GazdaságSzerző: index 2026. 08. 17. 5 percnyi olvasás
Mi lesz azokkal, akik már befizettek?
A kormány visszavonta, illetve felfüggesztette az Otthon Start programhoz kapcsolódó lakásfejlesztések kiemelt beruházási státuszait. A kormány döntése első pillantásra úgy tűnhet, mintha behúzta volna a kéziféket az ingatlanpiacon. A helyzet azonban ennél jóval árnyaltabb – az ingatlan.com elemzése alapján. Azoknak a projekteknek ugyanis, amelyek már jogerős építési engedéllyel rendelkeznek, nem kell leállniuk, így az ezekben lakást vásárlókat sem érinti közvetlenül a felfüggesztés.
A bizonytalanság elsősorban azokat a fejlesztéseket érinti, amelyek kiemelt státuszt kaptak ugyan, de a szükséges építési engedélyt még nem szerezték meg.
A különbség korántsem technikai. Az ingatlan.com szerint a kiemelt projektek különböző ütemeiben összesen több mint tízezer új lakás megépítését tervezik Budapesten, a nagyvárosokban és azok agglomerációjában. Ráadásul nem pusztán tervekről és látványtervekről beszélünk, ezeknek a lakásoknak részét értékesítették is. Vagyis miközben a kormány egyes beruházásoknál megálljt parancsolt, máshol már olyan folyamatok indultak el, amelyeket jóval nehezebb visszafordítani.
A döntés híre érthetően azok számára volt a leginkább nyugtalanító, akik már aláírták a szerződésüket egy még épülő lakásra, vagy éppen vásárlás előtt álltak. Számukra ugyanis nem jogszabályi részletkérdésről van szó: sok esetben több tíz- vagy akár százmillió forintos vállalás, befizetett előleg és évekre szóló pénzügyi döntés sorsa függ attól, hogy a kiválasztott társasház valóban felépül-e. A kormányzati értelmezés szerint ugyanakkor van egy fontos választóvonal.
Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár a hétvégén megerősítette, hogy a már megszerzett, jogerős építési engedélyeket a felfüggesztés nem érinti. Ezeknél a beruházásoknál tehát az építkezés folytatódhat, és a folyamat végén a használatbavételhez szükséges engedély megszerzésének sincs elvi akadálya. Az ingatlan.com elemzése szerint a kormányzat döntését azért is követte nagy figyelem a lakáspiacon, mivel a kiemelt beruházási státuszban épülő lakások szemmel látható részét mostanra már értékesítették a fejlesztők.
Több ezer vásárlóban merülhetett fel azonnal a kérdés, hogy mi lesz a már befizetett foglalójával vagy előlegével, illetve az Otthon Start keretében megkötött hitelszerződésével. A mostani döntés azonban nem húzza ki a szőnyeget a már engedéllyel rendelkező beruházások alól
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ugyanakkor egészen más helyzetben vannak azok a kiemelt beruházások, amelyek a kormány döntésének pillanatában még nem jutottak el a jogerős építési engedélyig. Ezek a projektek év végéig felülvizsgálat alá kerülhetnek, vagyis a következő hónapokban dőlhet el, milyen feltételekkel – és egyáltalán milyen formában – haladhatnak tovább.
Ez különösen kényes helyzetet teremthet azoknak, akik egy ilyen fejlesztésben már kiválasztották leendő otthonukat, foglalót fizettek vagy előszerződést kötöttek.
Miközben a vevő oldaláról a vásárlás már nagyon is valós pénzügyi kötelezettséget jelenthet, maga a beruházás még egy olyan engedélyezési szakaszban van, amelyre közvetlen hatással lehet a kormányzati felülvizsgálat. Mindez azonban önmagában még nem jelenti azt, hogy ezek a lakóparkok végleg lekerülnek a térképről. A felfüggesztés egyelőre inkább egy kényszerű várakozási időszakot jelent, az év végéig tartó felülvizsgálat során válhat világossá, mely projektek kaphatnak ismét zöld utat, és melyeknél kell a fejlesztőknek újratervezniük az eddigi elképzeléseiket.
Az ingatlan.com becslése szerint, amennyiben a beruházások különböző ütemeit is beleszámítjuk, a kiemelt projektekben több mint tízezer új lakás megépítésével számolhattak a fejlesztők. Ráadásul nem kizárólag Budapestről van szó: a beruházási hullám a legnagyobb vidéki városokat és azok agglomerációját is elérte. A projektek mérete is jelzi, nem néhány kisebb társasház sorsa került most reflektorfénybe.
A listán több, egyenként 200–400 lakásos fejlesztés szerepel, de akad olyan beruházás is, amely önmagában közel 900 új otthonnal bővítené a kínálatot.
Egy-egy ilyen projekt sorsa így már nemcsak a fejlesztő és a lakásvásárlók magánügye: ekkora volumen mellett az is kérdés, hogy a felülvizsgálat milyen nyomot hagyhat az új lakások következő évekre tervezett kínálatán. Hiszen ez a lakásépítési volumenhez képest is jelentős mennyiség. Magyarországon 2022-ben 20 540, 2023-ban 18 647, 2024-ben 13 295, 2025-ben pedig 12 062 új lakás épült, vagyis három év alatt több mint 40 százalékkal csökkent az évente elkészülő új otthonok száma. 2026 első negyedévében 2821 új lakást adtak át, miközben 9291 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést.
A mostani döntés célja ugyanakkor nem a lakásépítések leállítása. A felfüggesztés a tárgyalóasztalhoz kényszeríti a beruházókat, hogy az önkormányzatokkal és a kormányzattal is egyeztessenek, és úgy épüljenek lakások, amely minden érintett számára elfogadható. Ebben a helyzetben az önkormányzatok mozgástere nőhet, mivel a korábbi kiemelt státusz miatt jóval kisebb beleszólásuk volt az egyes fejlesztésekbe – összegezte az ingatlan.com.
Az elemzés szerint szintén fontos, hogy az Otthon Start Programot a döntés nem függeszti fel, így az folytatódhat tovább. Közben pedig elindult a Wekerle lakásépítési program kidolgozása, aminek megtervezésére szintén az év végéig szabott határidőt a kormányzat. „2027 januárjában így már biztosan láthatjuk, hogy a felülvizsgálat alá kerülő projektek közül melyek és milyen formában valósulhatnak meg. Jövő év elejére pedig az is eldől, hogy mik lesznek a bérlakásprogram részletei, aminek beruházási volumene a közlekedési és beruházási miniszter számításai szerint meghaladhatja az 1000 milliárd forintot is. Ez már olyan nagy volumen, amiből több tízezer lakás megépítése is finanszírozhatóvá válhat.” – tette hozzá az ingatlan.com szakértője.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Szollár Zsófi / Index)
Napi