GazdaságSzerző: index 1 órával ezelőtt 6 percnyi olvasás
A kínálat egyharmadával bővült, az árak mégsem estek a VI. kerületben.
Terézvárosban 2026. január 1-jén lépett hatályba a rövid távú lakáskiadás teljes tilalma, kilenc hónappal később pedig már elegendő adat gyűlt össze ahhoz, hogy megvizsgálható legyen, mit tett a tiltás a kerület bérleti piacával.
Barta Ákos, az Alberlet.hu ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző szerint a hosszú távú bérleti adatok azt mutatják, hogy a kerületi bérleti díjak a tiltás óta éves alapon érdemben, a fővárosi átlagnál gyorsabb ütemben emelkedtek.
Amíg a teljes budapesti piac éves szinten átlagosan nagyjából 4,7 százalékkal drágult, addig Terézvárosban ugyanez az éves ütem a tiltás utáni, teljes hónapokra vetítve 7 százalék körül alakult. A mediánár átlagos szintje a tiltás előtti időszakhoz képest közel 4,5 százalékkal emelkedett, miközben a hónapról hónapra tapasztalt ingadozás mértéke is mérséklődött. Vagyis nemcsak az átlagár nőtt, hanem a piac „tipikus", középső ára is egy stabilabb, magasabb padlóra állt be.
A folyamat jóval korábban indult, mint ahogy a tiltás ténylegesen érvénybe lépett. 2024 szeptemberében helyi népszavazás döntött arról, hogy Terézváros korlátozza a rövid távú lakáskiadást, majd az önkormányzat 2024. december 31-ig adott határidőt a meglévő üzemeltetőknek a regisztrációra. Ezzel párhuzamosan országos szinten is bevezettek egy kétéves, 2025. január 1. és 2026. december 31. közötti moratóriumot az új magánszálláshelyek bejegyzésére Budapesten.
A kerületi rendelet jogszerűségét hónapokig vitatták, végül a Kúria 2025 novemberében mondta ki jogerősen, hogy a terézvárosi szabályozás nem törvényellenes. A teljes tiltás 2026. január 1-jétől lépett hatályba, tizennégy hónapos felkészülési időszak után. A szabályszegőkre bírság vár, a hatósági fellépés – köztük rendőri és NAV-os akciók – azonban csak fokozatosan, az első hónapokban erősödött fel.
A tiltás nem jelenti azt, hogy a rövid távú kiadás egyik napról a másikra eltűnt volna a kerületből. Az elemzés szerint egyes üzemeltetők kiskapukat keresnek, például apartmanszállodaként vagy panzióként jelentkeznek be újra, ami formálisan kikerüli a lakáscélú tiltást.
Ahhoz, hogy megítélhető legyen, mennyi a terézvárosi elmozdulásból az Airbnb-tiltás hatása, és mennyi az általános piaci trend, az elemzés Erzsébetvárossal vetette össze a VI. kerületet. A VII. kerület szintén belvárosi, szintén a bulinegyed része, és történelmileg szintén magas Airbnb-sűrűségű terület – csak épp nem vezettek be benne teljes tiltást.
Egy pontosítás azonban fontos: Erzsébetváros sem maradt teljesen érintetlen. A kerület 2025 szeptemberétől hatályos rendelete nem tiltja be a meglévő, már engedélyezett rövid távú kiadásokat, ezeket felmenő rendszerben tovább engedi működni, viszont az új belépők számára gyakorlatilag teljesíthetetlen feltételeket – földszinti elhelyezkedés, szigorú alapterületi és szobaméret-korlátok, önálló fürdőszoba minden szobához – szab.
Ennek fényében is beszédes, hogy a VII. kerületi bérleti díjak jóval visszafogottabban mozogtak. Az éves ütem alig 2,6 százalék körül alakult – vagyis nemcsak a terézvárosi 7 százaléktól maradt el jelentősen, hanem a budapesti 4,7 százalékos átlagtól is. A mediánár szintje gyakorlatilag alig mozdult: az elmozdulás mindössze 2,4 százalék volt. A nyers, nem simított havi adatsor szerint pedig amíg a terézvárosi átlagár a tiltás utáni féléves időszakban kifejezetten emelkedett, addig ugyanebben az ablakban az erzsébetvárosi inkább csökkenő irányba mozdult el.
