Az 1993-as lakástörvény lehetőséget adott az önkormányzatoknak, hogy a bérlakásokat rendkívül kedvezményes áron eladják a lakóknak. 1980 körül Magyarországon kb. 800 ezer tanácsi bérlakás létezett, majd az ezredfordulóra az állomány 150 ezer darabra zsugorodott. Jelenleg a KSH adatai szerint az önkormányzati lakások száma folyamatosan csökken, országos szinten a 2000. évi 176 ezerről 2024 végére cirka 100 ezerre mérséklődött.

De miért is fontos téma manapság a lakhatás, a lakhatási válság kezelése, az önkormányzati lakásvagyon kiépítése? Mert a nemzetközi helyzet fokozódik, hogy stílszerűen fogalmazzunk, Magyarországon is. A KSH és az ingatlan.com adatai alapján 2025 végén országosan a reál lakbérindex 30 százalékkal múlta felül a 2015-ös bázist, Budapest esetében pedig 24 százalékos az emelkedés 10 év alatt.

Vagyis a lakosság a jövedelmek egyre nagyobb részét fordította és fordítja jelenleg is lakhatásra. Ezzel párhuzamosan kevés újlakás épül, amelynek egy része megjelenhetne a bérlakás-piacon, így a nagyobb kínálat érdemben nyomást gyakorolhatna a bérleti díjakra. A Covid következményei, az energiaköltségek emelkedése, az infláció, a lakhatás feltételeire is kedvezőtlen hatást gyakoroltak, és akkor még nem beszéltünk az Airbnb, az építőipari árak és munkaerő-költségek növekedéséről vagy éppen a fizetések mérsékelt emelkedéséről.

Hogyan állunk Budapesten?

A fővárosban az elmúlt 25 évben, azaz az ezredforduló óta 2024 végéig eltelt időszakban cirka 87 ezerről 39 ezerre mérséklődött az önkormányzati lakások száma, ami egy közel kétmilliós metropoliszban szinte elhanyagolható mennyiség, ezzel nehéz volna érdemi lakás- és szociálpolitikát megvalósítani mind kerületi, mind fővárosi szinten.

Ennek tükrében érdemes megnézni, hogy mit gondol az Állami Számvevőszék (ÁSZ) a fennmaradt állomány hasznosításáról, hiszen a hivatal az elmúlt pár hónapban négy kerület önkormányzati tulajdonú lakásainak hasznosítását ellenőrizte a 2020-2024 közötti időszakra vonatkozóan.

Most Angyalföld és Kőbánya helyzetét foglaljuk össze, amelyek esetében az ÁSZ megjegyezte, hogy mindkét kerület rendelkezik a lakásállomány hasznosítási tervével. Az egyes kerületek társadalmi összetétele mind kulturálisan, mind gazdaságilag eltérő, így különböző megoldási lehetőségekkel élhetnek. Mindenesetre a végső következtetések levonása nem volna helyes néhány esettanulmány alapján, de érdekes szempontokat világítanak meg az elemzések, amelyeket a jövőben az állami szereplők is tanulmányozhatnak.

Az biztos, hogy az egyes kerületekben eltérően hasznosítják az ingatlanokat az igények szerint, van, ahol több a piaci alapú bérbeadás magasabb lakbérekkel, míg máshol kizárólag szociális alapú bérletekről van szó. Utóbbiak esetében a szegényebb néprétegek kaphatnak otthont, ezért esetükben gyakrabban beszélhetünk lakbér- vagy éppen közműhátralékokról, vagyis bizonyos anyagi szint alatt és alacsonyabb társadalmi státusz esetén az önkormányzat jóval nehezebben képes egyensúlyban tartani a lakásállomány bevételi és kiadási oldalát.

A szegényebb vagy a szegényebb rétegeket intenzívebben támogató kerületekben a gazdálkodás során a kiadások meghaladhatják a bevételeket, miközben a hátralékok is terhelik az önkormányzatok kiadásait, ami pedig valamennyi kerületlakó számára hátrányos. Az is tendencia, hogy a komfortnélküli lakásokat felszámolják, ledózerolják, így nagyon lassan, de emelkedik a.

