Az elmúlt években az új lakások árai messze elszakadtak az általános inflációtól. Míg 2024 elején még mérsékeltebb volt a drágulás, 2025-re már tartósan két számjegyű növekedést mutattak a budapesti hirdetési négyzetméterárak. Idén az áremelkedés üteme fokozatosan lassulni kezdett, és júliusra 3,9 százalékra mérséklődött.

Ez a lendületvesztés egyértelmű, árcsökkenésről azonban továbbra sincs szó. A kínálati árak alapján a vásárlóknak egyre nehezebb lépést tartaniuk a piaccal. Ha a 2024-es év elejét tekintjük kiindulópontnak, látszik, hogy a négyzetméterárak jóval gyorsabban nőttek a nettó mediánkereseteknél, így ugyanabból a fizetésből évről évre egyre kisebb lakásrészre futja.

Ezt az eltolódást jól mutatja, hogy elméletben hány havi országos nettó mediánbérre van szükség egyetlen budapesti, új építésű négyzetméter megvásárlásához. A mélypontot 2025 vége jelentette, amikor egy négyzetméter 4,73 havi fizetésbe került, ami több mint fél hónappal volt rosszabb arány a 2024 eleji állapotnál. Bár a bérek azóta némileg felzárkóztak, és 2026 tavaszára ez a mutató 4,46 hónapra javult, az ingatlanvásárlás továbbra is óriási terhet jelent.

Jelenleg egy új építésű négyzetméter nagyjából nyolc-kilenc napi bérrel kerül többe, mint két és fél évvel ezelőtt.

Bár a valóságban senki sem tudja a teljes fizetését félretenni, ez a számítás kiválóan szemlélteti a jövedelmek vásárlóerejének romlását.

Területi bontásban vizsgálva a fővárost, az elmúlt egy évben átlagosan mintegy 2 százalékos áremelkedés ment végbe, a kép azonban kerületenként eltérő. Ferencváros továbbra is kiugróan jól teljesít, és jelentős drágulás figyelhető meg Óbudán, valamint Erzsébetvárosban is. Ezzel szemben a Hegyvidéken és a XIII. kerületben inkább stagnáltak az árak. Ezeket az átrendeződéseket persze gyakran egy-egy nagyobb helyi beruházás határozza meg, nem pedig az adott kerület egészének egységes felértékelődése.

Érdekes fejlemény a kínálat összetételének változása is, hiszen a korábban eltűnőben lévő garzonlakások aránya a korábbi 9 százalékos mélypontról ismét 12 százalékra nőtt. A piac kétharmadát a megszokott mintázat szerint továbbra is az egy- és kéthálószobás otthonok adják. A legkisebb lakásokat kereső befektetőknek jelenleg a IX., XI. és XIII. kerületben érdemes nézelődniük, míg a nagyobb alapterületű ingatlanok bőségesebb kínálatát Óbuda, a Hegyvidék és Zugló biztosítja.

A négyzetméterár azonban csak a képlet egyik fele. Jelenleg egy olyan új lakás, amely húszévnyi nettó mediánbérbe kerül, nagyjából 105 millió forintos árat jelent. Bár a prémium budai és belvárosi övezetekben egyáltalán nem meglepő az ennél drágább ingatlanok túlsúlya, a külső kerületekben is szép számmal találni ilyen árfekvésű otthonokat.

Ott a mérsékeltebb négyzetméterárat gyakran a nagyobb alapterület vagy a kertkapcsolat kompenzálja, így a végösszeg ugyanúgy megnő. Összességében jól látható, hogy a piac azért sem pörög, mert a fővárosi új lakások jelentős része saját forrásból szinte elérhetetlen egy átlagos fizetésből élő vásárló számára. A fejlesztők által elkért összegek és a vevők valós fizetőképessége nehezen találkozik, és

a jelenlegi gazdasági környezetben nem is várható gyors fordulat ezen a téren.

Címlapkép forrása: MTI Fotó/Oláh Tibor

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.