Portfolio: Milyen eredménnyel zajlanak jelenleg az IFK kormányzati egyeztetései? Melyek azok a kérdések, amelyekben nyitottságot tapasztalnak, és hol vannak még viták?

Székely Ádám: Nagyfokú nyitottságot tapasztalunk, ugyanakkor azt is látjuk, hogy a minisztériumokban rendkívül intenzív munka zajlik. Ennek megfelelően a számunkra fontos tárcákkal különböző szinteken megkezdtük a tárgyalásokat. A Gazdasági és Energetikai Minisztériummal az akkumulátoripar és a logisztikai piac szabályozásával kapcsolatban egyeztettünk, a Közlekedési és Beruházási Minisztériummal a lakhatási program, az építésszabályozás és a plázastop témáiban tárgyaltunk, a Pénzügyminisztériummal pedig az új lakások áfa-szabályozásáról egyeztettünk.

Székely Ádám

Innovinia - IFK, ügyvezető igazgató, tulajdonos - elnök

Az ipari-logisztikai csarnokok, valamint irodaházak fejlesztőjeként, tulajdonosaként és üzemeltetőjeként ismert Innovinia ügyvezetője és társtulajdonosa. Nem tucattermékek létrehozásában érdekelt, han

…Tovább

A nyitottság tehát megvan, de van olyan minisztérium, ahová még nem jutottunk be, egyszerűen azért, mert a döntéshozók nagyon leterheltek. Azt is látjuk, hogy sok területen még formálódnak az álláspontok, de a munka mennyiségét figyelembevéve ez természetes.

Az 5 százalékos lakásáfa év végi kifutása az egyik legfontosabb kérdés a lakáspiacon. Mit várnak ezen a területen?

Az 5 százalékos lakásáfával kapcsolatban hamarosan megszülethetnek a döntések. Mi minden egyeztetésen azt hangsúlyozzuk, hogy

a legfontosabb a hosszú távon kiszámítható szabályozás, valamint a jelenlegi alacsony kínálati volumen emelkedésének a támogatása.

Egy újabb egy- vagy kétéves hosszabbítás önmagában nem tesz jót a piacnak, mert a fejlesztőknek hosszabb időtávon kell tervezniük. A lakásfejlesztések előkészítése, finanszírozása, engedélyezése és kivitelezése többéves folyamat, ezért a szabályozási bizonytalanság visszafogja a kínálatot.

A mi álláspontunk az, hogy a lakhatási problémára elsősorban a kínálati oldal ösztönzése adhat tartós megoldást. A keresletoldali támogatásoknál a hosszú távú kiszámíthatóság és a fokozatosság a legfontosabb: ha egy olyan piacon jelennek meg hirtelen, ahol a kínálat csak évek alatt tud alkalmazkodni, akkor könnyen árfelhajtó hatásuk lesz. Ezért minden lépésnél azt kellene vizsgálni, hogyan tud bővülni a kínálat. Ehhez kiszámítható szabályozási környezetre, stabil adózási feltételekre és kevesebb ad hoc beavatkozásra van szükség.

Az Otthon Starttal kapcsolatban fontos elválasztani a program hosszú távú szabályozását az egyedi, projektalapú kiemelések kérdéskörétől. Álláspontunk szerint az egyedi, diszkrecionális kedvezmények nem segítik a piac egészét, mert amíg egyes szereplők előnyhöz jutnak, addig mások versenyhátrányba kerülnek. Ha ez összességében csökkenti a fejlesztési kedvet és szűkíti a kínálatot, akkor a kedvezmények áremelő hatásúak, azaz kontraproduktívak is lehetnek. Az IFK szerint

hosszú távon kevesebb tőke- és hitelprogramokon keresztüli beavatkozásra van szükség,

illetve bármilyen támogatás esetén kiemelten fontos a széles körű elérhetőség, az átláthatóság, a versenysemlegesség és a követelményekhez kötöttség elvének alkalmazása. A versenypiac működését érdemes tehát hagyni érvényesülni, kiszámítható és stabil szabályozási környezet mellett.

