A lakhatási válság Magyarországon is az utóbbi időkben egyre gyakrabban hangoztatott kifejezés lett, miközben az előző kormány a tulajdonszerzésre helyezte a hangsúlyt, és valójában nem beszélt erről a helyzetről. Azonban ez nem magyar jelenség, hiszen az Európai Unió egészében lakhatási válság alakult ki.

Ez röviden az a rendszerszintű gazdasági és társadalmi állapot, amikor az emberek jelentős része jövedelmének több mint 40 százalékát kénytelen lakhatásra fordítani, ami nyilvánvalóan a megélhetésüket veszélyezteti. Az Európai Unióban 2025-ben a háztartások 7,7 százaléka fordította elkölthető jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra az Eurostat adatai szerint. Magyarországon ugyanez az arány 5,3 százalék, vagyis némileg kedvezőbb helyzetben vagyunk.

Ezek a fő bajok!

A lakhatási nehézségek gyökerei egészen 2008-ig nyúlnak vissza, amikor a világgazdasági válság mély sebeket ütött a lakásszektorban is. Az ingatlanépítések nagyságrendje azóta is messze alulmúlja az igényeket, amit az Európai Parlament márciusi vitájában a jelentéstevő Borja Giménez Larraz drámai adatokkal szemléltetett.

2010 óta az ingatlanárak 60 százalékkal, a bérleti díjak pedig csaknem 30 százalékkal emelkedtek az EU-ban. Jelenleg körülbelül 10 millió lakóegység hiányzik az európai piacról, sok városban minden tizedik család jövedelmének több mint a felét költi lakhatásra.

Az újlakások korlátozott nagyságrendje mellett további okokat is megneveztünk már az Economx korábbi elemzéseiben. Többek között a lakásárak és a bérleti díjak jóval gyorsabban növekedtek a lakosság reáljövedelménél, ami kiszorítja a piacról az átlagkeresetűeket és a fiatalokat. Bár a magyar pénzromlás mértékét nem érte el az euró inflációja, de a fizetések emelkedése nem kompenzálta a közös európai fizetőeszköz értékcsökkenését.

Ezt a helyzetet a dráguló építőipari költségek az építőanyag és a munkaerő tekintetében; valamint a befektetési célú vásárlások és a rövid távú lakáskiadás térnyerése súlyosbítja. Utóbbi esetében a turizmus és az olyan platformok, mint az Airbnb, nagymértékben elszívják a szabad lakáskapacitást a hosszú távú bérleti piacról. Ez a nagyvárosokban és a népszerű turisztikai célpontokban kritikus szintű áremelkedést és szűkösséget okoz.

Sőt, a makrogazdasági sokkok sorozatáról se feledkezzünk meg, hiszen a 2008-as válság után is érkeztek globális pofonok az elmúlt években. A 2020-as évek gazdasági nehézségei – a Covid-járvány és utóhatásai, az energiaválság, illetve a geopolitikai konfliktusok – csak fokozták az ingatlanpiaci bizonytalanságot és az áremelkedést.

Íme az EU intézkedései

Az Európai Bizottság meglepően proaktívan reagált a fenti problémákra, hiszen 2024-ben nevesítették a lakhatási válságot, majd 2024. december 1-jén nevezték ki hivatalosan az Európai Unió történetének legelső energiaügyi és lakhatási biztosát, a dán Dan Jørgensent. 2025 december 16-án pedig a Bizottság meghirdette az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet, amely a megfizethető, fenntartható és jó minőségű lakhatáshoz való hozzáférést szeretné biztosítani közép- és hosszú távon.

A terv a lakáskínálat növelésére, a beruházások és reformok ösztönzésére, az innovatív, költséghatékony, moduláris építőipar erősítésére, a rövidtávú lakáskiadás bérleti díjainak kezelésére, valamint a leginkább érintett személyek támogatására összpontosít.

Ehhez kapcsolódva az Európai Parlament idén március 10-én Strasbourgban vitát folytatott az Európai Uniót sújtó lakhatási válságról, ahogy arról a cikk elején már említést tettünk. A képviselők végül elsöprő többséggel (367 igen, 166 nem és 84 tartózkodás mellett) elfogadták azt a jelentést, amely konkrét javaslatokat tesz a megfizethető és tisztességes lakhatás biztosítására.

Most pedig a Bizottság szeptember 9-én közzétette a Megfizethető lakhatásról szóló törvényjavaslatot, hogy támogassa a tagállamokat és a városokat a legnagyobb nyomásnak kitett területeken. A megfizethető lakhatás hiánya ugyanis az európaiak egyik legsürgetőbb problémájává vált, amely a munkaerő és az oktatási mobilitás korlátozása révén versenyképességünket is gyengíti.

