Az már korábban kiderült, 140 lakásos óriástömb épülhet a Villányi úton, közvetlenül a Feneketlen-tó és a Szent Imre-templom szomszédságában, az egykori MSZMP-pártiskola helyén. A beruházás körül sajátos politikai helyzet alakult ki: az „óellenzéki” kerületvezetés megszavazta a projektet, miközben a helyi Fidesz – a környéken élők félelmeit visszhangozva – ellene fordult. A történet azonban itt vesz igazán érdekes fordulatot. Miközben kívülről úgy tűnhet, hogy egy piaci ingatlanfejlesztés körül zajlik a politikai és lakossági vita, a Válasz Online szerint a beruházás kétharmadrészt valójában állami biznisz. 

A lap azt írja, hogy ehhez azonban érdemes megérteni, hogyan osztották a lapokat az Orbán-kabinet idején. Állami forrásokhoz ugyanis korántsem csak a NER-felvilág szereplői jutottak. A lakásépítés felpörgetését szolgáló tőkekihelyezésekből – így a 2023-as Baross Gábor Tőkeprogramból és a 2025-ös Lakhatási Tőkeprogramból – olyan piaci szereplők is részesültek, amelyek már hosszabb ideje jelen voltak az ingatlanpiacon.

Piaci beruházásnak indult, állami milliárdok bukkantak fel mögötte

Ennek nagyon is gyakorlati oka volt. Az Otthon Start-típusú kampányintézkedésekhez gyorsan felépíthető, rövid időn belül piacra dobható lakások kellettek, ehhez pedig olyan fejlesztőkre volt szükség, amelyek már rendelkeztek megfelelő tapasztalattal és kapacitással. Ráadásul a Fideszhez nem feltétlenül lekötelezett vállalatok – például a Wing, a Futureal, a Biggeorge vagy a banki ingatlanfejlesztők – más szempontból is praktikus választásnak bizonyultak: tárgyalóképesek voltak a DK-ból, az MSZP-ből vagy a Momentumból érkező helyi politikusokkal, vagyis azokkal, akik több, fejlesztésekkel érintett budapesti kerületet irányítottak.

Aztán közbejött az országos Tisza-győzelem, ami tovább rendezte át az erőviszonyokat. Mára több régi párt- és érdekcsoport is jóval kevésbé mutatkozik karakánnak a fejlesztői érdekekkel szemben. Különösen akkor, ha a következő önkormányzati választáson már amúgy sem lát komoly esélyt arra, hogy érdemben versenybe szálljon.

Abban a városrészben, ahol a DK–MSZP–Momentum–Párbeszéd–LMP színeiben megválasztott képviselők 2019 óta visszatérően azt hangoztatják: „Újbuda megtelt”. A kerületvezetés az elmúlt években ennek megfelelően rendre tiltakozott amiatt, hogy az Orbán-kormány számos helyi lakótelep-beruházást államilag kiemelt projektté nyilvánított. Érvelésük szerint ezzel lényegében kivették a döntést a kerület kezéből, amelynek így esélye sem maradt érdemben beleszólni abba, mekkora épületek és hány lakás épüljön Újbudán.

Nemrég azonban akadtak olyan beruházások is, amelyeknél már nem lehetett arra hivatkozni, hogy a döntést máshol hozták meg. A jogkör ugyanis a kerületnél maradt. 

Méghozzá nem is akárhol: azon az ingatlanon, amelyet az ántivilágban a Marxizmus–Leninizmus Esti Egyetem „campusaként” jegyeztek, később pedig az MSZP székházaként is szolgált. Vagyis ezúttal a kerületnek volt beleszólása abba, mi történjen a területtel – és megszületett a döntés.

A beruházás ellenzői ennél jóval sarkosabban fogalmaznak. Radikálisabb hangok szerint a fejlesztéssel „legalább három tízemeletes panelház népét zsúfolják be” egyetlen óriástömbbe, ráadásul éppen Újbuda két meghatározó jelképe, a Feneketlen-tó és a Szent Imre-templom mellé. A Forestay egészen másképp látja a helyzetet. A fejlesztő arra hivatkozik, hogy a korábban érvényes szabályozás alapján akár kilencemeletes épületekben és 300 lakásban is gondolkodhatott volna. Ehhez képest – állítja a társaság – a kerületvezetéssel együttműködve végül egy lényegesen visszafogottabb léptékű beruházás mellett döntöttek.

Diákszállónak indult, luxuslakások és állami milliárdok lettek belőle

Bár a Válasz Online szerint ebben az érvelésben van igazság, van egy másik körülmény is, amely nélkül nehéz megérteni, miért váltott ki ekkora ellenállást a projekt. Amikor az MSZP-közeli Szociális Demokráciáért Alapítvány 2024-ben magánkézbe adta a közel 7000 négyzetméteres telken álló egykori pártközpontot, még úgy tűnhetett, hogy az új tulajdonos egy szerényebb, 72 szobás diákszállóként hasznosítja majd az ingatlant – méghozzá hosszabb távon.

Akkor még szó sem volt újabb funkcióváltásról, 140 lakásról és arról a pluszterhelésről sem, amelyet ennyi új lakó megjelenése jelenthet a villamos- és buszvonalakkal már most is sűrűn „körberajzolt”, időről időre beduguló környéken. Az ideköltözők ráadásul alighanem százas nagyságrendű gépkocsiparkot is magukkal hoznának. 