Milyen szerepe lehet az államnak a megfizethető lakhatás megteremtésében, különösen a bérlakásfejlesztések és az önkormányzati telkek hasznosítása terén?

A piacgazdaság alapvető működési logikája szerint ahol magasak az árak és magas a jövedelmezőség, oda belép a kínálat, többletkapacitás keletkezik, és ez idővel lefelé nyomja az árakat. Ehhez azonban az kell, hogy a piac működni tudjon, és ne legyen folyamatos szabályozási hektikusság, ne kelljen folyamatosan szabályozási kockázatokat beépíteni az árakba. Magyarországon nagyon alacsony a lakásépítések száma a régiós versenytársakhoz képest, komoly kínálati probléma van. Miközben nálunk egymillió lakosra alig több, mint 1200 lakásátadás jutott tavaly, Ausztriában és Lengyelországban ez a szám 5000 fölött van.

Az államnak és az önkormányzatoknak elsősorban ott lehet szerepe, ahol a piac önmagában nehezen tud elindulni. Ilyenek a vidéki lokációk, valamint általában a barnamezős területek, régi ipari zónák, vasúti területek vagy alulhasznosított állami és önkormányzati telkek. Nyugat-Európában, például Ausztriában jó minták vannak arra, hogy az állam vagy az önkormányzat aktívan előkészíti ezeket a területeket lakásfejlesztésre.

Ha az állam nem hasznosítja ezeket a telkeket, mert nincs kapacitása vagy energiája foglalkozni velük, akkor egy idő után elfogynak a fejleszthető területek.

Ez pedig tovább szűkíti a lakáskínálatot és felfelé hajtja az árakat. A Közlekedési és Beruházási Minisztériummal folytatott egyeztetések során számba vettük, hogy Budapesten önmagában mintegy 8-10 olyan nagyobb terület van, amely megfelelő előkészítés után piacra kerülhetne.

Az állami szerep másik fontos eleme az infrastruktúra. Ha új városnegyedek jönnek létre, akkor biztosítani kell a közlekedési kapcsolatokat, a közintézményeket, a közműveket és az energiaellátást. Ezek nélkül nem lehet jól működő, élhető lakónegyedeket fejleszteni. A lakáskínálat bővítésében ugyanakkor az építésszabályozásnak is óriási szerepe van. Világszerte sok városban az okozza a lakáskínálat szűkösségét, hogy a beépítési szabályok túl merevek. Az ott lakók általában nem szeretnének nagyobb beépítést, miközben az újonnan beköltözők számára további lakásokra lenne szükség. A politika feladata döntést hozni ebben az érdekellentétetben: intenzívebb beépítés és így nagyobb lakáskínálat, vagy alacsonyabb beépítésű város szűkösebb kínálattal és magasabb lakhatási költségekkel.

Szükség lenne a lakásbérleti szabályozás módosítására ahhoz, hogy intézményi bérlakáspiac jöjjön létre Magyarországon?

Igen, szükség lenne a lakásbérleti szabályozás finomítására. Sok kritika éri például azt, hogy a nem fizető vagy nem teljesítő bérlők helyzetét hogyan lehet kezelni. Egy intézményi befektető számára kulcskérdés a jogérvényesítés biztonsága és a jogi környezet kiszámíthatósága. Magyarországon az intézményi bérlakásszektor gyakorlatilag nem létezik, és maga a bérlakáspiac is kicsi, hiszen a lakástulajdon aránya 90 százalék fölötti. Ez egy fejletlen piac, ezért átmeneti időszakban szükség lehet célzott támogatásokra vagy finanszírozási ösztönzőkre.

A bérlakásfejlesztés világszerte alacsonyabb hozamú, ugyanakkor stabilabb és kiszámíthatóbb befektetési forma. Ennek egyik oka, hogy a lakások iránt folyamatos a kereslet, miközben más ingatlanszegmensek - például az irodapiac - sokkal ciklikusabban, nagyobb kockázatokkal működnek. A lakhatás elemi szükséglet, arra mindig szükség van. Irodaházakra, logisztikára, kiskereskedelmi ingatlanokra meg az adott társadalmi és technológiai adottságok függvényében hol több, hol kevesebb igény van. Egy irodát ráadásul gyakran át kell alakítani, ha kiköltözik a bérlő, míg a lakáspiacon ez kevésbé jellemző. Ez önmagában indokol egy magasabb hozamelvárást például az irodapiacon.