Ursula von der Leyen, a Bizottság elnöke a javaslattal kapcsolatban azt nyilatkozta: „egy évvel ezelőtt ígéretet tettem arra, hogy foglalkozom az európai lakhatás megfizethetőségével. Ma egy lépést teszünk a pozitív irányba. A megfizethető lakhatás hiánya sok európai polgár számára aggodalomra ad okot, hiszen munkavállalók és diákok nagy számban nem engedhetik meg maguknak, hogy ott éljenek, ahol dolgoznak és tanulnak.”

Mivel a lakhatással kapcsolatos szakpolitikai döntések továbbra is nemzeti hatáskörben maradnak, ezért a jogszabály célja valójában az, hogy európai szintű jogi kereteket biztosítson a hatóságok számára, amikor intézkedéseket szeretnének hozni a lakhatási nehézségekkel küzdő területeken, miközben védi az egységes piacot és tiszteletben tartja a szubszidiaritás elvét.

Airbnb és az üres lakások

Az új szabályok célja, hogy többek között közös módszertan alkalmazásával lehetőséget adjon a hatóságok, helyi önkormányzatok számára, hogy egyes esetekben korlátozzák a rövidtávú lakáskiadást, különösen akkor, ha azok negatívan befolyásolják a lakhatási költségeket és hozzájárulnak a válsághoz.

Az Airbnb a tervezetre reagálva egyébként üdvözölte az Európai Bizottság törekvését a megfizethető lakhatás előmozdítására, ugyanakkor bírálja a törvényjavaslat jelenlegi formáját, mivel az nem segít a hosszú távú bérleti piacon, és szabályozási bizonytalanságot teremt. A vállalat szerint a jogszabály nem tesz kellő különbséget a kereskedelmi szolgáltatók és a saját otthonukat ritkán bérbe adó magánszemélyek között, miközben nem biztosít megfelelő jogbiztonságot a szektor szereplőinek.

„Az uniós szabályozás világosabb jogi keretet teremtene azoknak a városoknak, amelyek a rövid távú lakáskiadás vagy a befektetési célú lakásvásárlások korlátozásával próbálnák enyhíteni a lakhatási feszültségeket. Ugyanakkor a javaslatból az is egyértelmű, hogy önmagában a korlátozás nem oldja meg a lakáshiányt. Ehhez mindenekelőtt több új lakásra, gyorsabb fejlesztésekre és nagyobb kínálatra van szükség” – értékelte az intézkedéseket Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Emellett a második otthonok vagy az üresen álló ingatlanok kezelése ügyében is a törvény egyértelműbb keretet biztosít majd. A javaslat célja, hogy jogi alapot biztosítson a helyi hatóságoknak az üresen álló ingatlanok és a második otthonok használatának korlátozására vagy megadóztatására, ezzel ösztönözve a lakások bérbeadását vagy értékesítését. Azonban a szabályozás nem lesz visszamenőleges hatályú, és kötelezően figyelembe veszi majd a méltányolható, indokolt időszakokat is, amikor az ingatlan üresen áll.

De a javaslat támogatja a hatóságok arra irányuló erőfeszítéseit is, hogy modernizálják és növeljék a lakáskínálatot a leginkább rászoruló területeken, többek között az épületek felújításának, illetve új fejlesztések gyorsításának segítségével. A javaslat egyébként pénzügyi oldalról is erősítené a lakásprogramokat: uniós és európai beruházási banki forrásokból több tízmilliárd euró mozgósítását irányozza elő.

Balogh László szerint „a hazai lakáspiac egyik legnagyobb problémája továbbra is az, hogy kevés új megfizethető lakás épül, miközben a jó adottságú nagyvárosi területeken erős a kereslet. Ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak sokkal szélesebb körű és tartósabb hatása lehet, mint bármilyen egyedi korlátozásnak.”

A jogalkotási javaslat segíti a hatóságokat a lakhatás megfizethetőségének és rendelkezésre állásának megőrzésében, miközben felgyorsítja az EU számára szükséges további lakhatási kínálatot. Most a javaslat az Európai Parlament és a Tanács elé kerül. Ezzel párhuzamosan a Bizottság továbbra is szorosan együttműködik a tagállamokkal és valamennyi érdekelt féllel a megfizethető lakhatásra vonatkozó európai terv végrehajtása érdekében.