Az idei év eddigi legerősebb hónapja volt a lakáshitelezésben a június – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss statisztikájából. A havi tranzakciók értéke 187 milliárd forint volt, ami 14 százalékkal haladja meg az egy hónappal ezelőtti és 142 százalékkal a 2025 júniusi szintet. Azóta persze sok minden történt, így tulajdonképpen papírformának tekinthetjük ezt a több mint 110 milliárd forintos havi extrát.

De mi látható a féléves összesített adatból? Míg 2025 első felében „csak” 405,3 milliárd forint volt az új hitelkihelyezések összege, addig az idei első hat hónapban ez a szumma 1028,3 milliárd forint – mindez közel 154 százalékos bővülést jelent. Az egyik legnagyobb felhajtóerő logikus módon a választási kampány alatt meghirdetett Otthon Start-lakáskölcsön volt. Több hitelt vett fel a lakosság, és persze közben, ahogy arról mi is sokszor írtunk, a lakásárak az egekbe mentek – aminek következtében pont azok a rétegek nem tudták (és nem tudják) felvenni a kedvezményes 3 százalékos lakáskölcsönt, akiknek igazán szüksége lenne rá.

Erre kell a pénz

Továbbra is a lakáscélú hitelek dominálnak a magyarok által felvett kölcsönök között. A jegybank adatai szerint június végén a hó végi állomány közel 58 százalékát a lakáskölcsönök teszik ki, ezt követik a sorban az áruvásárlási- és egyéb fogyasztási hitelek 19 százalékkal. A személyi kölcsönök is elég jól állnak (15 százalék), a rangsor a következőképp folytatódik:

• szabad felhasználású jelzáloghitel: 4,8 százalék,
• folyószámlahitel: 2,1 százalék,
• egyéb hitelek: 0,5 százalék.

A fenti arányok a teljes, fennálló állományt mutatják, de ha a hitelpiac aktuális, legfrissebb dinamikájára vagyunk kíváncsiak, érdemes a júniusi új folyósításokat – azaz a tranzakciókat – górcső alá venni. A jegybank statisztikáiból világosan látszik: a hitelezési gépezet csúcsra van járatva.

Személyi kölcsön, babaváró és munkáshitel

Na de milyen kölcsönt veszünk még fel? Csak 2026 júniusában a háztartások hitelállománya – tisztán a tranzakciókat figyelembe véve – masszív, 273,6 milliárd forintos növekedést mutatott. Ezt a volument természetesen az a bizonyos 187 milliárd forintos lakáscélú hiteltömeg dominálja, de a többi hiteltípusnál is voltak változások.

Kifejezetten erős hónapot zártak a személyi kölcsönök, amelyek állománya 55,3 milliárd forinttal bővült. Ez a volumen arra enged következtetni, hogy a lakosság fogyasztási hajlandósága – vagy épp a lakásvásárlásokhoz, felújításokhoz kapcsolódó kiegészítő forrásigénye – továbbra is magas. A folyószámlahitelek 16,3 milliárd forinttal nőttek, a viszonylag új konstrukciónak számító munkáshitelek pedig 7,6 milliárd forintos pluszt hoztak a piacnak.

Érdekes kontraszt ugyanakkor, hogy a korábban slágerterméknek számító babaváró hitelek állománya júniusban már csak egy kis túlzással „jelképesnek” mondható, 1,7 milliárd forintos növekedést tudott felmutatni, míg a szabad felhasználású jelzáloghitelek alig 0,8 milliárd forinttal bővültek. A babaváró népszerűségét a szabad felhasználás és az önerőként való használhatóság biztosította sokáig, azonban a büntetőkamatok és a teljesítés (gyermek születése) hiánya sokakat elriaszt – érhető okokból.