Az ÁSZ jelentései azért is fontosak, mert a megállapítások összességét felhasználva lehet majd átfogóan egy bérlakás-gazdálkodási rendszert kialakítani akár országos szinten is. De hiába emlegetjük folyton a bécsi bérlakás-rendszert, az véletlenül sem szociális alapú lakásgazdálkodás, sokkal inkább közelít a piaci alapúhoz, miközben keresi az arany középutat.

Angyalföldön még épített is az önkormányzat

Az ÁSZ egyik jelentése a XIII. kerület önkormányzatilakás-gazdálkodását vette górcső alá. E szerint 2024 végén 5485 saját tulajdonú lakással rendelkezett a kerület, amely jelentősen meghaladta a fővárosi kerületek átlagát (1309 lakás). Angyalföld lakásállományának 6,8 százalékát az önkormányzati tulajdonú lakások tették ki, amelyben a kerületi lakosság 7,7 százaléka élt.

Az önkormányzat a meghatározott időszakban (2020-2024) átlagosan a lakásállomány csaknem 90 százalékát hasznosította, miközben több mint 10 milliárd forintot fordított azok fejlesztésére. Az értékcsökkenés mellett a fejlesztések hatására az önkormányzati lakásállomány értéke, valamint az összkomfortos lakások száma is növekedett.

A lakáshasznosítással kapcsolatos ráfordítások a lakbérekből nagyon jó arányban térültek meg, amelyek biztatók a jövőre nézve. A szociális hasznosítási kategóriában a ráfordítások 86-94 százaléka térült meg, míg a költségelvű bérbeadásnál a megtérülés 100-102 százalék között, a piaci alapon bérbeadott lakásoknál 204-222 százalék között alakult. Utóbbi azért is figyelemre méltó, mert az ellenőrzött időszakban az önkormányzati bérleti díjak – 50-65 százalék közötti mértékben – 2022-től egyre növekvő elmaradást mutattak a kerületre jellemző átlagos piaci bérleti díjakhoz képest, és még így is megérte kiadni az otthonokat.

Itt azért tegyük hozzá, hogy Angyalföld a lakásépítők egyik Mekkája, nem véletlenül 2020-2024 között a kerületben 8466 új lakás épült, és az új építésű otthonok simán felfelé húzták a piaci bérleti díjakat. Az elmaradáshoz hozzájárult továbbá az is, hogy a világjárvány idején jogszabályi előírás miatt a meglévő lakásbérleti szerződéseket a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napig nem lehetett úgy módosítani, hogy az díjemelést eredményezzen. Nem véletlenül a Képviselőtestület 2024 végén döntött a lakbérek 2025-2028. évekre vonatkozó évi 13 százalékos emeléséről.

Egyébként 2024 végén a piaci alapú bérbeadás 46 százalék volt, míg a költségelven történő bérbeadások 29,4 százalékot, a szociális alapon történő bérbeadások 24,6 százalékot képviseltek. Az önkormányzat 2020 elején 5865 lakással rendelkezett, amelynek száma a 2024 végére 6,5 százalékkal 5485-ra csökkent. A bérlakásokhoz kapcsolódó díjhátralékok összege 2024 végére 29,5 százalékkal (73 millió forintra), a hátralékkal érintett lakások száma 26,8 százalékkal (1458 lakásra) csökkent.

Az önkormányzat 243 rossz műszaki állapotú és/vagy gazdaságosan már nem hasznosítható lakást, továbbá szanált épületeket értékesített (168 lakás), illetve bontással megszüntetett (60 lakás). Érdemes kiemelni, hogy az önkormányzat lakásépítési programja keretében két lakótömb – 107 lakás – épült meg a Petneházy utcában és a Jász utcában, miközben a Kucsma utcában idén már kiírták a közbeszerzést egy 58 lakásos passzívház építésére – ezek kiemelkedő eredmények országos viszonylatban is.