Nem gondolom, hogy Magyarországon piaci alapon ne tudna működni a bérlakásfejlesztés. Ha a szabályozási és gazdasági környezet kiszámíthatóvá válik, ha a verseny nem torzul és az állami ösztönzők nem billentik a saját tulajdonú lakások irányába a mérleget, akkor a tőke meg fogja találni ezt az eszközosztályt és középtávon nálunk is ki fog alakulni egy piaci alapon működő intézményi bérlakásszektor. Az átmeneti időszakban ugyanakkor szükség lehet segítségre, amihez kiváló eszköz az a körülbelül félmilliárd eurónyi uniós forrás, amit a kormány a piaci és a támogatott-, valamit szociális bérlakásfejlesztésre dedikált.

Hogyan látja most az irodapiac helyzetét, különösen az állami irodavásárlások és a függőben lévő kapacitások fényében?

Nehéz alulbecsülni a mostanában sokat hivatkozott állami irodavásárlás piactorzító hatásait. Enélkül a budapesti irodapiac a Covid sokk után vélhetően lassan, de kapaszkodott volna vissza. Az állam által megrendelt, illetve megvásárolt, nagyjából 400 ezer négyzetméteres irodaállomány viszont komoly kérdőjelet tett a piacra már az eredeti konstrukció formájában is, amikor is az volt a fő kérdés, hogy a hátrahagyott ingatlanokkal mi történik: visszakerülnek-e az irodapiacra, vagy más funkciót kapnak. Ilyen volumenű irodafejlesztésre ugyanis a piacnak semmi szüksége nem volt, ez tipikus példája a rossz állami beavatkozásoknak. Most ezt a helyzetet az irodapiac szempontjából tovább bonyolítja, hogy az állam végül nem veszi át az ingatlanok legalább egy részét, így most egy jelentős új iroda állomány kerülhet a piacra.

A következő időszakban az irodafejlesztések volumene várhatóan alacsony marad. Lesznek kisebb, szelektív belvárosi projektek, egy-egy speciális alpiacon fejlesztések, illetve build-to-suit típusú beruházások, amikor egy konkrét bérlő igényére épül meg egy projekt. Az érdekesebb kérdés inkább az lesz, hogy az irodaállomány mekkora része alakulhat át más funkcióra. Egyre több szó esik a piacon arról, hogy milyen feltételek mellett lehet irodaházakat gazdaságosan lakássá, szálláshellyé vagy hotellé alakítani. Ezt segíti, hogy az irodaházak értékeltsége jelentősen romlott, miközben a lakóingatlanok értéke jelentősen emelkedett, így szétnyílt a két szegmens közötti olló, teret adva az esetleges konverzióknak.

A plázastop szabályozás jelenlegi formájában indokolt még, vagy új megközelítésre lenne szükség a kiskereskedelmi ingatlanpiacon?

A kiskereskedelmi ingatlanpiacon az elmúlt években nagyon alacsony volt a fejlesztési aktivitás, ami elsősorban a plázastop szabályozásnak volt köszönhető, de az alacsony fogyasztás és a gyenge kiskereskedelmi adatok sem segítették a piacot. Most az utóbbiban látunk némi javulást: nagyjából 5-6 százalékos éves növekedési dinamika érzékelhető, a fogyasztói bizalom pedig erősödni látszik. Eközben a régiós összehasonlítás egyértelmű elmaradást mutat az ingatlanállományban: Lengyelországhoz és Csehországhoz képest hazánkban mintegy 25%-kal kisebb az egy főre jutó modern kiskereskedelmi ingatlanállomány.

