Másfél évtizede még a válság ütötte sebeket nyögte a régió lakáspiaca, 2025-ben már több országban is kétszámjegyű volt a drágulás. A vizsgált tizenegy ország közül Magyarország vezeti a mezőnyt: egyetlen év alatt 18,3 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Ami a tulajdonosoknak látványos vagyongyarapodás, az az otthonra gyűjtőknek egyre távolodó cél. De mit árul el a drágulási verseny arról, hol tartanak a régió lakáspiacai?

Alig másfél évtized alatt a régió lakáspiaca a mélypontról a csúcsra jutott. 2010-ben, a globális pénzügyi válság utóhatásaként a legtöbb országban zuhantak a lakásárak; ma viszont csaknem mindenhol gyorsan drágulnak az otthonok, több helyen kétszámjegyű ütemben. A BB tengely tizenegy országában a lakásárak éves változása jól kirajzolja ezt az utat – a válságtól a mai lendületes drágulásig –, az egyes országok pályája azonban jelentősen eltér. 

A most vizsgált mutató a lakásárak éves változási ütemét fejezi ki: azt mutatja meg, egy adott évben hány százalékkal emelkedett vagy csökkent a lakásárindex az előző évhez képest. Fontos, hogy ez nem a halmozott drágulást vagy az árszintet méri, hanem az adott évi lendületet – vagyis egy magas érték gyors éves drágulást jelez, nem feltétlenül magas árakat.

A mutatónak nincs egyértelmű jó iránya sem: az áremelkedés a lakástulajdonosok vagyonát gyarapítja, ugyanakkor a lakásvásárlók, különösen a fiatalok számára nehezíti az otthonhoz jutást.  

A válság volt a választóvonal

A régiós átlag alakulása önmagában elmeséli a történetet. 2010-ben a lakásárak átlagosan mintegy -4,5 százalékkal estek a régióban, 2015-re a változás pozitívba fordult (3,2 százalék), 2020-ra tovább gyorsult (6,5 százalék), mára pedig elérte a 10 százalékot. A lakáspiac tehát a válság utáni árcsökkenésből előbb lassú kilábalásba, majd egyre erőteljesebb drágulásba váltott át. 

A 2010-es kép a 2008-as pénzügyi válság mély nyomát viseli. A régió szinte minden országában csökkentek a lakásárak, több helyen drámaian: Lettországban -11, Bulgáriában  -10,2, Romániában -7,5, Litvániában -7,4 százalékkal. Mindössze két ország úszta meg áremelkedéssel: Észtország, ahol a lakásárak még 5,7 százalékkal nőttek, és Szlovénia, ahol lényegében stagnáltak. A válság tehát a régió lakáspiacát széles körben, de eltérő mélységben érintette. 

Magyarország az élen drágulásban

A 2025-ös kép ennek épp a fordítottja: a drágulás általános és több helyen igen gyors. A leggyorsabb áremelkedést Magyarország mutatja, 18,3 százalékkal, amit Bulgária (14,6), Horvátország (13,9), Szlovákia (12,4) és Csehország (10,4) követ – ezekben az országokban tehát kétszámjegyű a lakásárak éves drágulása. A mezőny másik végén a piac érezhetően lassabb: Lengyelországban 4,9, Észtországban 5,2, Romániában pedig 5,7 százalék az éves növekedés. Lengyelország esete külön figyelmet érdemel, mert itt a drágulás üteme az öt évvel korábbi 10,5 százalékról mérséklődött vissza, ahogy a magasabb kamatok és a romló megfizethetőség lassították a piacot. 

Magyarország lakáspiaca a régió leghullámzóbb pályáját járta be.

A 2008-as válság különösen súlyosan érintette – a devizahitelek és az építőipar visszaesése miatt a lakásárak évekig estek -, majd 2014 és 2015 után erőteljes fordulat következett, részben a devizahitelek forintosítása, részben a lakáspiacot élénkítő állami programok nyomán. Azóta a magyar lakásárak a régió, sőt az egész Európai Unió egyik leggyorsabban emelkedő piacát alkotják. Ez a mutató éves jellege miatt nem is látszik teljes mértékben: ha a halmozott drágulást nézzük, a magyar lakásárak 2015 és 2025 között csaknem a négyszeresükre emelkedtek – ez a legnagyobb növekedés az unióban. A jelenség jól szemlélteti, hogy az éves ütemek évről évre halmozódva milyen nagy áremelkedéssé állnak össze. 

A tizenöt éves adatsor egy teljes lakáspiaci ciklust fog át: a válság utáni zuhanást, a fokozatos kilábalást és a mai erőteljes drágulást. A régió szinte minden országában felgyorsult az áremelkedés, még ha eltérő ütemben is. Fontos ugyanakkor, hogy az éves változási ütem csak a pillanatnyi lendületet mutatja: nem árul el semmit arról, milyen szintről indult a drágulás, vagy hogy a helyi jövedelmekhez mérten mennyire megfizethetők a lakások.

A gyors drágulás egyszerre jelent vagyongyarapodást a tulajdonosoknak és növekvő terhet a vásárlóknak – a mutató önmagában tehát nem jó vagy rossz hír, hanem a lakáspiac dinamikájának pillanatképe. 

---

A BB Tengely a Baltikum és a Balkán országainak teljesítményét veti össze évtizedes távlatban.

A sorozat többi részét itt találod.