• A VI. kerületben az Airbnb-k betiltása után csendesebb és nyugodtabb lett a társasházak élete.
• Terézvárosban harmadával nőtt a hosszú távra kiadó lakások száma, a bérleti díjak pedig csökkentek.
• Egyre több budapesti kerület vezet be korlátozásokat a rövid távú lakáskiadásra.

Kész pokol volt az életük – így jellemezte a Blikknek egy VI. kerületi társasház lakója azt az időszakot, amikor az épület lakásainak jelentős részét Airbnb-ként használták és még nem tiltotta be az önkormányzat a rövidtávú lakáskiadást. László szerint rendszeresen két-három napra érkeztek külföldiek, éjszakánként buliztak, amikor a lakók már pihenni szerettek volna.

Pokolból csend és nyugalom

– Majdnem szétesett a ház, amikor táncoltak fölöttünk, mellettünk, lehánytak a gangon. Nem lehetett aludni tőlük – dőlt a panasz Lászlóóbl.

A lakók még csak szóvá sem tudták tenni, mert azt sem tudták, kiknek a tulajdonában vannak az Airbnb-ként működő lakások, a tulajdonosok ugyanis vállalozásoknak adták az üzemeltetést, a társasházi közgyűléseken pedig ezeknek a cégeknek a képviselői jelentek meg.

– Hiába kértük, hogy ezen változtatni kellene, az Airbnb-s képviselők voltak többségben, és mindent megszavaztak, ami nekik fontos volt.

László szerint az egyik közgyűlésen olyan mondat is elhangzott, amit azóta sem felejtett el.

– Azt mondta az egyikük: tök jók ezek a lakások, a te lakásodnak is tök jó a négyzetméterára, add el, és költözz el. Aztán tavasszal egyszer csak csend lett. Ég és föld a különbség most, hogy hosszú távra adták ki egy lakásokat, albérletbe. Most már vannak állandó lakók, akikkel lehet beszélni, ha bármi gond lenne. De nincs, teljesen más lett a ház, nyugodtan tudunk élni.

Olcsóbb lett az albérlet

Nemcsak Lászlóék élete változott meg, hanem a a lakáspiacon is elkezdett valami átalakulni. Az ingatlan.com adatai szerint Terézvárosban 32 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata, miközben az átlagos havi bérleti díj 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent.

Soproni Tamás polgármestert nem lepték meg a változások mivel korábbi elemzések is hasonló tendenciát jeleztek. A rövid távú szálláskiadás terézvárosi betiltásakor ezért arra számítottak, hogy javulhat a lakók nyugalma és a kerület lakhatási helyzete. A polgármester szerint a visszajelzések alapján mindkét területen történt előrelépés.

Soproni ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a társasházi szálláshelyek betiltása önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot, és nincs olyan önkormányzati „csodafegyver”, amely egyetlen intézkedéssel megszüntetné a problémát. Úgy véli azonban, hogy a számok alapján hatékony intézkedést hoztak, amely hozzájárulhat ahhoz, hogy Terézváros vonzóbbá váljon a családalapítók és a letelepedni vágyók számára.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az Airbnb visszaszorulásának van érzékelhető hatása a bérleti díjakra, ha ugyanis több lakás kerül vissza a hagyományos albérleti piacra, a bérlőknek nagyobb választási lehetőségük lesz, a kiadóknak pedig erősebb versennyel kell számolniuk.

És nemcsak Terézvárosban, mert közben más budapesti kerületekben is egymás után jelennek meg az Airbnb-t korlátozó szabályok.

Terjed a szigor

A VII. kerületben például az épület lakó rendeltetésű területének legfeljebb 10 százaléka használható erre a célra, az új szálláshelyeknek pedig földszinten kell elhelyezkedniük. A jelenlegi szabályok alapján ezek elsősorban az újonnan létrehozott szálláshelyeket érintik, a már regisztráltak működhetnek tovább.

A VIII. kerületben még összetettebb rendszer készül. A képviselő-testület júniusban elfogadta a szabályozási koncepciót, amely szerint kerületi szinten 3,5 százalékos felső határt húznak. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy új Airbnb csak akkor nyílhat, ha egy másik megszűnik, és az adott városrészben, illetve társasházban sem lépik túl az előírt határt. A társasházak szintjén egységesen 20 százalékos plafont határoznak meg, 2027-től pedig új szálláshely csak a társasházi közgyűlés hozzájárulásával működhet.

Az I. kerületben közben már a lakókat is megkérdezik. A Budavári Önkormányzat véleménynyilvánító szavazást indított arról, hogy a helyiek támogatják-e az Airbnb teljes tiltását, illetve ha nem, akkor milyen feltételekhez kötnék a működését.

És már a XIII. kerületben is készülnek arra, hogy szabályozzák a rövid távú lakáskiadást. Az önkormányzat szerint a környező kerületek szigorítása miatt ugyanis fennállhat annak a veszélye, hogy egyre több Airbnb jelenik meg náluk. A kerület mintegy 1100–1200 magánszálláshelyével már most jelentős piacnak számít, ezért saját szabályozást dolgoznának ki.

Balogh László ingatlanpiaci elemző szerint éppen ez lehet a következő fontos kérdés: mi történik akkor, ha nem egyetlen kerület korlátozza az Airbnb-t, hanem egymás után több önkormányzat is hozzányúl a szabályozáshoz. Ha egyre több belső kerületben lesz kevésbé vonzó a turistáknak kiadni lakásokat, az megváltoztathatja azt is, hogy a befektetők hol keresnek ingatlant, illetve milyen hozammal számolnak.

Ennek a hatása idővel nemcsak a bérleti díjaknál, hanem az ingatlanok értékében is megjelenhet. Ha egy lakást már nem lehet olyan könnyen és olyan magas bevétellel turistáknak kiadni, az csökkentheti a befektetési célú keresletet is. Ez pedig más kerületek árazására is hatással lehet, ha a vásárlók egy része máshová kezdi áttenni a pénzét.

Nem csak a lakbérről szól

Az érem másik oldala, hogy a turisták nemcsak szállásra költenek: éttermekben, bárokban, üzletekben és más szolgáltatásoknál is pénzt hagynak. Az Airbnb korlátozása ezért nemcsak a lakók nyugalmáról és az albérletárakról szól, hanem a turizmusból élő vállalkozások bevételeit is érintheti.

Budapesten ráadásul 2026 végéig országos szabály alapján moratórium van érvényben az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételére. Így a következő időszakban az is kiderülhet, hogy a kerületi korlátozások összeadódva valóban tartósan átrendezik-e a fővárosi albérlet- és ingatlanpiacot.