Összességében a lakásgazdálkodás eredményeként a lakásállomány korszerűsödött, kihasználtsága javult, és megfigyelhető, hogy a jelentős piaci bérbeadás jövedelmezőnek bizonyult, hiszen a bérlők fizetik a díjakat.

Kőbányán lebontották a Hős utcai gettót

Kőbányán is vizsgálódott az ÁSZ, amely szerint a X. kerület szintén rendelkezett a bérlakásokkal kapcsolatos stratégiával, azonban a célok megvalósítását elősegítő akciótervek nem készültek. Az önkormányzati lakások száma és azon belül az üres lakások száma a portfóliótisztítás következtében csökkent, így a lakásállomány kihasználtsági foka az ellenőrzött időszakban növekedett.

A X. kerület 2024-ben 2360 saját tulajdonú lakással rendelkezett, amely meghaladta a fővárosi kerületek lakásállományának egy kerületre jutó átlagát. Az állomány 6,1 százalékát az önkormányzati tulajdonú lakások tették ki, amelyek szinte mindegyikét – 99,3 százalékát – szociális alapon adták bérbe, vagyis piaci alapú bérbeadás szinte nincs Kőbányán, ez pedig egészen más adottságokat mutat, mint azt Angyalföld esetében tapasztalhattuk. Egyértelmű, hogy itt más társadalmi csoportok alkotják a bérlőket, mint Angyalföldön, nem véletlenül itt jelentősebb hátralékokkal kalkulálhatunk, míg a XIII. kerületben a bevételeket lehet számolni.

Kőbányán az önkormányzat lakásgazdálkodásból származó kiadások minden évben meghaladták a bevételeket, évente cirka 900 millió forint a veszteség. A bevételek tekintetében a 2023 őszén végrehajtott 76,5-80 százalékos alapdíj emelés jelentett lényeges elmozdulást. Emellett a bérlakásokhoz kapcsolódó összes hátralék 3,8 százalékkal emelkedett 952 millió forint értékben 2024 végén. Bár a közüzemi díjhátralék 12 százalékkal csökkent, a bérleti díjhátralék 23,6 százalékos emelkedése azt eredményezte, hogy a teljes hátralékállomány növekedett.

Továbbá érdemes megjegyezni, hogy az összkomfortos lakások aránya 32,3 százalékról 35,9 százalékra emelkedett, miközben az alacsonyabb komfortfokozatú lakások száma csökkent. A szükséglakások kihasználtsága minimális volt az ellenőrzött időszakban, azok csak 0,5 százalékban kerültek hasznosításra, 2024 végén a 184-ből 177 üresen állt, mert egyéb hasznosításuk célja miatt (bontás, illetve értékesítés) kiürítésük indokolttá vált.

A X. kerület kapcsán meg külön megemlítenünk a Hős utca 15/A és 15/B szám alatti társasház lakóközösségét, hiszen a munkanélküliség, az iskolázatlanság és az addiktológiai problémák tették a két lakóházat Kőbánya legszegregáltabb területévé. Az önkormányzat számára kiemelt problémát jelentett a folyamatosan amortizálódott társasház és a kialakult szociokultúra. Azonban a kormányzati forrás felhasználásával időközben a szegregátum felszámolása az ellenőrzött időszakban megtörtént.

Összességében az ÁSZ szerint Kőbánya hozzájárult a lakhatási nehézségek enyhítéséhez az üres lakások számának csökkentésével, a szociális alapú bérbeadás szinte kizárólagos alkalmazásával, miközben a lakások minősége folyamatosan javult. Ugyanakkor a díjhátralékok a jövőre vonatkozóan finanszírozási kockázatot hordoznak a lakásgazdálkodás területén, amelynek következtében felmerülhet forráselvonás más önkormányzati feladatoktól.