A megváltozott piaci igényekhez igazodva a Wing a terület vegyes funkciójú újrapozícionálását készíti elő: a jelenlegi koncepció szerint a meglévő iroda mellett több mint 500 lakás, valamint kiskereskedelmi és szolgáltató funkciók kaphatnak helyet. Azért is különösen érdekes ez a projekt és a funkcióváltás, mert nagyszerűen szimbolizálja az elmúlt évtized piaci hangsúly-eltolódásait, és a meghatározó fejlesztők stratégiai irányváltásait.

Így múlik el a világ dicsősége, említhetnénk az ismert mondást, ami esetünkben azt jelenti, hogy míg korábban különösen a 2010-es években sorra épültek az irodaházak, rekordok dőltek meg a fővárosi irodapiacon, addig a 2020-as évek megtépázták a szegmenst. A Covid miatt előtérbe kerülő otthoni munka gyökeresen átalakította a munkaerőpiacot, és bár a pandémia után megkezdődött a nagy visszatérési folyamat a munkahelyekre, már a hibrid modell vált az uralkodóvá, vagyis sok esetben 2-3 nap home office-hoz 2-3 nap benti munkavégzés társul, függően persze a bérlők alaptevékenységétől.

Az átalakulás magával hozta az irodaterek nagyságrendjének újraértelmezését, vagyis a vállalatoknak nem volt szükségük bővülésre, sőt, a szerződéseik függvényében inkább területeket adtak vissza, optimalizálták a tereket, több lett a közösségi funkció és kevesebb a dedikált munkaállomás. Nem véletlenül a piacon jelenleg a szerződéshosszabbítások viszik a prímet, és nem az új kontratusok dominálnak. Sőt, az első félévben egyetlen új épületet sem adtak át. Ugyanígy nőtt a rugalmas irodaterek és szolgáltatók mozgástere, úgy típusú szolgáltatások és igények merültek fel.

Pedig jól indult

Vagyis a 2020 előtt vagy idején tervezett nagyobb irodaprojektek, legyenek azok nagyobb irodaparkok, már nem felelnek meg teljes egészében az új igényeknek, ezért folyamatos funkcióváltások és átalakítások jellemzik ezeket a fejlesztéseket. Erre kiváló példa a szóban forgó terület, hiszen a belga Atenor még 2017-ben jelentette be, majd 2018-ban indította útjára grandiózus budapesti projektjét, a Hungária körúton elhelyezkedő Aréna Business Campus-t. A két hektáros telken négy irodaházat terveztek összesen 72 ezer m2-nyi bérbeadható területtel.

A gigantikus ingatlanfejlesztés nagyságrendjét jól jelzi, hogy a projekt bemutatására a Magyar Nemzeti Múzeum Dísztermében került sor. A történelmi helyszínen egy igazán impozáns, trendi és modern ingatlanfejlesztést ismerhettünk meg. Ahogy már említettük, akkoriban dübörgött a piac, hatalmas igény mutatkozott modern irodaterek iránt. A fejlesztés helyszíne a Stadionok metrómegállótól mindössze háromszáz méterre helyezkedik el a Hungária körúton, ami fontos, hiszen a földalatti közelsége mindent visz.

Az Atenor elszántságát növelte, hogy az általa fejlesztett Váci Greens irodapark nagyon sikeres projektnek bizonyult, a 2008-as válságot követő egyik legjelentősebb beruházásról beszélhetünk. Beindult az új projekt is, hiszen a 21 ezer m2-es „A” épületet 2020-ban átadták. Ezzel párhuzamosan gőzerővel haladt a „B” irodaház kivitelezése is, amelyet a tervek szerint 2021 második negyedévében adtak volna át.

„Az Aréna Business Campussal tovább erősítjük magyarországi jelenlétünket és sikereinket. Az „A” épület bérbeadása előrehaladott stádiumban van, az épület közel 40 százalékra aláírt bérleti szerződéseink és szándéknyilatkozataink vannak” – fogalmazott akkoriban Borbély Zoltán, az Atenor Hungary akkori országmenedzsere. Sőt, a Heineken Hungária Sörgyárak is itt alakította ki új hazai központját mintegy 1200 négyzetméteren.

Majd jött a fordulópont

Majd valami történt, hirtelen gellert kapott a projekt, az irodapiac kiszámíthatatlan tereppé változott, a korábbi aranykornak nyomát sem találtuk. Sorra érkeztek a piacot negatívan befolyásoló világgazdasági és társadalmi változások: az említett pandémia és következményei, a háború, az energiaválság és a nemzetközi gazdasági krízis nem éppen a vállalati jövőképet erősítette. Új bérlői igények jelentek meg, mindenki optimalizált, költséget csökkentett, területet minimalizált.

A lassuló piacon a tervezett további három épület még nem készült el, illetve a második időközben szerkezetkész állapotba került, miközben az építését a Covid alatt leállították. Ugyanakkor mivel az iroda már nem volt menő befektetés, más funkció után kellett nézni. Nem véletlenül a beruházó módosította az elképzeléseket: irodaházak helyett lakóházat és hotelt képzelt el a Hungária körút mentén.

Sőt, az ingatlanegyüttes neve is megváltozott 2024 decemberében, amikor az Atenor az addigi Arena Business Campust hivatalosan Olympia projekt névre keresztelte át, miközben megújult arculattal és koncepcióval folytatta a megvalósítást. Ennek érdekében 2025 tavaszán a józsefvárosi képviselőtestület a kerületi építési szabályzat módosításának kezdeményezéséről döntött.