Az Orbán-rezsimnek „köszönhetően” a legdrámaibb helyzetbe azok a családok kerülhetnek, akik babaváró hitelt vettek fel, de nem teljesült a gyermekvállalás a meghatározott időn belül. Több millió forintos kamattámogatást kellhet ugyanis egy összegben visszafizetniük, ráadásul a havi törlesztőrészleteik is jelentősen megemelkedhetnek. Sokan eddig havi 40–50 ezer forintos részletekkel számoltak, ez azonban most akár 80–100 ezer forintra is nőhet.

Mindez különösen kegyetlen helyzetet teremt azok számára, akik nem saját döntésükből kerültek nehéz helyzetbe. Rengeteg pár küzd egészségügyi problémákkal, meddőségi kezelésekkel vagy egyszerűen az élet úgy alakult, hogy nem született meg időben a gyermek.

A hitelpiaci fellendülés egyébként nemcsak a lakosságra igaz. Ha a vállalati szektort nézzük, a nem pénzügyi vállalatok hitelállománya is jelentős, 181,4 milliárd forintos növekedést ért el a tranzakciók révén – amiből 137,2 milliárd forintot a forinthitelek, 44,2 milliárdot pedig a devizahitelek tettek ki.

Mi a helyzet az árakkal?

A brutális, 187 milliárd forintos júniusi lakáshitel-tranzakció és a féléves 1028 milliárdos kihelyezés láttán azt gondolhatnánk, hogy az ingatlanpiacon is egy újabb, kontrollálatlan árrobbanás közepén járunk. A legfrissebb makroadatok azonban egy egészen más, a hitelezési boomnak némileg ellentmondó trendre mutatnak rá.

Bár a hitelek soha nem látott volumenben pörögnek, az ingatlanok drágulása megállt, sőt, enyhe korrekció vette kezdetét az elemzők szerint. A jegybank legfrissebb második negyedéves lakásárindexe szerint országos szinten megpihent a piac. Budapesten 0,6 százalékkal mérséklődtek az árak az első negyedévhez képest, amivel az éves drágulás üteme 8,3 százalékra lassult a fővárosban. De nem csak Budapesten torpant meg a drágulás: a vidéki városokban szintén 0,6 százalékos, a községekben pedig már 2,8 százalékos árcsökkenést regisztrált az MNB negyedéves bázison.

Ne legyünk persze túl pozitívak a helyzettel kapcsolatban. A magyar lakásárak növekedése hosszabb távon nézve is az egyik legmagasabb Európában: 2015 óta a hazai árak négyszeresére emelkedtek, miközben az Európai Unió (EU) átlaga mindössze 65 százalékos növekedést mutatott. Bár az idei első negyedévben az EU-ban 5 százalékkal nőttek, Magyarországon pedig 2 százalékkal csökkentek az árak, historikusan továbbra is jelentősen drágább a hazai piac az unióhoz viszonyítva. Az MBH Bank várakozása szerint a lakásingatlanok éves árnövekedési üteme a tavalyi 23,5 százalékról 8–13 százalék közé szelídül.

Mit jelent ez a hitelezésre nézve?

Ez a makrogazdasági kettősség – azaz a rekord hitelezés melletti ármérséklődés – egyértelműen arra utal, hogy a lakáspiac elért egyfajta megfizethetőségi plafont. A kedvezményes hitelkonstrukciók hiába pumpálnak extra likviditást a rendszerbe, a vásárlók az elszállt négyzetméterárak mellett már nem hajlandóak, vagy egész egyszerűen a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (jtm) korlátai miatt nem tudnak kifizetni bármilyen magas árat egy-egy ingatlanért.

A jtm meghatározza, hogy egy lakossági ügyfél jövedelméhez képest mekkora hitelt vehet fel. Sokan nincsenek tisztában ezzel a szabállyal, és hajlamosak azt feltételezni, hogy jövedelmük jelentős részét – akár annak túlnyomó hányadát – hiteltörlesztésre fordíthatják. A valóságban azonban szigorú korlátok érvényesek: egy bizonyos jövedelmi szintig a bevétel legfeljebb 50 százaléka, efölött pedig 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre.