Eljött a nagy nap, kihirdették a ponthatárokat a felsőoktatási intézmények és eldőlt, hogy kit melyik egyetemre vettek fel – legalábbis optimális esetben. Innentől a fiatalok megkönnyebülhetnek, hiszen számukra a megmérettetések egy időre véget értek, a várakozás szintén lejárt, innentől már csak a fesztiválozásra, a pihenésre és a bulizásra kell gondolniuk. Másként van ez a szülőknél, hiszen a felsőoktatásban részt venni nem olcsó mulatság, főleg a mai albérletárak mellett, ugyanis nem jut mindenkinek kollégium és nem is mindenki szorul szociális alapon kollégiumi férőhelyre. 

Éppen ezért körülnéztünk a piacon, hogy mire számíthatnak a fiatalok – és főleg a szülők, meg a pénztárcáik, no meg a családi malacpersely – ősztől, hiszen a ponthatárok kihirdetését követően általában megugranak az árak, amiért ki lehet bérelni egy szobát vagy lakást. Természetesen nemcsak Budapestet vettük górcső alá, hanem a vidéki városokat is, ugyanis hiába a főváros vonzza a legtöbb egyetemistát, a vidéki nagyvárosok ha másban nem is, albérletárakban próbálják tartani a lépést. Mivel a mediánkereset 436 ezer forint, egy jó albérlet pedig akár 250 ezer forint felett is lehet havonta, ezért a kereset jó részét akár fel is emésztheti a gyermek lakhatása – és akkor még csak a lakhatás van megoldva, tehát nem sétagalopp a dolog.

Budapest változik

A jelenlegi budapesti albérletpiac sajátossága, hogy nem klasszikus, meredeken emelkedő árakkal indul neki a nyári szezonnak és az egyetemisták rohamának. A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe alapján bár júniusban két hónap csökkenés után ismét nőttek az árak a fővárosban, az éves 4,7 százalékos drágulás így is majdnem öt éves negatív rekord.

Ez a folyamat elsősorban azt mutatja, hogy a jó ár-érték arányú lakásokra már a főszezon előtt rámentek a bérlők, miközben a túlárazott lakások lassabban forognak

– mondta tapasztalatai alapján Zankó Károly, az OTP Ingatlanpont Krisztina körúti irodájának kiemelt értékesítője. Véleménye szerint a piac már a ponthatárok kihirdetése előtt, május-júniusban megmozdul, így aki biztosra megy és csak a felvétel tudatában kezd el keresgélni, az a legjobb lakásokról már le is csúszhatott. Elmondása szerint a legkönnyebben kiadható termék Budapesten a 30–55 négyzetméteres, 1-2 szobás, bútorozott vagy legalább gépesített, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakás. Különösen jól pörögnek ilyenkor azok az ingatlanok is, ahol a két szoba külön nyíló, mert ott a lakótársi használat egyszerűbb.

A szakember szerint az Otthon Start hatására a budapesti albérletpiac kínálata jelenleg bővebb a szokásosnál, ami fékezi az árak emelkedését, így ma már nem általános, hogy minden lakástulajdonos ugyanakkora mértékben emeli az árait. Ma a fővárosban 200 ezer forint alatt már nagyon nehéz kiadó lakást találni, 300 ezer forint felett viszont már kicsi a fizetőképes kereslet, vagyis a kettő közötti sávban szóródik a kínálat nagyon nagy része.

Budapesten továbbra is a XI. kerület a lakáskiadás egyik legbiztonságosabb bástyája: a helyi egyetemek miatt a bérbeadhatóság szinte garantált. A kerületi egy-kétszobás lakások átlagos bérleti díja jelenleg 265-270 ezer forint. A IX. kerület bérbeadói piacát szintén nagy egyetemek, a Corvinus és a Semmelweis Egyetem tartja mozgásban, az árak itt széles sávban, 190 ezer és 300 ezer forint között szóródnak. Az elmúlt években kimondottan erős diákkerületté vált a VIII. kerület is, ahol 250 ezer forint körüli átlagos áron hirdetik a kiadó lakásokat, ez a kerület jó kompromisszum a belvárosi elérés és a még viszonylag kezelhető ár között – hangsúlyozta az OTP Ingatlanpont szakembere.

Az Óbudai Egyetem központja miatt a III. kerületben is élénk a hallgatói érdeklődés. Itt a belépőszintet jelentő garzonok átlagosan 200–225 ezer forintos bérleti díjjal futnak, míg a tipikus egy-kétszobás lakások ára 240–300 ezer forint között mozog; a prémium újépítésű vagy nagyobb ingatlanokért pedig ennél jóval többet kérnek. Ár-érték arányban kifejezetten vonzó célpont a XIV. kerület is, ahol a Budapesti Metropolitan Egyetem közelsége és a kiváló közlekedés jelenti a fő vonzerőt.

A kerület ideális választás azoknak, akik a belvároson kívül keresnek megfizethető alternatívát, de fontos számukra a campusok és a kulcsfontosságú közlekedési csomópontok (például az Örs vezér tere vagy a Puskás Ferenc Stadion) gyors elérése – mutatott rá a szakértő. 

Zárkózó vidék

Az Otthon Start hitelprogram vidéken talán még kevésbé érinti az albérletpiacot, mint a fővárosban. Északkelet-Magyarországon például bizonyos területeken árcsökkenés volt tapasztalható a bérleti piacon, de ez nem tekinthető általánosnak – számolt be tapasztalatairól Farsang Sándor, az OTP Ingatlanpont régióvezetője. Elmondása szerint egyelőre azt sem tapasztalják, hogy több lakás jelent volna meg a piacon, vagy a tulajdonosok előre elkezdték volna emelni áraikat a rohamra készülve, a legnagyobb élénkülés hagyományosan a ponthatárok kihirdetését követően jellemző. Ugyanakkor Debrecenben a bérleti piacot ma már nem kizárólag a hallgatók mozgatják, ugyanis az ipari beruházások és a munkavállalók, illetve külföldi dolgozók folyamatos kereslete miatt az év nagy részében stabil a bérlői érdeklődés – tette hozzá.

A legtöbben vidéken is a teljesen bútorozott, azonnal költözhető lakásokat keresik. Az egyetemek környékén elsősorban a legalább kétszobás lakások iránt van nagyobb kereslet, ugyanakkor a garzonok és a másfél szobás lakások is gyorsan bérlőre találnak. A bérlők számára továbbra is az egyik legfontosabb szempont a bérleti díj, emellett az ingatlan elhelyezkedése és felszereltsége is jelentős szerepet játszik. 

Nézzünk pár vidéki nagyvárost, hogy hol mire lehet számítani, hiszen júliusban a ponthatárok kihirdetése idején az egyetemi városokban 5–10 százalékos áremelkedés tapasztalható:

• Debrecenben egy átlagos, két-háromszobás, bútorozott lakás jellemzően 180–250 ezer forint közötti havi bérleti díjért bérelhető, míg
• Miskolcon a diákok által leginkább keresett lakások esetében 100–150 ezer forintos havi díjak tekinthetők reálisnak.
• Győrben jelenleg 180–220 ezer forintos áron lehet átlagosan lakást bérelni, a ponthatárok kihirdetése után általában 20–30 százalékkal megugrik a kereslet, főleg a belvárosi és egyetemhez közeli lakásoknál, tehát nem árt sietni, bár már lehet, hogy késő. A szakember szerint ebben az időszakban a kínálat gyorsan szűkül, mivel sok lakás már július végén elkel. Tapasztalatai szerint Győrben különösen elterjedt az, hogy a szülők lakást vásárolnak, amit a gyermekük három-öt évig használ, majd az egyetem elvégzése után döntenek arról, eladják, vagy kiadják.
• Veszprémben mérsékelt emelkedés volt megfigyelhető a bérleti díjakban az elmúlt egy évben, érezhetően nagyobb igény van a jó minőségű, újépítésű vagy felújított kiadó lakásokra. A diákok jellemzően a 1,5-2 szobás lakásokat keresik, Veszprémben Győrrel ellentétben egyre kevésbé jellemző, hogy a szülők lakást vásárolnak az egyetem idejére. A leginkább keresett lakások ára 130 ezer forinttól indul, majd elhelyezkedés alapján akár 250 ezer forintig is emelkedik, a nagyobb lakások esetében pedig a 300–400 ezer forintos bérleti díj sem ritka.
• Pécsett leginkább az egyetem közeli, belvárosi ingatlanokra van kereslet, fontos szempont lehet, hogy bútorozott, gépiesített legyen. Továbbra is jellemző, hogy többen összeállnak és közösen vesznek ki lakást, sok tulajdonos már eleve ennek megfelelően rendezi be az ingatlanát. A szakember azt tapasztalja, hogy egyre népszerűbb a saját lakás vásárlása akár az Otthon Start Program keretében, ebben az esetben a szobák egy részét a diáktársaknak bérbe lehet adni.
• Szegeden továbbra is az egyetem jelenti az albérleti piacon a kereslet legfontosabb mozgatórugóját, így jelentős keresletcsökkenésről nem lehet beszélni. Itt szintén egyre több család mérlegeli a saját lakás vásárlását az Otthon Start program segítségével. Különösen azoknál a diákoknál merül fel ez a lehetőség, akik hosszabb távon is Szegeden képzelik el a jövőjüket, hiszen a magas bérleti díjak ma már egy hiteltörlesztő jelentős részét fedezik. Szegeden a garzonok 140-180 ezres induló bérleti díjától kezdődik a kínálat, a 1,5-2 szobás lakások 170-230 ezer forintért mennek el, míg a nagyobb vagy prémium ingatlanok esetében a 300 ezer forint körüli díjak sem ritkák.

