GazdaságSzerző: magyarnemzet 2026. 08. 19. 5 percnyi olvasás
Ami ma még csak komfortkérdésnek tűnik, az néhány év múlva már akár az ingatlan árában is megjelenő értéktényező lehet.
A magyar lakáspiacon két, első látásra egymástól távol eső folyamat zajlik egyszerre. Egyfelől továbbra is kevés új lakás épül, ezért a kínálat bővítésére szükség van. Másfelől az egyre gyakoribb hőhullámok, aszályok és szélsőséges időjárási helyzetek miatt lassan az is kérdéssé válik, hogy milyen lakást és milyen településen érdemes építeni.
Ez utóbbi szempont néhány éve még legfeljebb energetikai kérdésnek tűnt. Ma azonban már az ingatlanpiaci értékben is megjelenhet. Ami korábban hátrány volt – például az északi tájolás, egy nagy lombos fa miatt kevésbé napos lakás vagy egy zártabb, belső udvarra néző ingatlan –, az egyre forróbb nyarakon akár előnnyé is válhat.
Az idei nyár minden korábbinál látványosabban mutatta meg a változást. A HungaroMet adatai szerint 2026 júniusa országosan a második legmelegebb hatodik hónap volt 1901 óta, Szécsényben pedig 42 Celsius-fokkal megdőlt a magyarországi abszolút melegrekord. Július ugyan a történelmi rangsorban „csak” a tizedik legmelegebb volt, viszont a hatodik legszárazabbnak bizonyult 1901 óta. Augusztus elején pedig újabb hőmérsékleti rekordok születtek, több tucat mérőállomáson 40 fok fölé emelkedett a hőmérséklet.
Ilyen körülmények között egyre kevésbé magától értetődő, hogy a sok napfény és a nagy, nyitott terasz automatikusan prémiumot jelent. „Ami tíz-húsz éve biztos hívószó volt egy hirdetésben, ma már nem feltétlenül az. Az egész nap napfényben úszó, déli fekvésű lakás vagy a panorámás, nyitott terasz láttán egyre gyakrabban teszik fel a kérdést a vevő- vagy albérlőjelöltek: remek, de mi a helyzet júliusban?” – fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A lakások értékelésénél így lassan megjelenhet egy új szempont: a hőállóság. Számít a tájolás, az árnyékolás, a nyílászárók minősége, a szigetelés, a falak hőtároló képessége, a lakás körüli növényzet, valamint az is, hogy mennyire lehet hatékonyan hűteni az ingatlant.
Egy nagy lombos fa például korábban azért is tűnhetett hátránynak, mert árnyékot vetett a lakásra. A következő évtizedekben ugyanez természetes hővédelmet jelenthet. Hasonlóan felértékelődhetnek a fedett loggiák, a külső árnyékolással ellátott ablakok vagy akár a vastag falú, hagyományos építésű házak.
A panorámás lakás vagy a nagy terasz továbbra is érték, de egyre inkább az a kérdés, hogy júliusban is használható-e. Egy déli fekvésű, egész nap tűző napnak kitett terasz megfelelő árnyékolás nélkül könnyen elveszítheti prémiumjellegének egy részét.
A klimatizálás terjedése jól mutatja, hogy a lakáspiac már reagál a melegebb nyarakra. A 2022-es népszámlálás idején a magyar lakásállomány 27 százaléka volt légkondicionált, a 2010 után épült lakásoknál azonban már 56 százalékos volt ez az arány.
Az új építésű ingatlanoknál ezért egyre kevésbé számít különleges extrának a hűtés lehetősége. Terjednek a hőszivattyús fűtési-hűtési rendszerek, amelyek nemcsak komfortosabbak, hanem energiahatékonysági szempontból is kedvezőbbek lehetnek.
A használt lakások piacán viszont egyre nagyobb értéket képviselhet az, ha már rendelkezésre áll a megfelelő árnyékolás, korszerű nyílászáró, szigetelés, redőny vagy zsaluzia. A vevőnek ugyanis nem kell utólag jelentős összeget költenie a nyári komfort javítására.
A klímaberendezés azonban nem old meg mindent. Egy rosszul tájolt, gyengén szigetelt lakásban a légkondicionáló folyamatos működtetése jelentős energiafogyasztással járhat. A jövőben ezért nem feltétlenül az lesz a legjobb lakás, amelyben a legerősebb a klíma, hanem az, amely eleve kevésbé melegszik fel.
Ez a szempont az új építéseknél különösen fontos. Az épület tájolása, a zöldfelületek, az árnyékolás, a homlokzat kialakítása és az energiahatékony hűtés együtt már a tervezés során meghatározhatja egy lakóprojekt későbbi értékét.
Az idei nyár legfontosabb ingatlanpiaci tanulsága azonban talán nem is az, hogy hogyan hűtsünk le egy lakást, hanem az, hogy mennyire bírja a hőséget maga a település.
Július végén a Duna rendkívül alacsony vízállása miatt mintegy 30 százalékkal csökkent az egyik vízszolgáltató partiszűrésű kútjainak kapacitása, miközben a vízigény másfélszeresére emelkedett. Szentendrén mintegy 4500 lakos maradt közüzemi vízszolgáltatás nélkül, a Pilisi-medence 14 településén pedig harmadfokú vízkorlátozást vezettek be.
Ez egyelőre nem jelenti azt, hogy a piac automatikusan leértékeli a vízellátási problémákkal érintett településeket. Az viszont egyre világosabb, hogy a közművek teherbírása idővel ugyanúgy ingatlanpiaci szemponttá válhat, mint az iskola, a közlekedés vagy a bevásárlási lehetőségek közelsége.
