Ahogy az Economx is részletesen beszámolt róla, a KSH friss adatai hozzák a jó számokat, persze nem nehéz, hiszen a korábbi évek siralmas állapota és alacsony bázisa után minden nagyon szép, minden nagyon jó. Pedig nem. De lássuk a főbb adatokat: 2026 első felében 6278 új lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A megyei jogú városokban 32, a fővárosban és a többi városban egyaránt 22, a községekben pedig 18 százalékkal több lakás épült, mint 2025 I. félévében. Budapest 2224 új lakásának 83 százaléka négy kerületben épült fel (X., XIII., I. és XI.).

A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 16 588 volt, 29 százalékkal több, mint 2025 azonos időszakában. Budapesten összesen 6560 lakás építésére adtak engedélyt, ami az előző év azonos időszakit 9,5 százalékkal haladta meg. Az engedélyezett fővárosi lakásépítések 75 százaléka két kerületben fog megvalósulni: a XIII. kerületben 2561, a IX. kerületben 2364 lakás építését tervezik.

„Az új építésű lakások piaca az idei év első felében az előzetes várakozásoknak megfelelően fordulóponthoz érkezett. Áprilistól jelentősen élénkült a kereslet: a második negyedévben az új építésű ingatlanok iránti érdeklődés már 20 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit. Az új lakások piaca dinamikusabb képet mutat, mint a használt lakásoké, ahol a kereslet csökkent, az árak pedig stagnálnak. Ahol a vásárlók kedvező hitelfeltételek mellett közel ugyanannyiért tudnak új lakást vásárolni, mint használtat, ott egyértelműen súlyponteltolódás tapasztalható az új építésűek irányába” – értékelte az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Több ösztönző intézkedés is hatott

Az adatok alapján tehát nagyobb sebességre kapcsolt az első félévben az újlakás-piac, azonban ne felejtsük el, hogy roppant alacsony szintről indultunk, hiszen az elmúlt években lehangoló adatokkal szembesülhettünk. Nem véletlenül még az előző kormány 2024-ben azonosította a problémát, miszerint az állami támogatásoknak is köszönhetően megnőtt a kereslet az árakkal együtt, ugyanakkor a kínálat jócskán elmaradt az igényektől.

Elindították a Lakhatási Tőkeprogramot, amelynek keretében 300 milliárd forinttal támogatják a nagy ingatlanalapokat, hogy új otthonokat építsenek. A magántőkével együtt összesen mintegy 1000 milliárd forintnyi fejlesztést – kb. 30 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi férőhelyet – terveznek megvalósítani. Ehhez járul a tavaly ősszel elindított Otthon Start Program (OSP), amely az első lakást vásárlókat hozta helyzetbe, és elvileg az újlakás-kínálat növelésével az áremelkedés miatt támadt piaci feszültségeket kívánta csökkenteni.

Sőt, a kormány fel is gyorsította a folyamatokat, hiszen az OSP feltételeihez kötötte a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházássá nyilvánítást. Azok a lakásépítési projektek kaphatnak adminisztratív gyorsítást, amelyek az első lakásvásárlók igényeit elégítik ki, vagyis az otthonok négyzetméterára nem haladja meg a 1,5 millió forintot.

Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint is a kedvező lakásépítési adatok alakulásában több tényező játszik szerepet: a kamatkörnyezet mérséklődése, a gazdasági helyzet javulása és a már említett OSP. A program hatására először megnőtt a kereslet, majd a fejlesztők leporolták korábbi terveiket, illetve felgyorsították a beruházásaikat. A növekedést segítheti a kamatkörnyezet további mérséklődése is, illetve a kormányzat által tervezett bérlakásprogram.

Még sehol sem tartunk

Min említettük, nagyon mélyről kapaszkodik vissza a lakásépítési piac. Csak egy kis matek, hogy ecseteljük a mélypontot: Magyarországon összesen 4,59 millió lakás található a 2022-es népszámlálás adatai alapján. Ezen belül 931 ezer lakást regisztráltak csak a fővárosban. Mivel a jól ismert ökölszabály miatt a hagyományos tégla vagy beton lakóépület szerkezeti élettartamát a mérnökök átlagosan 100 évre tervezik, ezért évente az összállomány egy százalékának kellene megújulnia.

Vagyis a 4,59 millió lakást figyelembe véve éves szinten 46 ezer otthonnak kellene épülnie, Budapest esetében ugyanez a szám 9 ezer lakás. Az első félévben eddig épült 6278 lakás, és bármennyit is adnak át a második félévben, ha például cirka 13-15 ezer körül alakul majd az éves a nagyságrend, az is csak harmada-negyede lesz a kívánatosnak.

A főváros esetében már jobbak az arányok, hiszen akár teljesülhet is az elvárt 9 ezer otthon. „Az adatbázisunkban jelen pillanatban 2026-os átadással szereplő 9500 lakás közel két és félszerese a tavalyi mennyiségnek; egyértelmű növekedés várható tehát, még ha ezek egy része végül átcsúszik jövő évre” – számolt Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképét bemutatva.

