlegi városfejlesztési tanácsadója azonban rámutatott arra, hogy ezeken a volt ipari és vasúti területeken a talajcsere, az évtizedes nehézfém- és olajszennyeződések kármentesítése, valamint a teljes közmű-, intézmény- és úthálózat kiépítése önmagában is milliárdos tételt jelent, még mielőtt egyetlen tégla is a helyére kerülne.

A szakértő számításai szerint eközben egy ilyen, szigetszerűen felépített, tízezer lakásos nagyobb lakó-konglomerátum-szerű új városrész esetében csak az infrastruktúra kiépítése mintegy 700 milliárd forintot emésztene fel, a kivitelezés pedig további 760 milliárd forintba kerülne, amire még rárakódhatnak az állami beruházásokra korábban jellemző felárak is, így a végösszeg jelentős pluszterhet róhat az adófizetőkre. Ha a beruházás érdemben túllépi a keretet,

az állam csak folyamatos veszteségfinanszírozással tudja majd garantálni az ígért, megfizethető bérleti díjakat, ami az önfenntartó modell helyett egy pénznyelővé teheti a programot.

Ennél jóval racionálisabb megoldást jelentene a meglévő, bejáratott infrastruktúrával rendelkező fővárosi foghíjtelkek beépítése. A szakember zuglói példával támasztja alá érvelését, amelyben egy 100 lakásos épületet elbíró, minden infrastruktúrával rendelkező zuglói telek ára közel egy milliárd forint. Ez alapján 10 000 új lakás építéséhez szükséges telekállományhoz összesen 100 milliárd forintért juthatna hozzá az állam, de az ár a kormányváltással járó hatások miatt akár csökkenhet is. Az erre alkalmas telkek csaknem fele önkormányzati tulajdonban van, így az államnak nem kellene előre egyben kifizetnie a telekárat és a komplett infrastruktúra költséget.

Az ilyen területeken reálisan tartható egy 70 négyzetméteres lakás 76 millió forintos kivitelezési költsége. Ezzel a módszerrel ráadásul elkerülhető lenne a szegregált, egy helyre koncentrált bérlakástelepek kialakulása is. Bár a program megvalósításához az önkormányzatok telkeire is szükség lenne, a forráshiányos települések nehezen mondanak le az értékesítési bevételekről, így az államnak érdemi pénzügyi ösztönzőket kell nyújtania számukra a sikeres együttműködéshez.

Az Orbán-kormányok alatt 2016 és 2026 között több mint 1600 milliárd forint ömlött a lakáspiacra, amely leginkább a befektetési célú vásárlásokat fűtötte, a felépült otthonok felébe nem is költözött be tulajdonos. Míg a lakásállomány 14 százalékkal nőtt, az üresen álló ingatlanok száma 90 százalékkal ugrott meg, így ma egy átlagos lakás megvásárlásához már 24 évnyi átlagkereset szükséges, ami lényegesen magasabb a húsz évvel ezelőtti szintnél. A kormányváltást követően azonban a lakáspiacon már elindult egyfajta természetes korrekció: a használt lakások ára csökken, a telekárak stagnálnak, a kivitelezési költségek pedig a tisztuló verseny hatására mérséklődtek, ami részben a korábbi, piactorzító támogatási rendszerek kivezetésének köszönhető. 

A lakhatási válság érdemi enyhítéséhez az új bérházak építése mellett az állam magántulajdonú ingatlanok bérlésével is bővíthetné a szociális bérlakáshálózatot, miközben a kivitelezést továbbra is érdemes a magánszektorra bízni a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa állandósításával. A szakember szerint emellett elengedhetetlen

• a bürokratikus terhek csökkentése,
• a rövid távú lakáskiadás szigorú és egységes szabályozása, valamint
• a befektetési céllal üresen tartott ingatlanok megadóztatása.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.