A július-augusztus fordulója évről évre az egyik legforgalmasabb időszak az ingatlanbérleti piacon: a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése után sok ezren keresnek bérlakást az egyetemi városokban, a KSH–ingatlan.com-lakbérindex adatai alapján idén mintegy öt százalékkal magasabb árakon, mint tavaly.

Nem járhat el önhatalmúlag

Nem mindegy, hogy az érintettek mennyire vannak tisztában a jogaikkal és a kötelezettségeikkel. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) megbízásából a Magyar Target-Pulzus Média Kutató Kft. által készített felmérésből kiderül, hogy a lakosság 76 százaléka helyesen tudta, hogy lakásbérleti szerződést érvényesen csak írásban lehet kötni, a pusztán szóban kötött megállapodás érvénytelen. A többség azt is tudja, hogy egy bérelt lakásba főszabály szerint más ember csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával költözhet be, illetve a kaució a szerződés megszűnésekor visszajár, ha a bérbeadónak nincs belőle levonható, a bérleti jogviszonyból eredő követelése, például elmaradt bérleti díj, rezsitartozás vagy megtérítendő kár.

Az emberek többsége ugyanakkor nincs felkészülve arra, hogy a másik fél nem tartja be a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségeit. Ha a bérlő nem költözik ki a szerződés lejárta után önként a bérleményből, és nincs közjegyzői okirat, akkor a bérbeadónak lakáskiürítési pert kell kezdeményeznie, a bérbeadó nem járhat el önhatalmúlag, ezt csak a válaszadók 38 százaléka tudta. Mások a rendőrséghez fordulnának, a rendőrség azonban jogerős bírósági végzés vagy közjegyzői okirat alapján elrendelt végrehajtás nélkül nem tud intézkedni, a rendőrség közreműködésére szükség esetén a végrehajtási eljárásban, a végrehajtó intézkedése mellett kerülhet sor.

Hosszú távon akkor járnak a legjobban a felek, ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérik. A házilag, gyakran letölthető szerződésminták alapján készülő lakásbérleti szerződések általában ugyanis éppen akkor nem adnak védelmet, amikor szükség lenne rá

– figyelmeztet Tóth Ádám, a MOKK elnöke, aki szerint egy ingatlan-bérbeadási ügyekben jártas jogász olyan fontos részletekre hívhatja fel a felek figyelmét, amelyek eszükbe sem jutnának.

Lakásbérleti kisokos

1. Nézzük meg az ingatlant szerződéskötés előtt!

A bérleményt mindig személyesen nézzük meg, és győződjünk meg annak állapotáról még a szerződéskötés előtt. Soha ne érjük be a hirdetésben látott képekkel! Még akkor is megéri a fáradságot, ha a tőlünk kétszáz kilométerre tanuló gyerekünk részére keresünk lakást. Ha ezt nem tesszük meg, csak az aláírás után szembesülünk a tényekkel. Utólag nem hivatkozhatunk arra, hogy túl magas a bérleti díj.

2. Csak írásban szerződjünk!

Nem elég a szóbeli megállapodás vagy egy kockás papírra írt szerződésféleség. Megfelelő szerződés nélkül nemcsak a bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet, például, ha nem fizet, vagy nem hajlandó kiköltözni a bérlő az ingatlanból. Az adófizetés elkerülése érdekében sokan trükköznek, de többszörösen pórul járhat az, aki írásbeli szerződés nélkül, vagy a valós bérleti díjnál alacsonyabb összeget ír bele a szerződésbe. Mindig írásban – a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve – kell szerződni. Lakásbérleti szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre.

3. Bízzuk a szerződést szakemberre!

A házilag gyártott szerződések visszaélésre, vitára adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a polgári törvénykönyvet vagy a lakástörvényt, és nincsenek tisztában a jogaikkal. Ha biztosra akarunk menni, forduljunk ügyvédhez vagy közjegyzőhöz. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés – vagy a bérlő által közjegyzőnél tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat – alapján, ha a bérlő nem fizet vagy elmarad a díjakkal, közvetlenül végrehajtható a lejárt követelés, behajtható a tartozás, kiköltöztethető a bérlő. A szerződés a bérlőt is védi, hiszen a bérbeadó nem követelhet a rögzítettnél magasabb bérleti díjat tőle, azt nem követelheti idő előtt, és nem rakhatja ki indokolatlanul a lakásból.

