A magyar irodapiac nagyjából ott folytatta áprilisban, májusban és júniusban, ahol az idei első negyedévben abbahagyta: nem került sor új épület átadására Budapesten. Jelenleg nem az ingatlanpiac legizgalmasabb szegmense, miközben az elmúlt évtizedben meghatározó trendek zajlottak a szektorban.

A geopolitikai, világgazdasági és társadalmi átalakulások szemléletesen megmutatkoznak az irodapiacon, miközben a vállalati jövőképek újraértékelése zajlik. Nem csak a gazdasági változásokról van szó, nem csupán a hibrid munkáról, hanem a fenntarthatóságról és az AI növekvő szerepéről is, amely újraértékeli a munkaerőpiacot és a vállalati tevékenységek hatékonyságát.

Miközben a centrális régiókban, mint például Manhattanban, láthatunk biztató jeleket, ahol rugalmasabban zajlik a funkcióváltás is (irodából lakás), a félperifériákon nyomás helyeződik az irodaházakra. Nem csak Magyarországon van stagnálás, de az unalomig emlegetett Lengyelországban vagy Csehországban sem nőnek az égig az irodaházak.

Konszolidáció zajlik, ha majd a „ráncok” a gazdaságban kisimulnak, akkor a zöld és új irodaházak szerepe még markánsan előtérbe kerülhet, hiszen most is ezek a keresett lokációk mind a bérlők, mind a befektetők körében.

Továbbra is a költözések dominálnak

A friss hazai adatok szerint a teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.47 millió m2-t tesz ki, amelyen belül 3,476 m2 a „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület. A spekulatív állományon belül az „A” kategóriás irodaterületek 67 százalékos, míg a „B” kategóriás területek 33 százalékos arányt képviselnek.

A teljes kereslet 2026 második negyedévében 85 ezer négyzetmétert tett ki, amely az előző év azonos időszakához képest 29 százalékos csökkenést jelent. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások 62 százalékos részesedéssel bírtak. Az új szerződések a bérbeadások 27 százalékát tették ki, míg a bővülések 10 százalékot. Szintén siralmas adat, hogy mindössze egy előbérleti megállapodás került rögzítése a negyedév során, ami a teljes kereslet 1 százalékát tette ki.

A nettó kereslet (szerződéshosszabbítás és saját tulajdonú tranzakciók nélkül) ezen időszakban 32 ezer m2 -t jelentett, amely 36 százalékos csökkenés 2025 második negyedévéhez viszonyítva, és 24 százalékos növekedés az előző negyedévhez képest. 2026 első félévében a teljes kereslet 215 ezer m2-t tett ki, ami az előző év azonos időszakához hasonló teljesítményt tükröz. A nettó bérbeadás az év első felében cirka 58 ezer m2-t tett ki, ami 43 százalékos csökkenést jelent 2025 azonos időszakához képest.

„A budapesti irodapiac egyértelműen a stabilizálódás jeleit mutatja: az üresedés korábbi növekedése megállt, miközben az új átadások volumene továbbra is rendkívül alacsony. A keresletet még mindig elsősorban a szerződéshosszabbítások adják, az új bérlői aktivitás visszafogott, ugyanakkor a folyamatokról a teljes év fog pontosabb képet adni. Közben egyre több gyengébb minőségű, magas üresedésű épület kerülhet ki a spekulatív állományból konverzió révén, ami szintén segítheti a piac fokozatos egyensúlyba kerülését”

– mondja Ecsődi Miklós, aki a Colliers Occupier Services üzletágának vezetője az Economx kérdésére.

Érthetően stagnál a kihasználatlanság

Az üresedési ráta 2026 második negyedévének végén 12,2 százalékon állt, ami az előző negyedévhez képest 0,1 százalékpontos emelkedést, míg az előző év azonos időszakához viszonyítva 0,6 százalékpontos csökkenést jelent. A legalacsonyabb üresedési rátát Buda Központ (6,4 százalék) és Észak-Buda (8,9 százalék) alpiacokon regisztrálták, míg a legmagasabb érték változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (20,1 százalék). A nettó abszorpció negatív tartományba fordult -8.465 négyzetméterrel.

„Rövid távon még lehetnek ingadozások az üresedési rátában, részben az állami fejlesztések és költözések bizonytalansága miatt, de középtávon fokozatos korrekcióra számítunk. Pozitív jel, hogy új, elsősorban K+F és tudásintenzív tevékenységet végző szolgáltatóközpontok is megjelentek a piacon, ami javíthatja a nettó keresletet. Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb kihívás lehet megfelelő méretű, modern és egybefüggő irodaterületet találni, különösen a nagyobb bérlők számára” – magyarázza Ecsődi Miklós.

A szakértők a legmagasabb bérlői aktivitást 2026 második negyedévében a Dél-Buda alpiacon mérték, amely a teljes kereslet 28 százalékát tette ki. A második legerősebb aktivitást Pest Központ alpiacon regisztrálták, amely 25 százalékos részesedést ért el, ezt követte a Váci út irodafolyosó 20 százalékos részesedéssel.

A BIEF a második negyedévben összesen 132 bérleti szerződést regisztrált 640 m2-es átlagos mérettel, vagyis az átlagos tranzakcióméret 27 százalékkal csökkent. A vizsgált időszak kiemelkedő tranzakciója a dél-budai Infopark irodaházban zárult, ahol 6500 m2-t érintő bérleti szerződés hosszabbításra és területbővítésre került sor.

Mi várható a jövőben?

Ahogy említettük, nem kifejezetten magyar jelenség, hogy alig épülnek irodaházak, hiszen a Colliers regionális jelentése a valaha mért legalacsonyabb fejlesztési aktivitásról, a prémium irodaterületek egyre szűkülő elérhetőségéről, valamint az elöregedő irodaállományokra nehezedő növekvő nyomásról értekezik Közép- és Kelet-Európában.

Miközben a magas minőségű irodaterületek iránti kereslet továbbra is meghatározó, az új irodafejlesztések volumene példátlanul alacsony szintre csökkent, ami a kínálati feltételek szűküléséhez vezet, és tovább erősíti a piac egyértelmű preferenciáját a modern, fenntartható épületek iránt. Vagyis van remény, az átmenetileg takaréklángon működő fejlesztési piacon nemsokára eljöhet a fellendülés időszaka.

„A spekulatív fejlesztési aktivitás jelenleg rendkívül alacsony, és 2028 végéig csak korlátozott mennyiségű új, valóban elérhető irodaterület kerülhet a piacra. Újabb fejlesztési hullámhoz szükség lenne az üresedés további csökkenésére, kedvezőbb finanszírozási és befektetési környezetre, aminek legkorábban 2028-tól látjuk realitását. A következő ciklus várhatóan szelektív marad: elsősorban a jó lokációjú, magas minőségű és erős előbérleti háttérrel rendelkező projektek valósulhatnak meg” – összegez Ecsődi Miklós.