GazdaságSzerző: economx 2026. 08. 11. 5 percnyi olvasás
A Colliers háttérbeszélgetésén 2026 első félévének legfontosabb ingatlanpiaci trendjeit vették górcső alá a szakemberek. A befektetési piac már mozgolódik, a többi szegmensben stagnálás tapasztalható, a kormányváltás éve után pedig jövőre fellendülés várható. Irodaházak alig épülnek, plázából is egyet terveznek a Váci úton, ellenben a kiskereskedelmi parkok népszerűek a piaci szereplők körében.
Az idei GDP a várható 1,6-1,8 százalékkal nem váltja meg a világot, de jövőre már 2,5-3 százalékos értékkel is lehet kalkulálni.
Az év első felében az infláció 1,8 százalék volt, miközben a nominális nettó bérek január és május között 14,6 százalékkal emelkedtek. A választások után az országkockázat látványosan mérséklődött, az ötéves CDS-felár 115 bázispontról 68 bázispont közelébe süllyedt, illetve az európai trendekkel ellentétben a tízéves magyar állampapírhozam mintegy 200 bázisponttal csökkent, a forint pedig cirka 10 százalékkal erősödött az euróval szemben.
„Bár a kedvezőbb kockázati és finanszírozási környezet az ingatlanpiaci befektetések élénkülésének egyik legfontosabb feltétele, a biztató adatokat beárnyékolják a geopolitikai feszültségek és az energiaköltség-kockázat. A BYD, a BMW és a CATL projektjei növekedési potenciált jelentenek, ugyanakkor a gyenge globális kereslet bizonytalansági tényező. Az építőipari termelés az első félévben 4,3 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól, de a költségeket fékezte az erősebb forint és a gyenge kereslet, miközben az emelkedő bérek és az energiaárak az ellenkező irányba hatnak”
– vázolta a gazdasági hátteret Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője.
Ebben a javuló gazdasági környezetben 2026 első felében a magyar kereskedelmi ingatlan befektetési volumen elérte a 610 millió eurót, ami 26,7 százalékos éves növekedést jelent. Nagyobb időtávba helyezve pedig elmondhatjuk, hogy 2021 óta ez volt a legerősebb első félév. Tegyük hozzá rögtön, hogy nagyobb mélyről kapaszkodik a szegmens, vagyis csak relatív módon kiemelkedő az adat, hosszabb idősíkon nézve már nem annyira kedvező a helyzet.
A folyamatban lévő ügyleteket tekintve az éves volumen meghaladhatja az 1,2 milliárd eurót, miközben továbbra is a magyarok szerepe a domináns, hiszen a forgalom háromnegyede magyar vevőkhöz kapcsolódott. A legkeresettebb szegmens az iroda volt 37,9 százalékos részesedéssel (Capital Square, Millenium Tower I), míg a retail 32,9 százalékot ért el (Árkád Szeged, Korzó Nyíregyháza és a Park Center). A prime hozamok a fő eszközosztályokban stabilak maradtak: az irodáknál 6,5 százalék, a bevásárlóközpontoknál 7 százalék, a modern ipari-logisztikai eszközöknél 6,75 százalék szinten.
„Összességében a politikai bizonytalanság mérséklődése, az országkockázat csökkenése és a finanszírozási feltételek javulása elősegíti a magyar befektetési piac fokozatos élénkülését a következő 1-2 évben. A hazai befektetők mellett első körben a közép-kelet-európai, valamint remélhetőleg a balti és balkáni tőke aktivitása erősödhet meg. Emellett a francia befektetési alapok, az ún. SCPI-ok és az izraeli befektetők fokozott aktivitása várható” – magyarázta Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője.
A piac zászlóshajó-szegmense, a budapesti irodaszektor a stabilizálódás jeleit mutatja. Az üresedés korábbi növekedése megállt, amelynek egyik oka természetesen az, hogy az új átadások volumene rendkívül alacsony, hiszen az első félévben egyetlen új épületet sem adtak át. Abban sincs semmi új, hogy a bérleti aktivitást az első félévben a hosszabbítások uralták, miközben az új szerződések volumene 49 százalékkal csökkent.
A fejlesztők óvatosságát jól mutatja, hogy 2028 végéig mindössze 110 ezer négyzetméter spekulatív iroda átadása várható, ebből csupán 39 ezer négyzetméter 2026-ban. Ráadásul az új várható állomány 87 százaléka a Váci úti folyosón koncentrálódik, ami azt jelzi, hogy a fejlesztők nem vállalnak kockázatot, a jól bejáratott lokációra szavaznak. A prime bérleti díj 25,5 euró/m2/hó, az „A” kategória átlaga 17,1 euró/négyzetméter/hó, míg az újépítésűek esetében 19-23 euró/négyzetméter/hó árszint figyelhető meg.
„A korlátozott új kínálat és a modern, energiahatékony épületek iránti kereslet középtávon egyre erősebb bérlői versenyt eredményez majd az új fejlesztéseknél, miközben azok többlet bérleti díjai a jövőben lényegesen magasabbak lesznek a már átadott irodaállománytól. Rövid távon még lehetnek ingadozások az üresedési rátában, részben az állami költözések miatt, de középtávon fokozatos korrekció jöhet” – elemezte a piacotEcsődi Miklós, a Colliers iroda üzletágának vezetője.