A plázastop szabályozást az ingatlanfejlesztők soha nem támogatták. Az IFK álláspontja szerint az általános építésügyi szabályok a legtöbb esetben megfelelő keretet tudnak adni ezeknek a fejlesztéseknek. Ezek biztosítják, hogy az új létesítmények illeszkedjenek a környezetükbe, és ne okozzanak közlekedési vagy környezeti problémákat. Az általános szabályokon felüli külön engedélyezési kényszer viszont túl nagy teret ad a szubjektív és diszkrecionális döntéseknek, ezért elbizonytalanítja a befektetőket. Így jelenleg nagyon szűk az új kiskereskedelmi ingatlanok kínálata, ami nem jó a fogyasztóknak: nem vagy nehezebben tudnak új márkák a piacra lépni, a lakosság kiszolgálása alacsonyabb színvonalú, és ha a fogyasztás élénkülni fog, de nem lesz elegendő kiskereskedelmi terület, akkor a bérleti díjak emelkedése végső soron a fogyasztói árakban is megjelenhet.

Melyek az ipari-logisztikai ingatlanpiac legnagyobb kihívásai: kereslet, finanszírozás, energia vagy infrastruktúra?

Az ipari-logisztikai piacon voltak az elmúlt években a legfelfokozottabb várakozások. Magyarországon nagyon gyors kínálatbővülés ment végbe, mind a bérleti célú logisztikai ingatlanok, mind a nagy gyárberuházások esetében. Európában a Covid után, 2020 és 2022 között erős fejlesztési hullám indult, de 2022 óta a legtöbb nyugati piacon már fokozatosan csökken mind az addicionális kereslet, mind az átadott területek mértéke. Ott tehát elindult az alkalmazkodás a mérséklődő kereslethez. A nyugati piacokon az üresedési ráták 2-3 százalékról 5-6 százalékra emelkedtek, a régiónkban pár helyen kicsit magasabb, de mindenhol 10 százalék alatt maradtak.

Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból. Budapesten a korábbi 2-3 százalékos üresedés mostanra körülbelül 15 százalékra ugrott, vidéken pedig 10 százalék körüli szintre. Ez azt jelenti, hogy várhatóan érdemi kínálati oldali alkalmazkodásra lesz szükség. Budapesten a 2020 és 2023 közötti fejlesztési hullámot a kereslet megugrása alátámasztotta, az elmúlt 2-3 évben azonban nehezebbé vált a bérbeadás, és egyre több kedvezményt kell biztosítani a bérlők számára. Mérséklődés tehát várható, de összeomlásról nincs szó, ha a kínálati oldal visszafogja magát, a jelenlegi piaci dinamika alapján pár év alatt visszatérhet az üresedés egy egészséges 4-8% közötti sávba.

Vidéken más a helyzet, ott

a régiós adatok alapján hiányzik 3-4 millió négyzetméter, a vidéki nagyvárosok ipari fejlődése ütemének függvényében.

Szerintünk hosszú távon továbbra is az az ország érdeke, hogy gyártókapacitások érkezzenek Közép-Kelet-Európába, és ennek forrása egyre inkább csak Ázsia lehet. A német gazdaság gyengélkedik, különösen az autóipar és a hagyományos gyártóipar területén. Míg Kína korábban fontos exportpiac volt Európa számára és ez segítette a német és más európai iparvállalatokat, mára azonban kemény versenytárssá vált, és komoly kihívást jelent ezeknek a vállalatcsoportoknak. Ez a magyar ipari-logisztikai piacra is hatással van, és most vidéken ez is inkább kihívást jelent, mert nem a tervezett ütemben halad a gyártóipari kapacitások kiépülése. Összességében tehát jelenleg egyszerre látunk erős hosszú távú potenciált és rövid távú kihívásokat. A kínálat gyorsan nőtt, a kereslet viszont lassabban épül hozzá.

Hogy áll most a szállodapiac, látnak-e új fejlesztési lehetőségeket ebben a szegmensben?

