GazdaságSzerző: economx 2026. 08. 13. 4 percnyi olvasás
Noha a szigorú jövedelmi és fedezeti adósságfék-szabályok a lakosságot és a pénzintézeteket védik, a nem használt hitelkeretek és a szigorú értékbecslések sokszor váratlan anyagi csapdát jelentenek a vásárlóknak. Ennél is nagyobb bajban vannak a rugalmas munkákból élők, akik még többmilliós bevétellel sem kaphatnak hitelt klasszikus munkaszerződés hiányában.
A 2008-as gazdasági válság teljesen átalakította a banki szabályozást, felértékelődött a központi szabályozás szerepe, és egyértelművé vált, hogy nem lehet csupán a piacra bízni a szabályozást. Így jöttek létre az úgynevezett makroprudenciális eszközök, köznapi nevükön az adósságfék-szabályok. Ezek célja kettős: egyrészt megvédeni a lakosságot a túlzott, fenntarthatatlan eladósodástól, másrészt megóvni magát a bankrendszert a bedőlő hitelek okozta sokkhatástól.
Ezt a rendszert hazánkban két fő pillér tartja: a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (jtm) és a hitelfedezeti mutató (hfm). Bár a Magyar Nemzeti Bank (MNB) jogszabályban rögzíti a plafont, fontos megérteni egy alapelvet: a jegybanki rendelet csupán a maximumot határozza meg. A kereskedelmi bankok saját belső szabályzataikban ennél bármikor lehetnek szigorúbbak – és a gyakorlatban sokszor azok is.
A jtm azt hivatott korlátozni, hogy az igazolt havi nettó jövedelmünk mekkora hányadát tehetik ki a különféle hiteltörlesztések. A szabályozás az elmúlt években dinamikusan követte az inflációt, így 2026-ra a nettó 800 ezer forintnál húzódik.
A jelenlegi (legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású hitelekre vonatkozó) jtm-szabályok a következők:
Sokan elkövetik azt a hibát, hogy csak a felvenni kívánt lakáshitel törlesztőjével számolnak. A bank azonban az ügyfél összes meglévő és potenciális hitelét figyelembe veszi.
Ha van egy hitelkártyánk 1 millió forintos kerettel, a bank a teljes keretösszeg 5 százalékát (50 ezer forintot) akkor is beépíti havi törlesztési teherként a jtm-be, ha a kártyáról egyetlen forintot sem költöttünk el. Ugyanez igaz a folyószámla-hitelkeretekre is.
Ha valaki például nettó 900 ezer forintot keres, rá a 60 százalékos szabály vonatkozik. A maximális elméleti törlesztőképessége havi 540 ezer forint. Van azonban egy autóhitele (havi 100 ezer forint) és egy 500 ezer forintos hitelkártya-kerete (amelynek 5 százaléka 25 ezer forint teher). Így a meglévő terhei már 125 ezer forintot tesznek ki. Az új lakáshitelének havi törlesztője tehát legfeljebb 415 ezer forint lehet (540 – 125 ezer forint).
Míg a jtm az ügyfél pénztárcáját, a hitelfedezeti mutató (hfm) a bank kockázatát védi az ingatlan értékén keresztül. Ez határozza meg, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan értékének hány százalékát finanszírozhatja a bank hitelből.
Általános szabály szerint forintalapú jelzáloghiteleknél a hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ez jelenti a 20 százalékos minimális önerőelvárást.
Egy fontos könnyítés értelmében azok a fiatalok, akik életük első lakását vásárolják, akár 90 százalékos finanszírozást is kaphatnak, így számukra elegendő 10 százalékos önerőt felmutatni.
Van azonban egy buktató: az ingatlan értékét nem a hirdetési ár vagy az adásvételi szerződésben szereplő összeg, hanem a bank által kirendelt független értékbecslő által megállapított forgalmi és hitelbiztosítéki érték adja meg. A bankok hagyományosan konzervatívak: egy 100 millió forintért megvett lakást az értékbecslő könnyen felértékelhet mondjuk 90 millióra. Ebből a 90 millióból számítják a 80 százalékot (72 millió), így az eredetileg tervezett 20 millió forintos önerő helyett az ügyfélnek hirtelen 28 millió forint készpénzt kell előteremtenie.
A modern munkaerőpiac robbanásszerű változáson ment keresztül: egyre gyakoribb, hogy nem állandó munkahelye van az embereknek, hanem külön-külön megbízásokból élnek. Ezt gig economy-nak nevezik, ami már rég nem csak az ételfutárokat vagy a taxisokat jelenti. Ide tartozhatnak a folyamatosan megújuló projektmunkák, eseti vagy tartós megbízási szerződések, esetleg külföldi platformokon (például Upwork, Toptal) keresztül.
Amikor azonban lakáshitelt szeretnének felvenni, egy hatalmas, adminisztratív betonfalba ütköznek, pedig lehet, hogy sokkal többet keresnek így, mintha csak egy állandó munkaviszonyuk lenne.
A bankok kockázatkezelési modelljeiben a biztonság egyet jelent a Munka Törvénykönyve által védett klasszikus határozatlan idejű munkaszerződéssel. Miért? Mert ezt a legnehezebb felbontani, ehhez jár felmondási idő és végkielégítés, tehát a bank úgy látja, ez biztosít folyamatos törlesztést egy válság alatt is.
A banki szabályzatok a jövedelmeket két csoportba sorolják:
A másodlagos jövedelem önmagában nem elég a hitelfelvételhez, akármekkora is az összege. Ha egy IT-szakember havonta nettó 2 millió forintot számláz ki vagy kap meg megbízási díjként, de nincs mellette egy minimálbért elérő, hagyományos alkalmazotti státusza, a bank rendszere egyszerűen nulla hitelezhető jövedelmet mutat.
Ha valakinek van egy hagyományos munkaviszonya (például havi nettó 300 ezer forintért), és mellette megbízási szerződéssel keres havi 800 ezer forintot, a bankok többsége még akkor is komoly szorzókkal, diszkontálva veszi csak figyelembe a megbízási díjat (például csak az 50 százalékát engedi beszámítani a jtm-be).
A munkaerőpiac rugalmasabb, mint a bankszektor, de a hitelre vágyó szabadúszóknak muszáj alkalmazkodniuk a szabályokhoz. Néhány stratégia, ami mentőöv lehet:
Napi