GazdaságSzerző: portfolio 2026. 08. 05. 7 percnyi olvasás
A magyarországi kereskedelmi ingatlanbefektetési piac az első félévben 610 millió eurós tranzakciós volument ért el, ami 2021 óta a legerősebb félév, és a Colliers előrejelzése szerint év végére az 1,2-1,3 milliárd eurót is elérheti. A piacot erős hazai dominancia jellemezte, a vevők 74 százaléka belföldi szereplő volt, miközben a nyugat-európai tőke továbbra is távolmarad. A tavaszi választások után a tízéves államkötvény-hozam 200 bázisponttal csökkent, a forint pedig több mint 10 százalékkal erősödött, ami kedvezően hatott a befektetői hangulatra. Az irodapiacon a spekulatív üresedés csökkenő trendet mutat, de a szakértők felhívták a figelmet, hogy a zuglói kormányzati irodanegyedről történt döntés bizonytalanságot hoz a piacra.
A magyarországi kereskedelmi ingatlanbefektetési piac az első félévben az utoljára 2021-ben látott szintet, 610 millió eurós tranzakciós volument ért el, amivel hazánk visszaszerezte harmadik helyét a közép-kelet-európai rangsorban – hangzott el a Colliers sajtótájékoztatóján, ahol Zelles-Görgey Balázs, a Colliers befektetési üzletágának vezetője ismertette a legfrissebb piaci folyamatokat. Az év végére a tranzakciós volumen a Colliers előrejelzése szerint elérheti az 1,2-1,3 milliárd eurót.
Az ideális az lenne, ha a piac visszatérne a Covid-járvány előtti időszakhoz szintjére, amikor az éves volumen megközelítette a 2 milliárd eurót.
Az első félévben itthon több olyan jelentős tranzakció is lezárult, amely már két-három éve húzódott a piacon. Ezek közé tartozik a Millennium Tower I. irodaház adásvétele, amelyet végül a bérlője, a Wizz Air vásárolt meg, a több mint két éve húzódó Park Center portfólió értékesítése, valamint a Capital Square irodaház tranzakciója, amely három éve várt a lezárásra.
A magyar befektetői piacot idén
erős hazai dominancia jellemezte: a vevők 74 százaléka belföldi szereplő.
Ez egyrészt mutatja, hogy a 2008-as válság óta felépült egy tőkeerős hazai befektetői réteg, ugyanakkor a piac egészséges működéséhez és a régiós népszerűség demonstrálásához kedvezőbb lenne a külföldi tőke arányának növekedése.
A nyugat-európai tőke általános távolmaradása mellett a kelet-közép-európai régió befektetői váltak a legaktívabbá, akiknek nem kell külön bemutatni a hazai piacot, így velük sokkal gördülékenyebben tárgyalhatunk a tranzakciókról
– mondta el Zelles-Görgey Balázs.
A befektetői hangulatra és a piaci fundamentumokra
jelentős hatást gyakoroltak a tavaszi választások előtti várakozások, majd az azt követő piaci reakciók.
A választások után a tízéves államkötvény hozama 200 bázisponttal csökkent, ami az iráni konfliktus okozta globális hozamemelkedési trenddel szemben egyedülálló piaci korrekciónak számít. Ezzel párhuzamosan a forint árfolyama is jelentősen, több mint 10 százalékkal erősödött az első félévben.
A Colliers előrejelzése szerint legalább 2027 elejéig a közép-kelet-európai régió befektetői (cseh, szlovák, román, balti és balkáni szereplők) fognak leginkább egymás országaiban tőkét elhelyezni, miközben a nyugat-európai tőkebeáramlás az Európai Központi Bank kamatpolitikájával kapcsolatos várakozások miatt utóbb megtorpant. Kivételt jelentenek a francia SCPI alapok, amelyek folyamatos tőkebeáramlásuk miatt befektetési kényszerben vannak: ezek kifejezetten a magas hozamú, 5 évnél hosszabb bérbeadottsággal rendelkező termékeket keresik, és a 7,5-8 százalék közötti hozamszinteken aktív vásárlóként jelenhetnek meg a magyar piacon is.
A különböző eszközosztályok közül jelenleg a kiskereskedelmi parkok a legnépszerűbbek. Magyarországon ezen a területen négy nagy portfóliótulajdonos dominál:
Miután az egyik ilyen nagy portfólió az első félévben gazdát cserélt, és a tulajdonosok nem kívánnak megválni a megmaradt eszközöktől, a piac rendkívül szegmentálttá vált. Újabb tranzakciókhoz az ingatlanokat immár egyesével kell felkutatni.
A prime hozamszintek 2023 óta stabilak:
A kiskereskedelmi hozamok pontos meghatározása ugyanakkor nehézségekbe ütközik, mivel Budapesten a Köki Terminál 2019-es értékesítése óta nem történt nagy bevásárlóközpont-tranzakció.
A Colliers a héten publikálta elemzését a teljes közép-kelet-európai régió kereskedelmi ingatlanbefektetési volumenéről, amely az első félévben 5,8 milliárd eurót tett ki. Ennek felét, 3 milliárd eurót Lengyelország realizálta, a második helyen Csehország végzett 1,4 milliárd euróval.
Az irodapiac fontos aktualitása, hogy a kormány nem veszi át a Bayer Construct által fejlesztett zuglói irodaház-projektet. Ecsődi Miklós, a Colliers iroda üzletág vezetője elmondta, hogy a tanácsadó cég előrejelzéseiben a 2026 második felére jelzett üresedési növekedést éppen az állami bérlők modern kormányzati irodaházakba költözése generálta volna, amelynek nyomán a korábban általuk használt régebbi épületek kiürültek volna.