A szállodapiacon összességében jó a helyzet. Magyarországon mostanában évente nagyjából 1500-2000 új szobát adnak át, 2021 óta a kihasználtság folyamatosan javul, és az átlagos szobaárak is emelkednek. Vagyis a növekvő kínálat mellett is javul a bevételi profil, jók az alapok, a turizmusban mára talán el is értük a Covid előtti 2019-es rekord szinteket. Budapest hosszú távú turisztikai kilátásai nagyon kedvezőek, egyes számítások szerint a külföldi turisták száma 5-6 éves időtávon akár 50 százalékkal is nőhet, ami további szállodakapacitás-fejlesztést indokolhat. Az Airbnb és a rövid távú lakáskiadás szabályozása szintén fontos tényező, ami megfelelő struktúrában támogathatja a hotelfejlesztéseket. Az IFK álláspontja szerint a legfontosabb az lenne, hogy budapesti szintű, egységes szabályozás jöjjön létre a rövid távú lakáskiadások terén:

nem szerencsés, ha az utca egyik oldalán más szabályok érvényesek, mint a másikon.

Mennyire tértek vissza a külföldi befektetők a magyar ingatlanpiacra, és hogyan alakulhatnak itthon a hozamszintek?

A külföldi befektetők még óvatosak, de az érdeklődés erősödik.

Magyarországon még mindig viszonylag jó áron lehet ingatlanokat vásárolni.

A statisztikák javulnak: a 12 havi gördülő befektetési volumen jelenleg nagyjából 750 millió euró körül lehet, miközben korábban több éven át félmilliárd euró alatt volt. A korábbi 1,8 milliárd euró körüli csúcstól viszont még nagyon messze vagyunk. Most még inkább a hazai befektetők aktívabbak, mintha elkezdték volna beárazni, hogy a nemzetközi befektetők később erőteljesebben visszatérnek. A nyugati befektetők ezzel szemben még kivárnak: szeretnék látni, hogy a politikai és gazdaságpolitikai változások mennyire lesznek tartósak, és valóban csökken-e a diszkrecionális beavatkozások mértéke. A hagyományos nyugati tőkepiacok április óta nyitottabbak Magyarország irányában. Ez részben normalizálódás, mert korábban a nyugati befektetők elfordultak Magyarországtól. Most sokkal kiszámíthatóbb, piac- és befektetőbarátabb környezet képe rajzolódik ki, ami

csökkentheti a Magyarországgal szembeni hozamprémiumot.

A kilátások azonban nem egyértelműen pozitívak. Globálisan

az AI forradalom és az Egyesült Államok költekezése miatt jelentősen emelkedik a tőke költsége,

miközben erősödnek a geopolitikai kockázatok: az orosz-ukrán háborúnak nem látszik a vége, a közel-keleti konfliktusok pedig szintén bizonytalanságot okoznak. A deglobalizációs folyamatok emellett inflációs nyomást eredményezhetnek, amit viszont középtávon ellensúlyozhat az AI hatékonyságnövelése. Itthon az ingatlanpiacon egyelőre nem látok egyértelmű tranzakciós bizonyítékot az érdemi hozamcsökkenésre. A likvid pénzügyi piacokon - a kötvény- és részvénypiacokon - viszont egyértelmű a jelentős hozamcsökkenés és áremelkedés, és ez idővel át fog szivárogni a reáleszközökbe is.

A várakozásom szerint fél és egy százalékpont közötti hozamcsökkenés bekövetkezhet,

de az időtávot nehéz megmondani.

Milyen beruházásokra lenne szükség az energiakapacitások és az infrastruktúra terén ahhoz, hogy az ingatlanfejlesztések ne ütközzenek korlátokba?

Az energiakapacitások kérdése az ingatlanfejlesztések egyik legfontosabb korlátjává vált. Mi nem vagyunk energiapiaci szakértők, de a tüneteket nagyon erősen látjuk: az elmúlt években egyre nehezebb lett új energetikai kapacitáshoz jutni, mind volumenben, mind átfutási időben. Egyes helyszíneken már 5 év fölötti vállalási idők is megjelentek. Az energiapiacon az elmúlt időszakban sok szempontból zavaros állapot alakult ki. Az árszabályozások, a rezsicsökkentés és az adópolitikai beavatkozások összhatását nem az IFK feladata megítélni, de az biztos, hogy ezek hatással vannak a beruházási hajlandóságra. Ahol tartós, mesterséges árkorlátozások vannak, ott a beruházások előbb-utóbb elkerülik a szektort. Ezt az energiapiacon is láttuk: az energiaszolgáltatók sok esetben nem hajtották végre a szükséges fejlesztéseket. Az új kormányzati megközelítés még nem teljesen látszik. Fontos kérdés lesz, hogyan változnak az árjelzési mechanizmusok és a lakosságvédelmi szabályozások, mert ezek alapvetően befolyásolják, hogy piaci alapon milyen beruházások valósulhatnak meg.