Az elemzés szerint a válasz valahol a kettő között van, de egyértelműen nem „csak trend”. Hogy létezik egy általános, városi szintű felfelé irányuló trend, az nem kérdés – a teljes budapesti piac éves szinten közel 5 százalékkal drágult. Ha azonban a terézvárosi elmozdulás pusztán ennek a leképeződése lenne, akkor azt várnánk, hogy a kerület a városi átlag közelében, vagy legalábbis Erzsébetvároshoz hasonló ütemben mozogjon. Ehhez képest Terézváros másfélszer gyorsabban drágult a városi átlagnál, és majdnem háromszor gyorsabban a kontrollkerületnél.
Barta Ákos hangsúlyozza, hogy ez korrelációs, nem szigorúan bizonyított oksági kapcsolat: kerületi szintű, viszonylag kis mintás adatokról van szó, és más tényezők – felújítási hullám, a kínálat összetételének átalakulása, szezonális hatások – is közrejátszhatnak. Az időzítés és a mérték együttes egybeesése azonban erősen arra utal, hogy a tiltás önálló hatást gyakorolt az árakra.
Az elemzés külön kitér a szeptember közepén megjelent, a tiltást sikerként bemutató híradásokra, amelyek arra hivatkoztak, hogy a terézvárosi bérleti díjak a nyár vége óta csökkenő pályára álltak. Ez önmagában igaz: a júniusi csúcshoz képest augusztusra a kerületi átlagár nagyságrendileg 5-6 százalékot esett. Csakhogy ugyanez a visszaesés Erzsébetvárosban is megjelent, szinte azonos mértékben – pedig ott nem volt teljes tiltás. Ez erősen arra utal, hogy a nyár végi, kora őszi visszahúzódás szezonális jelenség mindkét belvárosi kerületben, nem pedig a terézvárosi tiltás önálló hatása.
A jelenség elsőre paradoxonnak tűnhet: ha a rövid távú kiadásra használt lakások jelentős része – nagyságrendileg 60 százaléka – kikerült a rövid távú piacról, és eközben a hosszú távú kínálat bővült, miért nem csökkentek a bérleti díjak?
Az elemzés szerint a legvalószínűbb magyarázat egy összetétel-hatás. Az Airbnb-ből hosszú távú piacra visszaforduló lakások jellemzően nem a kerület legolcsóbb, legkevésbé felújított szegmenséből kerülnek ki, hanem felújított, bútorozott, jó elhelyezkedésű, korábban prémium rövid távú árat elérő ingatlanok. Amikor ezek tömegesen jelennek meg a hosszú távú kínálatban, nem alulról nyomják le az árszintet, hanem inkább felfelé tolják el a piac középső és felső szegmensét – így nőhet úgy az átlag- és mediánár, hogy közben a kínálat darabszáma is bővül.
A bérlők szemszögéből a kép kettős. A nyilvánosan elérhető piaci adatok szerint a hosszú távú albérletkínálat a tiltás óta jelentősen, nagyságrendileg egyharmaddal bővült a kerületben, miközben az érdeklődés is mintegy harmadával nőtt. Objektíve tehát több és elérhetőbb lett a választék. Másrészt viszont ez a bővülő kínálat egyelőre nem járt együtt alacsonyabb árakkal – aki kifejezetten olcsó terézvárosi albérletre számított a tiltástól, azt csalódás érheti.
A korábban Airbnb-t üzemeltető tulajdonosok és a kerületben gondolkodó befektetők szempontjából az adatok inkább megnyugtatóak. Az eddig eltelt időszak alapján a hosszú távú bérbeadásra való átállás nem járt drámai hozamveszteséggel: a piac felszívta a többletkínálatot. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden egyedi eset ugyanígy alakul – egy rosszabb állapotú, kevésbé jól pozicionált lakás esetén a verseny erősödése továbbra is nyomás alatt tarthatja az elérhető bérleti díjat.
Az elemzés készítője megjegyzi, hogy Terézváros egyre inkább mintapéldává válik: több más budapesti kerület, köztük a Várnegyedet magába foglaló I. kerület is hasonló lépéseket fontolgat, miután lezajlott a terézvárosi jogi csata, és rendelkezésre állnak az első valódi piaci tapasztalatok.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Shutterstock)
Napi