Van ugyanakkor valami, ami megnehezíti, hogy ezt a történetet egyszerűen a „gonosz ingatlanfejlesztő kontra helyiek” sémájába gyömöszöljük. A Forestay-csoportot ugyanis az ellenzők bánatára sem lehet különösebben sötét múlttal megvádolni. A hazai hátterű társaságnak ez az első lakóparkos próbálkozása; korábban diákszállások fejlesztésével foglalkozott, illetve nemzetközi szállodamárkák integrációját segítette.

A Villányi úti beruházásra ráadásul nyílt építészeti ötletpályázatot írt ki, holott erre semmilyen kötelezettsége nem volt, és a projektet mindvégig európai módon kommunikálta. A lap megkereste Forestay-csoportot, akik mindössze annyit mondtak: „ez tisztán piaci ügylet”, nincs itt különösebb látnivaló. Ennek ellenére a lap szerint a projekt a valóságban kétharmadrészt állami biznisz. A tőkekihelyezésről még az Orbán-kormány idején, Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter fennhatósága alatt döntöttek. Ráadásul az akkor megszokott, zárt körű, magántőkealapos logikára épülő, átláthatatlan konstrukcióban, amelynek alaptörvény-ellenességére a NER-aktákban és a Válasz Online-on korábban többször is igyekeztünk rámutatni.

Ez pedig különös fényt vet a XI. kerületi Fidesz mostani tiltakozására is. A helyi kormánypárti politikusok ellenzik a beruházást, csakhogy az Orbán-kormány döntése nélkül a projekt ebben a formában nem létezne. Tiltakozásukat ezért ebben a történetben lényegében zárójelbe tehetjük. De hogyan került egy látszólag piaci luxuslakás-projekt mögé ekkora állami tőke Ehhez vissza kell mennünk 2025 februárjáig. Az előző kormány ekkor hirdette meg az úgynevezett Lakhatási Tőkeprogramot. A jelentkezőknek szűk egy hónapjuk volt pályázni, alapkezelőként pedig legfeljebb 20 milliárd forintnyi állami befektetéshez juthattak.

A Nagy Márton felügyelete alatt működő NTH Nemzeti Tőkeholding végül 19 győztest hirdetett. Később azonban többen, köztük Mészáros Lőrinc és Jellinek Dániel érdekeltségei is kihátráltak a lehetőségből. Az NTH aktuális nyilvántartásában így már összesen 15 partner szerepel a Lakhatási Tőkeprogram kedvezményezettjei között. A Váasz Online gyűjtése alapján a kedvezményezettek harmadát egyértelműen NER-es, zárt körű ingatlanalapok adják. Öt érdekeltséggel vannak jelen a nagy, közismert ingatlanfejlesztők, négy szereplővel pedig a bankszektor. És ebben a társaságban találunk egy kakukktojást is: a lakóparkfejlesztésben újoncnak számító Forestayt.

Az érintett kormányszerv, az NTH ezt írta a lapnak: „A legfrissebb, negyedéves adatszolgáltatás szerint az ingatlanprojekt nem része a Lakhatási Tőkeprogramnak. A Forestay Alapkezelő Zrt. jelzése szerint a Villányi úton tervezett lakóingatlan-fejlesztését a jövőben kívánja bevonni a programban forrást elnyert Forestay Lakóingatlan-fejlesztési Alapok Alapja fejlesztéseibe. Előzetes hozzájárulás ehhez nem szükséges, az elszámolás során kerül ellenőrzésre, hogy a projekt hiánytalanul megfelelt-e a programban szereplő összes előírásnak.”

Vagyis a Válasz Online szerint Nagy Márton minisztersége idején úgy kaphatott egy alapkezelő akár 20 milliárd forintnyi állami tőkét – és mint fent láttuk, korántsem ez volt az egyetlen ilyen szereplő –, hogy a kabinet a döntés pillanatában még azt sem tudta, pontosan mit és hol fog fejleszteni a kedvezményezett. 

„Az ingatlan 50 éves kora, leromlott állapota miatt jelenlegi formájában nem felel meg a mai hasznosítási elvárásoknak. Egy ilyen lokációjú ingatlan esetén a kollégiumi használat csak ideiglenes hasznosításként képzelhető el. Az önkormányzattal 2024-ben elindított egyeztetés eredményeként az itt megvalósuló fejlesztés földszintje, a Bartók Béla út folytatásaként, vendéglátó funkciót kap, amely felett lakások épülnek. A szomszédokkal kötött megállapodás értelmében, amely alapján készült telepítési tanulmánytervet a kerületi vezetés júliusban el is fogadott, alacsonyabb épületmagassággal, nagyobb zöldfelülettel kerül megvalósításra, mint amire a jelenlegi szabályozás lehetőséget ad” – magyarázta a tervezett funkcióváltás okait a Forestay.

A Forestay azt is elismerte, hogy a Villányi úti építkezést csak belépőnek szánja a kerületi lakáspiacra. A társaság nemrég megszerzett egy 5 hektáros területet a Galvani–Szerémi–Budafoki út térségében, ahova 2035-ig mindösszesen 1800–2400 hajlékot terveznek. Most egyetlen nyitott kérdés maradt. Akarja-e az új Tisza-kormány, hogy az állam tőkéje ilyen és ehhez hasonló befektetésekben dolgozzon.

(Borítókép: A 140 lakásos beruházás terve. Fotó: Vikár és Lukács Építész Stúdió)