Az ipari-logisztikai ingatlanpiacon az új bérbeadási aktivitás első féléves erősödése ellenére Budapesten negatív nettó abszorpció tapasztalható (-33 607 m2), miközben vidéken 154 ezer négyzetméteres pozitív értéket regisztráltak. A vidéki fejlesztések terén jelenleg Nyugat-Magyarországra (az M1-es autópálya irányába) helyeződik a hangsúly, miközben korábban Debrecen-Miskolc vonzáskörzetében voltak aktívabbak a beruházók.
Tíz, egyenként 10 ezer négyzetméternél nagyobb tranzakciót regisztrálhattunk az első hat hónapban összesen 200 ezer négyzetméteren. Ez azt mutatja, hogy a nagy területű, korszerű logisztikai kapacitások iránti kereslet továbbra is jelen van a piacon. Országosan 246 ezer négyzetméter új terület készült el, amelynek csaknem fele az átadáskor üres volt. A budapesti big-box bérleti díjak jellemzően 5,25-5,75 euró/négyzetméter/hó sávban mozogtak. Az üresedés Budapesten 14,8 százalékra, vidéken 10,5 százalékra emelkedett.
„A magas üresedési ráta néha viszont csalóka információ is lehet, hiszen amennyiben egy cégnek határozott preferenciái vannak a lokáció, az ingatlan mérete, időzítése és műszaki adottságai tekintetében, gyakran mindezeknek megfelelően vagy még kezelhetőbb kompromisszumokkal már csak limitált számú lehetőség áll rendelkezésre. Az is előfordul, hogy az igény komoly átparaméterezése is szükségessé válhat az aktuális kínálat függvényében” – ecsetelte a piaci helyzetet Beck Tamás, az ipari és logisztikai ingatlanok üzletágának vezetője.
A kiskereskedelmet a forint erősödése, a mérséklődő infláció és a reálbérek 12,6 százalékos növekedése támogatta 2026 első félévében, emellett a külföldi turizmus továbbra is élénk szerepet játszik Budapest kiemelt kiskereskedelmi lokációiban. A luxus- és prémiumkategóriás kiskereskedők aktivitása erős, többek között az Andrássy úton számos új üzlet nyílt meg vagy nyílik hamarosan.
„Az üresedési ráta tovább csökkent mind a kiemelt, mind a másodlagos bevásárlóutcákban. A belvárosi prime lokációkban a korlátozott kínálat és a nemzetközi márkák kereslete további bérletidíj-emelkedést hozott. A Váci utcában megközelítőleg 200, a Fashion Streeten 230, az Andrássy úton 80-100 euró/négyzetméter/hó szint alakult ki. A kiskereskedők egyre korábban biztosítják üzlethelyiségeiket: a bérleti szerződések meghosszabbítása, illetve az új bérlőkkel való szerződések egyeztetése sok esetben már akár két évvel a jelen szerződés lejárata előtt megkezdődik” – magyarázta Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág vezetője.
A retail parkok és outletek állománya megközelítette a 775 ezer négyzetmétert, amely a fejlesztési piac legaktívabb szegmensét jelenti. Emellett az új kínálat korlátozott, a fő jövőbeli projekt a Duna Plaza helyére épülő Duna Mall 2029-es céldátummal. A prime bevásárlóközpontokban, a legjobb elhelyezkedésű 100-250 négyzetméteres üzletek bérleti díjai 80-100 euró/négyzetméter/hó szintre erősödtek.
A retail parkok tekintetében jelentős deal volt a 12 egységből álló Park Center-portfólió értékesítése. Az új átadások (például CPI Stop Shop Salgótarjánban) és hálózatbővítések mellett a fókusz a meglévő bevásárlóparkok felújítására és egységes márkák (például ZONE Bevásárlópark) alatti megújítására helyeződött.
Összességében az első félévi adatok alapján a magyar ingatlanpiac kilábalása nem minden szegmensben azonos ütemű, az iránya azonban egyértelműen pozitív. A befektetési piacot most ösztönzi a csökkenő országkockázat és a kedvezőbb finanszírozási környezet, miközben az irodai és logisztikai bérlők továbbra is szelektívek, a fejlesztők pedig jellemzően előbérlethez kötik az új projektek indítását. A retail szegmensben a fogyasztás és a turizmus, valamint a szűk prime kínálat teremti meg a további bérletidíj-növekedés alapját.
A következő időszak meghatározó tényezői a stabil és kiszámítható szabályozási környezet, a finanszírozási feltételek további javulása, valamint a minőségi, energiahatékony ingatlanok iránti kereslet lesznek. Ezek együttesen nyithatják meg az utat a nemzetközi tőke szélesebb körű visszatérése és a tranzakciós volumen tartós növekedése előtt. A javuló környezet a kínálati oldalt is élénkítheti: az elmúlt két évben elhalasztott értékesítések nyomán 2027-től egyre több prémium eszköz térhet vissza a piacra.
Napi