A gyorsan növekvő agglomerációs településeken különösen fontos kérdés lehet, hogy a víz- és csatornahálózat képes-e kiszolgálni a növekvő lakosságot egy olyan időszakban, amikor a nyári vízfogyasztás egyre magasabb, a vízkészletek pedig egyre nagyobb nyomás alatt vannak.
Vagyis az új lakóprojektek értékelésénél a jövőben nemcsak azt kell majd megkérdezni, hogy mi épül, hanem azt is, hogy mire épül rá.
Ez különösen fontos az Otthon start programhoz kapcsolódó lakásberuházások esetében. A programhoz 33 kiemelt lakásprojekt kapcsolódik, amelyek összesen mintegy 20 ezer új lakás megépítését irányozták elő. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont adatai szerint öt, mintegy 2600 lakást tartalmazó projekt már olyan szakaszban van, amelyet a mostani felülvizsgálat nem érint. További 17 projekt ügye folyamatban van, 11 esetében pedig még nem kezdődött meg az engedélyezési folyamat.
Így összesen 28 projekt, mintegy 17 ezer tervezett lakással kerülhet felülvizsgálat alá – írja elemzésében a Duna House.
A szám nagyságrendjét jól érzékelteti, hogy 2025-ben egész Magyarországon mindössze 12 062 új lakás épült. A két adat természetesen nem hasonlítható össze közvetlenül, hiszen a most tervezett lakások több év alatt kerülhetnének piacra, de az arányok jól mutatják, hogy a döntés a következő évek újépítésű kínálatának jelentős részét érintheti.
A magyar lakásépítés az elmúlt években jelentősen visszaesett:
Tavaly így az ország több mint 4,6 milliós lakásállományának mindössze mintegy 0,26 százaléka újult meg.
A kínálat bővítésére tehát kétségtelenül szükség van. A kérdés sokkal inkább az, hogy hol és milyen ütemben jelenjenek meg az új lakások.
Magyarországon egyértelműen szükség van az új lakáskínálat bővítésére. Az országosan alacsony lakásépítési volumenből azonban nem következik, hogy minden térség képes felszívni a megnövekedő kínálatot. A lakáspiac nagyon erősen lokális
– mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A probléma különösen a vidéki nagyvárosokban lehet érdekes. Debrecenben és Szegeden például 1200–1300 lakásos fejlesztések is megjelentek. Ez egy-egy helyi piacon már önmagában is jelentős kínálat, hiszen Debrecen teljes fejlesztés alatt álló újlakás-kínálata mintegy 1500, Szegedé pedig körülbelül 1200 lakás.
Egyetlen nagyberuházás tehát akár a teljes jelenlegi fejlesztési kínálattal összemérhető mennyiséget hozhatna a piacra.
A projektek felülvizsgálatánál ezért a lakásszám és a megfizethetőség mellett a helyi keresletet, az értékesítés várható ütemét és az infrastruktúra kapacitását is érdemes figyelembe venni. A klímaváltozás pedig újabb elemmel egészíti ki ezt a szempontsort.
Ha egy új lakónegyed egy gyorsan növekvő, de már most is vízellátási problémákkal küzdő településen épül, az hosszú távon más kockázatot jelenthet, mint egy olyan fejlesztés, ahol a víz-, csatorna- és energia-infrastruktúra bővíthetősége biztosított.
Ugyanez igaz a hőszigethatásra is. Több száz vagy több ezer új lakás koncentrált megépítése megfelelő zöldfelületek és árnyékolás nélkül tovább növelheti a nyári hőterhelést. Egy modern lakópark tehát energetikailag lehet korszerű, miközben a környezet kialakítása miatt mégis kellemetlenül forróvá válhat.
Ezért az új lakások értékét egyre inkább három tényező együtt határozhatja meg: megfizethetőség, infrastruktúra és klímaállóság.
Az építési kedv közben már fordulatot mutat. 2025-ben 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékkal haladta meg a 2024-es értéket. A következő években tehát a kínálat bővülése reális lehet, de az egyáltalán nem mindegy, hogy milyen lakásokkal és milyen lokációkban.
A lakáspiac egyik legérdekesebb változása éppen az lehet, hogy a klímaváltozás lassan átértékeli a korábbi ingatlanpiaci beidegződéseket.
Az északi tájolás például kevésbé vonzó lehetett a napfénykedvelő vásárlóknak, de egy 40 fokos nyári napon már komoly előnyt jelenthet. Egy nagy lombos fa korábban eltakarhatta a panorámát, ma viszont természetes árnyékoló. A fedett loggia kisebbnek tűnhetett a hatalmas nyitott terasznál, de a nyári használhatósága jóval nagyobb lehet. A vastag falú, régi épület pedig energetikai szempontból korszerűtlennek számíthat, miközben megfelelő felújítással nyáron kellemesebb belső klímát biztosíthat.
„Ezek külön-külön apróságnak tűnhetnek, de egy lakás kiválasztásakor összeadódnak. Ha több hasonló ingatlan közül kell választani, könnyen az kelhet el előbb, amelyik előtt van egy nagy fa, jobb az árnyékolása vagy egyszerűen kevésbé forrósodik át” – mondta Valkó Dávid.
Ez a folyamat egyelőre nem jelenti azt, hogy a lakáspiacon tömegesen megjelennének a klímakockázat alapján számított árengedmények vagy felárak. A vevők azonban fokozatosan alkalmazkodnak, és a szempontok előbb-utóbb az árakban is megjelenhetnek.
Napi