Nem akarnak falansztereket

Jó hír mindenesetre, hogy összességében már harmadik éve nagyobb sebességbe kapcsolt a fővárosi újlakás-piac, a tavalyi év különösen erősre sikeredett a lejáró állampapírokból kiáramló tőke, majd az OSP hatásainak köszönhetően.

„A tavaly ősszel indult OSP szinte az egész ország piacát megmozgatta. A községekben például az alacsonyabb árak miatt a szükséges önerő összege is alacsonyabb, miközben Budapest lakáspiaca a jelenlegi árszintek mellett már csak lassabban tud bővülni” – mondta korábban Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Ugyanakkor gyülekeznek a felhők is a piac fölött, hiszen éppenhogy beindulna a szektor, máris akadályokba ütközik. Bár április elejéig országosan már 33 lakásprojekt került fel az OSP-hez kapcsolódó nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások közé, amelyből 22 budapesti helyszín, az értékesítés még alig indult el, ráadásul helyzetük egyre bizonytalanabb.

Különösen Budapesten feszült a helyzet, hiszen a korábbi kormányzat a kerületi önkormányzatok álláspontját nem vette figyelembe, amikor ezeket a projekteket kiemelte. Sokszor szinte a semmi közepén, elégtelen infrastruktúra és tömegközlekedési ellátottság mellett épülnének ezek a projektek, miközben a helyiek feje fölött döntöttek, ahogy az mifelénk szokás volt másfél évtizedig.

Egyre több a feszültség, amely bizonytalanná teszi ezen beruházások sorsát. Nem véletlenül lakossági fórumokra kerül a sor, ahol tiltakoznak egyes projektek ellen. Ráadásul az emberközpontú városfejlesztés kritériumainak sem felelnek meg ezek a falanszter típusú lakópark-beruházások. A problémát az is okozza, hogy eleve a telekárak magasak, így a fejlesztők a profitjukat az OSP miatti 1,5 millió forintos négyzetméterárak tükrében más szempontok szerint tudják biztosítani. Itt említhetjük meg a magas lakásszámot, ami viszont ellentmond a 21. század emberközpontú megközelítésének.

Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon egyértelműen árrés-szűkítő hatású, különösen a drágább, fővárosi lokációkban. Az új lakásfejlesztések egy jól körülhatárolható terméktípust hoztak létre, ahol a hangsúly a közepes méretű (40–70 négyzetméteres), funkcionálisan optimalizált lakásokon van. 

Ezek jellemzően nagyobb volumenű, több ütemben megvalósuló lakópark fejlesztésekben jelennek meg, mivel a méretgazdaságosság nélkül az árplafon mellett a projektek nehezen lennének finanszírozhatók. A műszaki tartalom energetikailag korszerű, de költségérzékeny megoldásokra épül: nem prémium felszereltség, hanem a jogszabályi minimum feletti, standardizált kivitel dominál, olvasható egy korábbi MBH elemzésben.

Valószínűleg hosszabb távon változhatnak a szabályozások, így például nem kell majd annyi parkolót építeni, ami csökkentheti a bekerülési költségeket, de amúgy is fenntarthatóvá kell tenni a költségszerkezetet, hogy a város, a lakók, a vevők és a befektetők szempontjai egyaránt érvényesülhessenek.

Túl magasak az árak

Emellett olyan árszintek alakultak ki, amelyek már a vevők tűrőképességének határait is elérték, a használt lakáspiacon bekövetkező árkorrekció figyelmeztető jel lehet a lakásfejlesztők számára is. Bár az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitje hatást gyakorol a piacra, Budapesten ez nem különösebben érvényesülhet, kivéve néhány külvárosi helyszínt.

Ahogy egy nagyobb fejlesztő a minap nyilatkozta, a 1,5 millió forintos négyzetméterár nem Budapestre lett kitalálva, mégis a külső kerületekben, ahogy említettük, megpróbálják érvényesíteni ezeket a nagyságrendeket. A már említett OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint a 2027-es átadású lakások esetében nagyjából 1,85 millió forintosátlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, ami 2028-ban 1,9 millióra nő.

Ekkor érkeznek az említett falansztervárosok gyökértelenül, a meglévő városszövetben idegen zárványként megjelenve. Ilyenkor nem hozhatjuk fel érvként már azt sem, amit anno az 1970-es években hallhattunk a panelházak, lakótelepek építése kapcsán, hogy majd megnőnek a fák. Hozzátéve, hogy majd kiépül a metró – ez most vicc volt természetesen. Ez a fajta rövidlátó gondolkodás már nem alakíthatja a 21. század városfejlesztését még Magyarországon sem. Valamit tenni kell. Ez nyilvánvaló.