Az uniós források ugyanakkor sokat segíthetnek. Több mint félmilliárd eurós nagyságrendről van szó, amelynek egy része megújuló energetikai beruházásokra - szélerőművekre és naperőmű-kapacitásokra - mehet. De ennél is fontosabb, hogy a mögöttes hálózati infrastruktúrában is jelentős fejlesztések várhatóak ezekből a forrásokból. A helyzet azonban nagyon összetett. Egyelőre nyitott kérdés, hogy azokban a régiókban, ahol a szolgáltatók valamiért nem jutnak uniós forráshoz, a gazdasági szereplők hogyan kapnak majd kapacitásbővítést. Összességében sok pozitív fejlemény van, de nagyon bonyolult helyzetből indulunk. A kormánynak nehéz döntéseket kell meghoznia.

Az ESG- és energetikai szabályozások, köztük az EPBD átültetése, milyen kihívásokat jelentenek a magyar fejlesztők számára?

Az EPBD magyar jogrendbe való átültetésével Magyarország csúszásban van, de ezzel nincs egyedül Európában. Korábban sok egyeztetés volt az illetékes tárcákkal, mi is küldtünk be javaslatcsomagot. Most azt várjuk, hogy véglegesedjen a szabályozási elképzelés, ezt követően tudunk majd részletes véleményt mondani. Uniós szinten ugyanakkor az elmúlt években történt egyfajta fordulat. Néhány éve még nagyon ambiciózus, szigorú célkitűzések voltak 2030-ig és azon túl is. Azóta azonban több nyugat-európai országban puhultak az elvárások, vagy legalábbis lassult a bevezetésük.

Ennek egyik oka az orosz–ukrán háború és az energiaköltségek megemelkedése. A klímaváltozás valós probléma, ezt nem lehet figyelmen kívül hagyni. Ugyanakkor az is biztos, hogy a zöld átállásnak nagyon komoly költsége van, és a végső kérdés az, hogy ezt ki, mikor és milyen mértékben képes megfizetni. Ezek a költségek végső soron magasabb árakban jelennek meg, és a társadalom ezzel kapcsolatos teherviselő képessége korlátozottabbá vált az egyéb globális problémák fokozódása mellett. Az ingatlanfejlesztői szektor ugyanakkor már alkalmazkodik, sokkal energiahatékonyabb épületeket építünk, mint korábban. Eközben zajlanak a régi épületek energetikai felújításai is, bár véleményem szerint sokan nem mérték még fel az EPBD szabályozás hatását az ingatlanuk jövőbeni értékére.

Mit várnak az idei müncheni Expo Realtól, és milyen üzenettel jelenik meg ott az IFK?

Az Expo Realon az egyik legfontosabb célunk, hogy minél nagyobb érdeklődést keltsünk az ország ingatlanbefektetési lehetőségei iránt, minél nagyobb legyen a standunk látogatottsága, és minél több érdemi tárgyalás történjen. Idén háromszor több kiállítóval megyünk, mint korábban, egy különleges, Victor Vasarely művészete által inspirált standdal, és jelentős állami és önkormányzati elköteleződés is meg fog jelenni a külföldi befektetések vonzása iránt. A fő üzenet a kiszámítható, átlátható és piacbarát megközelítés a gazdaságszabályozásban, valamint a piac megerősítése a hagyományos európai szövetségi rendszer iránti elköteleződés tekintetében. Mi arra számítunk, hogy

Magyarország megítélésében már egyértelmű pozitív változás lesz érzékelhető.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.