Budapesten az idei első negyedév végére 1,9 millió forint fölé emelkedett az új lakások négyzetméterenkénti átlagára, 8 százalékkal felülmúlva a 2025 márciusi értéket. Ennek láttán kifejezetten csábító lehet, hogy Bukarestben – az első negyedévben regisztrált átlagos devizaárfolyamokkal számolva – úgy sem érte el a bruttó átlagár az 1,3 millió forintot, hogy bőven 10 százalék feletti év/év drágulás történt. A lengyel ingatlanpiacon meghatározónak számító nagyvárosok (Varsó, Krakkó, Hármasváros – Sopot, Gdansk, Gdynia –, Wrocław, Poznań és Łódź) között a főváros számít a legdrágábbnak. Az új építésű otthonok átlagos, szerkezetkész állapotra vonatkozó, forintra átszámított négyzetméterára március végére Varsóban megközelítette az 1,7 millió forintot, miközben a poznani átlag 1,2 millió alatt maradt – egyebek mellett ez is kiderül abból a régiós piaci összehasonlító elemzésből, amelyet a magyar lakóingatlan-fejlesztő Cordia készített el.

Ezek az adott esetben jelentős árkülönbségek megmozgathatják a magyar befektetők fantáziáját is

– emelte ki Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója. Elmondta, hogy jelentős felértékelődést lát a Costa del Solon, ahol a második projektjüket építik: az idén márciusi 7220 eurós átlagos négyzetméterár – amely mintegy 2,6 millió forintnak felel meg – közel 9 százalékkal múlja felül az egy évvel korábbit.

Görög Áron Konstantin

Cordia, értékesítési Igazgató

Görög Áron Konstantin 2011-ben csatlakozott a Cordiához, mint értékesítési és marketing igazgató. Pályáját az Otthon Centrum Project Consulting Kft.-nél kezdte 2004-ben, mint projekt értékesítő. Szakm

…Tovább

A képhez az is hozzátartozik, hogy ott fejlesztők hagyományosan a nettó árakat kommunikálják, amihez még hozzáadódik a 10 százalékos általános forgalmi adó.

Így állnak a bérleti díjak

Egy ingatlanbefektetés esetén az elérhető bérleti díjak, illetve a helyi bérleti piac sajátosságai is alapvető fontosságúak: Lengyelországban például az alacsonyabb négyzetméterárakhoz a budapesti átlaghoz hasonló vagy azt meghaladó fajlagos bérleti díjak tartoznak, így az euróban számolt bruttó bérleti hozam – figyelembe véve a kulcsrakész állapot eléréséhez szükséges további költségeket is – 4,5-6 százalék között alakul. Érdemes rápillantani az egyes lengyel városok közötti eltérésekre is. Poznań például erős ipari, logisztikai centrumnak számít, alacsony munkanélküliséggel és mérsékeltebb újlakás-árakkal. Varsóban ugyanakkor – mivel a főváros egyben az üzleti élet központja is – relatíve magas lakásárakkal, ugyanakkor stabil bérleti kereslettel számolhatnak a befektetők.

Bukarestben a régiós összevetésben alacsonynak számító újlakás-árak kedvező belépési lehetőséget kínálnak, viszont ott is a lengyelországi átlaghoz hasonló, 5-6 százalékos bruttó bérletidíj-hozam érhető el.

Kétszeres telekárak Varsóban, adózási különbségek a régióban

Érdemes megnézni azt is, hogy mi magyarázza a jelentős lakásár-különbségeket a régióban. A varsói árak értelmezéséhez egyrészt fontos tudni, hogy – ellentétben a magyar és a román piaccal – a fejlesztők hagyományosan nem kulcsrakész, hanem szerkezetkész lakásokat kínálnak, így a vevőknek a vételáron túl még bőven vannak kiadásaik, mire beköltözhetnek. Mindemellett

egy átlagos varsói vagy bukaresti projekt kivitelezési költségei negyedével-harmadával kisebbek a budapestinél, a telekárak terén viszont részben fordított a helyzet.

A magyar vagy a román fővároshoz képest több mint kétszer nagyobb költséget jelent ez utóbbi tétel a varsói négyzetméterárakban.

Nem lehet megfeledkezni az adórendszerek differenciáiról sem:

• Magyarországon az új építésű otthonok esetében jelenleg 5 százalék az általános forgalmi adó, ami a rozsdaövezeti lakások esetében vissza is igényelhető.
• Lengyelországban a 150 négyzetméternél kisebb lakóingatlanok esetében 8 százalékos, a limit feletti alapterületre pedig 23 százalékos adókulcs érvényes.
• Romániában – egy átmeneti, kisebb köztehermértéket követően – idén augusztustól újra 21 százalék az általános forgalmi adó.

Az árakra a költségoldali eltérések mellett az adminisztráció bonyolultsága, a kereslet eltérő erőssége, a vevőket támogató állami eszközök skálája is erőteljes hatással van – tette hozzá Görög Áron.

Bukarestben és Budapesten már alapkövetelmény a lakások hűtése

A Cordia épületinek technológiája alapvetően hasonló, és alapelvárás minden országban a hatékony alaprajz. Különbség, hogy

• a lengyel és a román piacon kevésbé hangsúlyos a környezettudatosság és az energiatakarékosság kérdése.
• Az egyre melegebb nyaraknak betudhatóan Budapesten és Bukarestben is nő a vevők igénye a lakások hatékony hűtése iránt, míg Lengyelországban, főleg annak északi területein ez nem jellemző.

Érdekesség, hogy Lengyelország – az EU-tagállamok között utolsóként – csak az idén vezeti be a többlakásos épületek energiahatékonysági osztályozását. Szakértők szerint ez azt eredményezheti, hogy

a befektetők igyekeznek majd megszabadulni a régi, energiapazarló lakásoktól és helyettük új építésű, energiahatékony ingatlanokat keresnek majd.

A Cordia tapasztalatai szerint egységes trend ugyanakkor, hogy mindenütt növekszenek a minőség, a felszereltség és a többletszolgáltatások – például közösségi terek és helyiségek, közösségi iroda, lounge, vagy gasztrobár – iránti vevői igények. Itt a vállalat a fejlettebbnek számító spanyol piacon megszerzett tapasztalataira tud a legjobban építeni, ami például Romániában versenyelőnyt jelent számára, hiszen más fejlesztők projektjeiben ezek az extrák még nem jellemzőek.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