GazdaságSzerző: Guest Author 2026. 07. 23. 7 percnyi olvasás
Van saját otthona Magyarországon? Nézze meg, hogyan befolyásolják az öröklési szabályok, az adómentességek és a jogválasztás, hogy mit kapnak örökösei. Olvass tovább: https://dailynewshungary.com/hungarian-property-inheritance-foreign-owners/
Korábbi rovataim azt nézték meg, hogy a külföldi vásárlók hogyan vásárolhatnak ingatlant Magyarországon, mely budapesti kerületek határozzák meg a város prémium szintjét, hogyan működik a diszkrét beszerzés, és lépésről lépésre, mi történik az első ajánlat és a bejegyzett tulajdonjog között. Van azonban egy kérdés, amellyel minden generációkban gondolkodó tulajdonosnak előbb-utóbb szembe kell néznie: mi történik egy magyar ingatlannal, ha a tulajdonosa meghal? A válasz megnyugtatóbb, mint sokan várják – de csak azok számára, akik időben terveznek. Ez a darab egy nemzetközi tulajdonos szemével nézi a magyar öröklési rendszert, és nem korlátozódik Budapestre: az itt leírtak egyformán érvényesek az országban bárhol lévő ingatlanokra.
A Daily News Magyarország vendégrovata Széll Emese magyarországi prémium ügyfelek magáningatlan-tanácsadójától
A lépésről-lépésre szóló vásárlási útmutató olvasói emlékezni fognak arra, hogy a magyar adásvételt az ügyvéd irányítja, általában közjegyző nélkül. Az öröklésben a szerepek felcserélődnek. A hagyaték közjegyzői, nem peres eljárás: az elhalálozás anyakönyvezése után az önkormányzat jegyzője hagyatéki leltárt készít – az ingatlanról adó- és értékbizonyítványt állítanak ki, a leltár maga pedig ingyenes –, majd az ügy az illetékes polgári jogi jegyzőhöz kerül, aki tárgyalást tart és hagyatékátruházási végzéssel zárja le az eljárást. Ez a végzés elsőfokú bírósági határozat hatályos, és ez az az okirat, amellyel az örökös igazolja tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban, a bankban és mindenhol. A közjegyző nem választható szabadon: az illetékesség az elhunyt utolsó magyarországi lakhelye, ennek hiányában a halálozási hely, külföldön elhunytak esetén a hagyatéki vagyon helye szerint történik. Az ügyintézői szakasz a gyakorlatban nagyjából két hónapot vesz igénybe; a teljes időtartam a birtok összetettségétől függ.
Rendelkezés hiányában a Ptk. által meghatározott sorrend az irányadó. Az elhunyt gyermekei örökölnek először, egyenlő arányban. A túlélő házastárs helyzete gyakran meglepi a nemzetközi olvasókat: a leszármazottak mellett a házastárs is életfogytiglani haszonélvezetben részesül az elhunyttal közös lakás és annak berendezése felett, plusz egy gyermek részesedése a többi hagyatékból. Ha nincsenek leszármazottak, a házastárs örökli a közös lakást, plusz a fennmaradó vagyon felét – a másik fele a szülőké. Sem leszármazottak, sem szülők nélkül gyakorlatilag minden a házastársra száll át. És egy fontos figyelmeztetés: az élettárs – ahol a kapcsolat nincs bejegyezve – nem örökös a törvény szemében. Végrendelet nélkül semmit sem kapnak, még a közös otthonukból sem. A nemzetközi párok számára, ahol a házasságkötés vagy annak bejegyzése nem adott, ez önmagában is elegendő ok a tudatos tervezésre.
A magyar jog a kontinentális hagyományokat követve a kényszerrészesedést ismeri el: a leszármazottakat, a házastársat és a szülőket törvényi részük egyharmada illeti meg akkor is, ha a végrendelet másként rendelkezik. Két részlet finomítja a képet. Először is, a kényszerrészesedés követelés, nem pedig tulajdoni hányad: pénzkövetelés az örökösökkel szemben, ötéves elévülési idővel – nem sérti az ingatlan tulajdonjogát. Másodszor, a kényszerrészvény megléte korántsem elkerülhetetlen egy nemzetközi birtokon – ami elvezet bennünket a cikk legfontosabb pontjához.
Az Európai Unió öröklési rendelete – a szakmában Brüsszel IV néven ismert 650/2012-es rendelet – 2015 óta egységesen szabályozza a határon átnyúló hagyatékokat. Alapszabálya szerint az elhunyt utolsó szokásos tartózkodási helye szerinti jog az egész vagyonra irányadó, függetlenül attól, hogy az egyes vagyontárgyak – akár az ingatlanok – melyik országban találhatók, tehát a magyar tulajdonú magyar miniszter által birtokolt magyarországi ingatlan. törvény; egy londoni tulajdonos budapesti lakása lehet, hogy nem. A rendelet valódi ereje azonban a jog megválasztásában rejlik: a végintézkedésben bárki megválaszthatja az állampolgársága szerinti jogot egész vagyonára – a kettős állampolgárok bármelyiket választhatják. Ez vonatkozik a nem uniós állampolgárokra is: egy amerikai tulajdonos érvényesen választhatja meg magyar ingatlanára a saját állama szerinti jogot. És a választott törvény a kényszerrészesedésre is kiterjed – ahol az adott jogrendszer nem ismer ilyen fogalmat, ott a magyar kényszerrészesedés szabályai egyszerűen nem érvényesek. A végrendelet egyetlen jól megfogalmazott mondata tehát eldöntheti, hogy egy birtok a magyar rend vagy a tulajdonos hazájának logikája szerint megy át.