Ha ezek a költözések elmaradnak, a meglévő állomány üresedése stabil maradhat, de a már elkészült vagy épülő zuglói épületek jövője bizonytalanná válik.
A nagy állami irodaköltözések elmaradása paradox módon akár károsabb is lehet a piacra nézve, mintha megvalósultak volna, hiszen a megkezdett folyamatok leállása bizonytalanságot szül az érintett ingatlanok jövőbeli funkcióját illetően
- mondta el a szakember.
Összességében a budapesti irodapiac az elmúlt fél évben stabilizálódott: a kínálati oldali nyomás gyakorlatilag megszűnt, miután a korábbi években mintegy félmillió négyzetméternyi új irodaállomány került piacra, jelenleg viszont mindössze két darab 15 ezer négyzetméter feletti nagyszabású irodafejlesztést jelentettek be átadási dátummal, a spekulatív üresedési ráta pedig 15,5 százalék körüli, csökkenő trendet mutat. A ráta mögött rendkívül egyenetlen a földrajzi eloszlás, a statisztikákat néhány kiugróan magas üresedéssel küzdő részpiac torzítja.
Az új fejlesztések lassulása és a kormányzati irodaprojektek bizonytalansága pedig új kihívások elé állítja a szektort.
Míg a budai oldalon és a Váci úti irodafolyosón az üresedés az átlag alatt marad, addig a nem-központi Pest részpiac jelentősen rontja a statisztikát. Három jól körülhatárolható terület mutat az átlagnál jóval magasabb üresedést:
A keresleti oldalon eközben élénkülés tapasztalható – a nettó abszorpció pozitív tartományba került, az éves szinten várható többlet nagyjából 50 ezer négyzetméter környékén alakulhat –, emellett az új piaci belépők is egyre nagyobb érdeklődést mutatnak Magyarország iránt, több ezer munkahelyet létrehozó döntések születtek, miközben a home office aránya is visszarendeződni látszik a korábbi szélsőséges szintekről – a teljes, vagy heti egy napos home office-hoz képest több helyen 3-4 napot kell már a munkahelyeken tölteni. Ecsődi Miklós szerint
a hőség miatt hozott átmeneti intézkedések nem várható, hogy akár a jövőben trenddé válnának,
hiszen sokkal energia-hatékonyabb az energiatakarékos irodákban dolgozni, mint a dolgozóknak az otthonukat hűteni.
A budapesti irodapiac jelenlegi dinamikáját elsősorban a szerződéshosszabbítások és újratárgyalások dominálják. A jövőbeli kínálat pedig kifejezetten szűkös: a Göncz Árpád városközpontban található Centerpoint irodaház hamarosan megkaphatja a használatbavételi engedélyt, de ezen kívül kevés 10 000 négyzetméternél nagyobb fejlesztés van folyamatban. A Skanska fejlesztette H2Offices második fázisa már teljesen bérbeadott, és várható a harmadik fázis bejelentése is. A Bayer Construct-hoz köthető Láng-negyed fejlesztés átadása legkorábban 2026 után várható.
Beck Tamás, a Colliers ipari és logisztikai ingatlanok üzletágának vezetője az első féléves piaci adatokat ismertetve rámutatott, hogy a budapesti ipari-logisztikai ingatlanpiacon mindössze alig több, mint 71 ezer négyzetméternyi új épület került átadásra – szemben a tavalyi 330 ezer négyzetméterrel –, a nettó felszívás 33 ezer négyzetméter körülre csökkent, az üresedési ráta pedig körülbelül 15 százalékra emelkedett, ami a visszafogott kereslet és a spekulatív építkezések lassulásának következménye, miközben a bérbeadók a kedvezmények növelésével igyekeznek bérlőket vonzani.
Ezzel szemben a vidéki piac kifejezetten dinamikusan teljesített: az első félévben mintegy 175 ezer négyzetméternyi terület került átadásra, ami már meghaladta a tavalyi egész éves 150 ezer négyzetméteres adatot, bár az üresedési ráta pedig itt is emelkedett, kicsit több, mint 10 százalék körüli szintre.
A budapesti ipari bérleti díjak 5,25-5,75 eurós sávban stabilak maradtak, a 10 ezer négyzetméter feletti tranzakciók száma viszont pozitív jelként értékelhető.
A tervezett új átadások az alábbi táblázatban láthatóak:
Csörgő Anita, a Colliers kiskereskedelmi üzletágának vezetője rámutatott, hogy bár az elmúlt két évben nőtt a reálkereset és erősödött a nem élelmiszer jellegű fogyasztás, Magyarország továbbra is jelentősen elmarad a régiós versenytársakétól – Szlovákiától, Csehországtól és Lengyelországtól –, ami visszatartja a nemzetközi márkákat a piacra lépéstől, miközben a korlátozott kínálat miatt a bérleti díjak folyamatosan emelkednek.
A belvárosi kiskereskedelem helyzetét tovább nehezíti, hogy az idei év az első Covid óta, amikor érezhető turizmuscsökkenés tapasztalható – ebben
az erős forint, a geopolitikai konfliktusok és az V. kerületi önkormányzat éttermek és szuvenírüzletek számát korlátozó májusi rendelete egyaránt szerepet játszik
–, az Andrássy úton pedig a műemléki engedélyeztetési folyamatok lassítják az új üzletek nyitását.
A kereskedelmi parkok szegmensében
a plázastop esetleges módosítása élénkítheti a fejlesztéseket – a szakértő szerint ennek szabályozása legkorábban ez év végére várható.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
Napi