4. Rögzíteni kell a szerződés időtartamát

Fontos, hogy rögzítsük a bérleti szerződés időtartamát, és ne keverjük össze a határozott idejű szerződést a határozatlannal. Ennek elsősorban a szerződés megszűnésénél van jelentősége. A határozott idejű szerződés később határozatlan idejűre módosítható, illetve ez fordítva is igaz. Ehhez azonban a szerződés lejárta után mindenképpen szerződésmódosítás szükséges, mert ingatlan esetében a határozott idejű szerződés nem alakul át automatikusan határozatlanra.

5. Ne felejtsük ki a szerződésből a fizetés módját!

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Ha erről nem rendelkezünk másképp, akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Érdemes a szerződésbe beleírni, hogy készpénzben vagy átutalással egyenlíti-e ki a bérleti díjat. Készpénzes fizetéskor érdemes átvételi elismervényt aláíratni a bérbeadóval az aktuális havi díj kiegyenlítéséről.

6. Ne tévesszük el a felmondási határidőket!

A szerződést egyik fél sem mondhatja fel kénye-kedve szerint, a felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak: felmondani csak írásban lehet, a határidők betartásával. Ha nincs rögzítve, akkor csak rendkívüli felmondás lehetséges valamelyik fél szerződésszegő magatartása miatt. Rendkívüli felmondással például akkor élhet a bérbeadó, ha a bérlők magatartásukkal súlyosan zavarják a többi lakót, rongálják a lakást, vagy nem fizetik a bérleti díjat; a bérlő pedig akkor, ha a bérleménnyel kapcsolatban megtévesztette a bérbeadó (például nincs használatbavételi engedélye, beázik vagy egyéb problémák merülnek fel).

7. Figyeljünk a jogellenes kikötésekre!

Sajnos nem ritka, hogy az egymás közt írt bérleti szerződésekbe jogellenes kikötések kerülnek, mert a bérbeadó szeretné minél jobban bebiztosítani magát minden eshetőségre. Csakhogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi, így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek például elősegítik az önbíráskodást. Nem lehet szerződésbe foglalni, hogy nem fizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat, ezek helyett más, jogszerű megoldásokat kell keresni.

8. Írjuk bele, hogy mit szabad és mit nem!

A későbbi viták elkerülése érdekében a kötelezettségek mellett azt is ajánlatos a szerződésbe beleírni, hogy milyen jogok illetik meg a lakáshasználót. Tarthat-e háziállatot, lakhat-e vele együtt más személy a lakásban, vagy lehet-e dohányozni az ingatlanban?

9. Nem szabad a kauciót jogtalanul visszatartani

Legtöbbször a bérbeadó a bérlőtől biztosítékot (kauciót) követel, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség és esetleges károkozás fedezetét képezi. A kaució összegét, valamint azt, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor, írásban, még a beköltözés előtt érdemes rögzíteni. A kauciót a szerződésben meghatározottak szerint lehet felhasználni, attól eltérő okból (például késedelmes bérleti díj fizetése miatti „kártérítés” címén) nem tartható vissza.

10. Készíttessünk kiköltözési nyilatkozatot!

Ha szeretnénk elkerülni a bérbeadók rémálmát, hogy nem költözik ki a bérlő, ezt közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal lehet kiküszöbölni. Ebben a bérlő arra vállal kötelezettséget, ha a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. Ellenkező esetben a közjegyzői okirat alapján hatósági intézkedéssel kiköltöztethető a lakásból. Az a bérlő, aki közjegyző előtt vállalt kötelezettséget, általában komolyan veszi a teljesítést. Ha mégis probléma van, akkor a bérbeadónak ügyelnie kell arra, hogy a törvényi előírásoknak megfelelően járjon el: először írásban szólítsa fel a bérlőt a nyolc napon belüli teljesítésre, majd szabályszerűen mondja fel a bérleti szerződést. A végrehajtásra csak ezeket a lépéseket követően kerülhet sor.

(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Németh Kata / Index)