Az előterjesztés szerint a „B” épületet a jelenlegi helyzetben gazdaságilag észszerűtlen irodaként kiépíteni, ezért a beruházó a szerkezetkész házat, valamint a leendő „C” épületet lakóépületként szeretné befejezni, illetve megépíteni, míg a „D” jelű épület szállodafunkciót kapna. Az évelés szerint a lakófunkció megjelenése a Százados-negyed számára is kedvező, mivel az irodafunkcióhoz képest a lakófunkció kisebb gépjárműforgalommal járhat, valamint az új lakosok révén a kereslet növekedésével bővülhet a jelenleg hiányos szolgáltatások köre.

Megérkezett a Wing

De úgy tűnik, hogy az Atenor végül letett a projektről, egyébként is az utóbbi időben Magyarországon az irodák helyett a lakásépítésekben jeleskednek. Ez azért is fontos változást mutat, mert éppen az Atenor volt az, amely – ahogy már említettük – a nagy 2008-as krízis után a tetszhalott budapesti irodapiacon friss lendülettel megjelent. A nevéhez fűződő Váci Greens irodapark a hazai zöldépítészet egyik első kiemelkedő példája a kereskedelmiingatlan-piacon.

Most pedig a Wing azt tervezi, hogy a szerkezetkész épület átalakításával az első lakófejlesztési ütemben több mint 200 otthont hoz létre, később pedig a teljes lakásszám meghaladhatja az 500-at. A koncepció elsősorban kisebb alapterületű, a fiatalok városi lakhatását és az első önálló otthon megteremtését támogató ingatlanokkal számol. A várhatóan jövőre induló első lakóingatlan-fejlesztési ütem otthonai már 2028-ban elkészülhetnek.

De még térjünk vissza az Atenorra, amely az adásvételi szerződés kapcsán szintén kiadott egy közleményt. Ezek szerint az eladásnak az előbb vázolt ingatlanpiaci súlyponteltolódás mellett prózai okai vannak, hiszen így az Atenor tovább csökkenti nettó pénzügyi adósságát, amelynek mértéke 38 millió euróval mérséklődik.

„A tranzakció lezárásával az Atenor újabb lépést tesz a 2025–2027-es tervének végrehajtásában, amely megalapozza a vállalat átalakulását: a közép-európai irodapiaci kitettségünk fokozatos csökkentését, valamint a felszabaduló tőke átcsoportosítását az erős, hosszú távú potenciállal rendelkező, új lakóingatlan-projektekbe” – nyilatkozta Alexander Hodac, az Atenor operatív igazgatója.

Az átalakulást igazolja, hogy áprilisban az Atenor elindította a budapesti LAKE 11 Flow lakóprojekt második ütemének értékesítését és kivitelezését, amely 146 lakást foglal magában a város szélén, zöld, lakóövezeti környezetben. Emellett a jövő év elején Budapest központjában tervezi elindítani a Bakerstreet II projekt értékesítését és építését is, amely körülbelül 280 lakást tartalmaz majd, ideális helyen, az egyetem közelében. Vagyis most nagyobb fantáziát látnak a lakásépítésekben, mint a modern munkaterek létrehozásában.

Ez a Wing koncepciója

Visszatérve az új tulajdonosra, a Wing fejlesztési koncepciójának egyik legfontosabb eleme a különböző funkciók összehangolása. A vállalat célja, hogy a ma még részben alulhasznosított területen aktívabb, több szolgáltatást és zöldfelületet kínáló városi környezet jöjjön létre.

A projekt így nemcsak új lakásokkal és korszerű munkahelyekkel bővítheti a környéket, hanem hozzájárulhat a Százados-negyed városi szövetének erősítéséhez is. Emellett a Wing vállalja, hogy egy legalább 300 négyzetméteres helyiséget ingyen átad az önkormányzatnak, ahol bölcsőde, közösségi tér vagy orvosi rendelő működhet a környékbeliek igényeinek megfelelően.

„Egy ilyen tranzakció értéke nem egyszerűen egy meglévő ingatlan vagy fejlesztési terület megszerzésében rejlik, hanem abban a lehetőségben, hogy egy jó adottságú városi helyszínt a mai igényekhez igazítva gondoljunk újra. Olyan sokszínű, hosszú távon is jól működő környezet kialakítására törekszik a Wing, ahol az otthonok, a munkahelyek és a mindennapi szolgáltatások egymást erősítik” – nyilatkozta Tatár Tibor, a Wing lakó- és irodafejlesztési üzletágának vezetője.

Változó hangsúlyok

Nem véletlen, hogy a nagy irodafejlesztő vállalatok nyitnak a lakáspiac irányába. Már korábban is jellemző volt, hogy egy-egy meghatározó cég több lábon állt, elég csak a Futurealt vagy éppen a Winget megemlíteni, de már a DVM és az Atenor is épít lakásokat. Ennek az oka, hogy a hazai kereskedelmiingatlan-piacot meghatározó irodaszegmens gyökeres átalakuláson ment keresztül, ahogy azt írtuk korábban, bár sok szakember jósolja, hogy eljön még a szektor reneszánsza.

Továbbá általános trend, hogy a kereskedelemiingatlan-szektor mellett az elmúlt években a lakáspiac került a fókuszba, köszönhetően a lakhatási válságnak és a nagyon kevés számú lakásépítési projektnek. Majd jött az Otthon Start Program és a kiemelt beruházásokká nyilvánított lakóparkok tömege, vagyis az iroda mellett a lakásszektor kecsegtetőbb jövőképet kínál. Legalábbis jelenleg.