Ha lemaradt – Hol vásárolhat ingatlant Budapesten: kerületenkénti útmutató a város legjobb címeihez
Az általános öröklési illeték a hagyaték nettó értékének 18%-a, lakóingatlanok esetében 9%-ra csökkentve – de a lényeg a mentességekben rejlik. Teljesen illetékmentesen örökölnek az egyenesági rokonok (szülők, gyerekek, nagyszülők, unokák, ideértve az örökbefogadott gyermekeket is), a házastárs, a bejegyzett élettárs és 2020-tól a testvérek is – akár több milliárd forintos birtokon is. Európai mércével mérve ez egy különösen nagylelkű rendszer. A mentesség azonban nem vonatkozik a nem bejegyzett élettársra, az illetéket az adóhatóság fizetési meghagyással állapítja meg a hagyatéki átruházás jogerőre emelkedését követően, jellemzően 30 napos határidővel. Egy 2026-os fejlesztés külön figyelmet érdemel: a befizetett örökösödési illetéket kérésre vissza kell téríteni, ha az örökös egy műemléki vagy helyi védettségű épület felújítását egy éven belül megkezdi és öt éven belül befejezi – ez valódi ösztönzés a korabeli állomány örököseinek.
A külföldi végrendelet akkor lehet érvényes Magyarországon, ha megfelel többek között az örökhagyó állampolgársága vagy a készítés helye szerinti jog alaki követelményeinek – a magyar eljáráshoz fordítás és szükség esetén Apostille is célszerű. A magyar jog három fő formát ismer: a teljesen kézzel írott végrendeletet, a két tanú előtt aláírt végrendeletet és a közjegyzői végrendeletet. Egy nemzetközi tulajdonos számára a legmegbízhatóbb megoldás a kifejezett jogválasztást tartalmazó rendelkezés, amellyel a magyar vagyont kezelő tanácsadó is tisztában van. Ahol a hagyaték külföldön fut le, az ott kiállított európai öröklési bizonyítványt minden tagállamban minden további eljárás nélkül elismerik, és a magyar ingatlan-nyilvántartási átruházáshoz is felhasználható.
Korábbi hasábok megemlítették, hogy a tulajdonjog egy vállalaton keresztül is strukturálható. Öröklési szempontból ennek megvan a maga dinamikája: az örökös egy Kft.-t szerez. üzletrész a tag halálakor automatikusan, de csak a tagnyilvántartásba való bejegyzés kérésével válik a társaság tagjává – és ehhez az alapszabály feltételeket is köthet. Az adó oldalon van egy kevéssé ismert, de jelentős eltérés: az örökölt ingatlan értékesítése az ötödik évtől mentesül a személyi jövedelemadó alól, míg az örökölt iparűzési kvóta értékesítése korlátlanul adóköteles marad a hagyatéki értéke feletti összeg után. Ezért kritikus fontosságú, hogy a kvóta valódi piaci értéken jelenjen meg az ingatlanleltárban. A szerkezetválasztás nem csak a vásárláskor számít, hanem egy generációval később is.
Iratkozzon fel napi hírlevelünkre, hogy soha ne maradjon le egyetlen bombagólról sem!
Az örökölt otthon egy család történelmét is hordozza, és ez a súly tiszteletet érdemel. Az általam látott legjobb eredmények három dologban osztoznak: az örökösök időt adnak maguknak; valóban megértik, mit birtokolnak, mielőtt eldöntenék, mit kezdjenek vele; és a magyar jog csendes eszközeit – az örökösök egyezségi szerződését, a tulajdoni lap fegyelmezett elolvasását, az esetleges eladás gondos előkészítését – alkalmazzák.
Az öröklődés nem olyan téma, amelyről bárki szívesen beszél – mégis pontosan ez az a téma, ahol a csend kerül a legtöbbbe. A magyar rendszer kiszámítható, a közeli család felmentése nagyvonalú, és az EU jogválasztási szabályai olyan mértékű tervezési szabadságot adnak a nemzetközi tulajdonosnak, amelyhez kevés eszköz fér hozzá. A kellő időben megfontolt döntés nem a halálról szól, hanem arról, hogy a gondosan kiválasztott otthon ugyanolyan gondossággal szálljon tovább.
További cikk a magyarországi ingatlanokról:
Széll Emese, a magyar prémium ingatlanpiac szakértője. premiumingatlanok.com
Ez a cikk általános piaci és gazdasági tájékoztatási célokat szolgál.
Napi