Ki mire figyeljen?

A bérlőknek ma a szakértők legfontosabb tanácsa az, hogy ne csak a lakbért nézzék, hanem a teljes havi csomagot: közös költség, rezsi, internet, esetleges parkolás, kötelezően bérlendő beálló vagy tároló. A mostani hirdetésekben rendszeresen látszik 20–45 ezer forintos extra havi teher a lakbér fölött, és az is gyakori, hogy minimum 12 hónapos szerződést, 2 havi kauciót, sőt néha közjegyzői okiratot kér a tulajdonos. Érdemes arra is figyelni, hogy a tényleges tulajdonossal vagy a haszonélvezővel szerződjenek. Jó, ha minél részletesebb a szerződés, térjen ki arra is, hogy például kinek a feladata a kazán vagy a klíma szervizelése, vagy ha elromlik a mosógép rendeltetésszerű használat mellett, akkor mi történik.

A bérbeadóknak a mai piacon az a jó stratégia, ha nem a maximális hirdetési árat hajszolják, hanem a legszélesebb bérlői kört. Érdemes észben tartani a bérbeadói aranyszabályt: a lakás állapota tükrözi a leendő bérlőét is. Ha tiszta, igényesen bútorozott és jól felszerelt ingatlant kínálnak, azzal szinte automatikusan a leginkább fizetőképes és megbízható bérlői kört vonzzák be. A leggyorsabban bérbe adható ingatlannak jelenleg a tiszta, frissen felkészített, 1-2 szobás, gépesített és bútorozott lakások számítanak, amelyek stabil internetkapcsolattal és könnyen kalkulálható rezsiköltséggel rendelkeznek. A berendezésnél kulcsfontosságú a korszerűség: az elavult, retró bútorok kifejezetten rontják a lakás hirdetései esélyeit, a fiatalabb bérlőgeneráció ugyanis a modern esztétikumot keresi. Emellett ma már a klímaberendezés is szinte alapvető elvárássá lépett elő a piacon.

A nagy kapkodásban a biztosítás meglétéről sem szabad megfeledkezni, érdemes már a bérleti szerződés feltételeinek tárgyalása során tisztázni. Piaci adatok szerint a hazai lakásállománynak közel háromnegyede biztosított, azonban az alkuszok tapasztalatai szerint a bérbeadott lakásokat ennél valamivel kisebb arányban biztosítják. „Kevesen tudják, de ha az ingatlannak nincs biztosítása, a bérlő is jogosult lakásbiztosítást kötni rá a tulajdonossal egyeztetve” – hívta fel a figyelmet Baksa Melinda, a Független Biztosítási Alkuszok Magyarországi Szövetségének (FBAMSZ) elnökségi tagja. „A gyakorlatban viszont többnyire a megosztott modellt alkalmazzák: a tulajdonos biztosítja magát az épületet (akár társasházi biztosításon keresztül), a bérlő pedig a saját ingóságaira köt szerződést. Ez azért is célszerű megoldás, mert a biztosító csak a biztosítottként megjelölt személy vagyonában esett kárt téríti meg” – tette hozzá.

Ki mit fizet, és mi történik, ha elköltözik a bérlő?

• A költségek megosztása: Az ingatlanbiztosítás díja nem tartozik a bérleti díj és a rezsi fogalomkörébe, így azt a főbérlő általában nem terheli tovább az albérlő felé. Az ingóság biztosítási díját ugyanakkor a bérlő fizeti.
• Rugalmas felmondás: Ha a bérleti jogviszony megszűnik, a bérlő által kötött biztosítás érdekmúlás címen az évforduló előtt is azonnal felmondható.

A hazai biztosítók nem, vagy alig tesznek különbséget a tulajdonos által lakott és a bérbeadott ingatlanok között. Bár a szerződésben jelezni kell a bérlet tényét, ez a díjakat alig vagy egyáltalán nem befolyásolja (legfeljebb minimális pótdíjjal járhat). Ráadásul a bérlés időtartama sem számít: a feltételek ugyanazok egy rövid távú Airbnb-kiadás és egy többéves egyetemi albérlet esetében is.

(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Rolf Vennenbernd / picture alliance / Getty Images)