Saját lakásban élni nem feltétlenül a jólét jele – Kelet-Közép-Európában sokkal inkább történelmi örökség. Miközben az uniós lakosság közel harmada bérel, Magyarországon csak minden tizedik ember él bérelt otthonban. A rendszerváltás lakásprivatizációja máig meghatározza a régió lakáspiacát, de a közös múltból már eltérő utak vezetnek tovább: a Baltikumban terjed a bérlés, máshol tovább erősödik a tulajdonlás.

A posztszocialista térség lakáspiaca egy fontos vonásában élesen elüt Európa nyugati felétől: itt az emberek túlnyomó többsége saját tulajdonú otthonban él, a bérlés pedig viszonylag ritka. Ennek gyökere a rendszerváltáshoz nyúlik vissza, amikor az állami lakásállomány nagy részét kedvezményesen a benne lakók tulajdonába adták.

A BB tengely tizenegy országában a bérelt lakásban élők aránya ma is alacsony és feltűnően stabil – a részletekben azonban jól látható különbségek és lassú elmozdulások húzódnak. 

A most vizsgált mutató azt méri, a lakosság hány százaléka él bérelt lakásban; ez lényegében a tulajdonosi arány kiegészítője.

Fontos, hogy ennél a mutatónál nincs jobb vagy rosszabb irány: a magas vagy alacsony bérlési arány nem fejlettségi kérdés, hanem a lakáspiac szerkezetét, a történelmi örökséget és a lakhatási szokásokat tükrözi.

A rangsorban – a jelen elemzés keretében – az az ország áll elöl, ahol a legmagasabb a bérlők aránya, ám ez a sorrend önmagában nem hordoz értékítéletet.  

Végig nagyon szűk a sáv

A régiós átlag a vizsgált tizenöt évben rendkívül szűk sávban maradt: a 2010-es 13,3 százalékról 2015-re 15,1-re emelkedett, majd 14 százalék körül állandósult, jelenleg 14,6 százalékon áll. Ez a stabilitás a régió közös örökségét tükrözi: a kilencvenes évek lakásprivatizációja nyomán a tulajdonlás vált uralkodóvá, a bérleti piac pedig sok országban kicsi és fejletlen maradt, különösen a nagyvárosokon kívül. A régió minden országa jóval az uniós átlag alatt marad, ahol a lakosság csaknem harmada él bérelt lakásban. 

A rangsor élén a teljes időszakban Szlovénia és Csehország áll, jelenleg 25,8, illetve 24,9 százalékkal – a régió két legfejlettebb bérleti piacával. Mindkét országban valamivel nagyobb maradt az önkormányzati és a magánbérlakások szerepe, mint a régió többi részében, és az arányuk az elmúlt tizenöt évben lassan emelkedett is. E két ország kivételével a régióban sehol nem éri el a bérlők aránya a lakosság negyedét. 

A legnagyobb elmozdulást a balti térség két országa mutatta. Litvániában a bérlők aránya 2010 és 2025 között 6,4 százalékról 13,5-re, Észtországban pedig 14,5-ről 20,3-ra emelkedett – mindkét esetben a bérleti piac érezhető bővülése. A háttérben elsősorban a nagyvárosok, Vilnius és Tallinn dinamikus lakáspiaca áll: a fiatal, mobil népesség és a beáramló befektetések nyomán a bérlés egyre elterjedtebbé vált, amit a gyorsan emelkedő lakbérek is jeleznek. 

Több országban ezzel szemben csökkent a bérlők aránya. A legnagyobb visszaesést Lengyelország könyvelte el: a 2010-es 18,7 százalékról 12,8-ra mérséklődött az arány, ahogy a korábbi önkormányzati és szövetkezeti bérlakás-állomány egy része fokozatosan magántulajdonba került. Szlovákiában a mutató 10 százalékról 6,2-re esett, amivel az ország ma a régió legalacsonyabb bérlési arányát mutatja. 

Magyarország is az uniós rangsor alján

A rangsor alsó végén a legmagasabb tulajdonosi arányú országok találhatók. Romániában a bérlők aránya mindössze 6,8 százalék, jóllehet ez a 2010-es 2,4 százalékhoz képest érdemi emelkedés. Romániában, Szlovákiában, Magyarországon és Horvátországban a lakosság mintegy 90%-a vagy annál is nagyobb hányada saját tulajdonú otthonban él; ez a négy ország az Európai Unió legmagasabb tulajdonosi arányai közé tartozik. 

Magyarország a mezőny közepén, az alacsonyabb bérlési arányú országok között helyezkedik el. A bérlők aránya 2010 és 2025 között gyakorlatilag nem változott, 10,3 százalékról 10,2-re, a köztes időszakban azonban hullámzást mutatott: 2015-ben 13,7 százalékig emelkedett, majd 2020-ra 8,6 százalékra esett vissza, mielőtt ismét 10 százalék fölé emelkedett volna.

A magyar lakáspiacon tehát a tulajdonlás maradt a meghatározó forma, a bérlés aránya pedig végig a régiós átlag alatt mozgott. 

A tizenöt éves adatsor egy tartós szerkezeti sajátosságot rögzít: a BB tengely országaiban a lakhatás túlnyomórészt tulajdonon alapul, a bérlés pedig – a nyugat-európai gyakorlattal szemben – a lakosságnak csak kisebb hányadát jellemzi. E kép mögött ugyanakkor lassú mozgás zajlik: több országban, különösen a balti nagyvárosokban, fokozatosan bővül a bérleti piac, míg máshol tovább erősödik a tulajdonlás. A mutató önmagában egyik irányba sem jelent előrelépést vagy visszalépést – pusztán azt mutatja meg, milyen szerkezetben oldják meg a lakhatást a régió társadalmai, és hogy ez a szerkezet közös kiindulópontról, de eltérő utakon formálódik. 

---

A BB Tengely a Baltikum és a Balkán országainak teljesítményét veti össze évtizedes távlatban.

A sorozat többi részét itt találod.